海悦天地推广思路提报HAIYUEWORLD“话谈中国顶级别墅圈。”（一）谈谈中国别墅圈子【深圳】天琴湾—中国首席半岛别墅—天琴湾雄踞于深圳市东部黄金海岸大梅沙和小梅沙之间的崎头岭半岛，俯视大、小海沙白沙细浪，北靠层峦叠嶂的梧桐群山，南向烟波浩瀚的大鹏海景。项目海拔高度130米，拥有270度半岛全海景，自然山海景观堪称气吞万里、海纳百川。就地理位置和山海资源而言，在深圳市内乃至南中国海岸还未有出其右者。已成为业界推崇的顶级海滨度假公寓别墅。【深圳】观澜湖—最后的王者领地—圣堤湾由48席独栋宅院组成，全系单线型排布。其中北部比佩亚区34栋位于张连伟球场和18洞推杆果岭球场之间，双球场前后相峙。南部帕提那区14栋以大型私家花园著称，最大占地面积可达4000平方米。主力户型为615平方米独栋宅院，其独特的优势可以用“小户大院”来描绘：每个建筑单体占地面积330平方米，而其花园土地面积大多在1000平方米以上，最大面积超过4000平方米。　【深圳】万科·棠樾—在东方，生活当以境界甄别—万科棠樾所在区域的方圆1公里内，有13个湖泊水库、14座山岭、9个岛屿环绕，而且一路之隔就是约27平方公里大屏障国家森林公园，规模相当于有14座莲花山，原生态植被覆盖率达96％。棠樾的资源价值跟其他资源型别墅相比具有独特优势，棠樾同时拥有湖泊、山岭、岛屿三种资源，放眼深圳独一无二，放眼深圳其他资源型别墅项目，通常都只占有一种资源。别墅有别。流传于中国顶级别墅圈的他们各不相同，但不同的经纬度背后，流露的是同属一派的特质——鲜明的个性态度。（二）谈谈武汉别墅圈子武汉别墅项目主要依托于良好的湖景自然资源，因湖而聚，区域化分布明显盘龙城板块：F天下、巢nest、宝安山盘龙城板块水龙城等；金银湖板块金银湖板块：高尔夫球场别墅、银湖翡翠、万科高尔夫城市花园等；南湖板块：丽岛花园、保利心语等；南湖板块沌口板块：千年美丽、官湖郡、海滨城、沌口板块听涛观海、碧桂园等汤逊湖板块；汤逊湖板块：保利十二橡树、纳帕溪谷、长岛、美院COAST、宜家汤臣等；竞案分析之纳帕溪谷【在售情况】分3期开发，1期在售，明年销售2期。三期214-336㎡合院均价16000元/平米；一期（在二期600-700㎡精装独栋27000元/平米；售）套餐式装修方案，产品为四合院、六合院及独栋。目前在销售1期保留单位，1期已基本售罄。【推售情况】预计明年推出2期产品总套数：306套；产品类型：四合院及独栋（精装修）1、联排独栋，打造小面积别墅，充分显示出景观别墅的打造风格。2、项目周边环境较好，三面环汤逊湖，自然景观资源丰富。优3、地区的认知度高，发展前景好。势4、户型紧凑，楼体拐角开设玻璃推拉门通风采光好，门廊设计可供老人休息。5、一体化的品牌家装服务。（佛兰卡水槽、AO史密斯热水器、入户源净水系统、中央空调、安防系统、中央除尘系统）1、新政出台，进一步制约了高端市场特别是别墅市场的销售。劣2、赠送面积较小，浅色外立面看起来档次稍显不足。势3、大于600平米独栋别墅由于总价过高，竞争力有限。纳帕细节竞案分析之长岛【在售情况】在售独栋别墅1000万/套起，地上约350-450㎡，地下约165-188㎡。【推售情况】今年仅剩141套独栋。（信息来源短信）1、板块的别墅成熟度较高，发展前景，投资前景好。优2、得天独厚的自然景观资源，是本区域水景资源最好的项目。势3、地下室面积全赠送，且面积较大，能很好的吸引客户。4、有私家电梯入户，增加了项目的安全性和私密性.1、武汉市新政推出，导致高端项目及别墅市场销售困难。劣2、密度较大，舒适度稍差。势3、项目内部生活配套尚且不够完善。长岛细节竞案分析之红郡【在售情况】目前在售在售独院赖特29墅。今年推出11套。目前140平米的别墅已销售完，180平米的剩2套。少量190平米，地下一层地上三层价格：15000/平米（毛坯）10月24日开盘【推售情况】明年消化赖特29墅剩余的18套产品。价格预计最小的140平米别墅总价超过200万。1、万科品牌，良好的口碑。优2、楼盘的看房通道环境做的较好，水、栈道、情景销售。势3、产品赠送面积较多，性价比高。4、营销中心设立赖特角及物业展板，让客户能更加深刻了解产品由来和物业优势。1、地理位置不如汤逊湖板块的其他别墅有优势。劣2、项目本身的自然资源较少，在汤逊湖板块并不占优势。势3、别墅户型的采光效果不好，楼体、走廊很黑。红郡细节竞案分析之水墨清华【在售情况】产品类型为高层与联排、双拼别墅现阶段推出产品为2组团亲湖别墅产品数量27栋联排别墅、9栋双拼别墅2组团面积在260-600㎡均价18000元/㎡，450万元起/套1、项目地段优势明显，交通方便，周边配套完善，有大型商业区作为支撑。优2、项目未来附加值大，属于城中别墅。势3、园林景观比较精细，杭州风情显著，给人一种市内桃园的感觉。1、体量不大，总价稍高，总体性价比不高。劣2、售楼员的服务态度较差直接影响对本项目未来期望。势3、开发商初次开发产品，对物业服务把控以及产品质量把控令消费者担忧。4、地下室质量差，渗水严重。竞案分析之恒大·金碧天下【在售情况】目前主要在售公寓和4层花园洋房、别墅已剩余不多。独栋剩余19套，面积260-500㎡，8000-10000元/㎡。联排剩余26套，190㎡为主，5000元/平米。1、项目总价低，优惠折扣大。优2、项目附加值高，高档配套完备，给目标客户充分的荣耀感。势3、体量大，生活舒适度高。1、总价不高，品质感稍显不足。劣2、地段较远，交通尚不够便利。势3.延迟交房对开发商口碑产生一定影响，不利销售。竞案分析之F·天下【在售情况】新推3期南坡半山墅位于项目半山腰，最低335万元/套，面积230—290㎡。新推货量20套，购房即赠30万负氧离子建设基金。另外还有部分山底别墅在售。【推售情况】预计明年3月左右有山顶别墅推出。1、山、水、林、岛环绕，自然景观资源丰富、环境好。优2、户型主卧室空间完善，居住的舒适度高。势3、精装修，可根据自己的需求量身打造适合自己的产品。4、项目自身配套齐备、高档，生活享受度高。1、户型走道过长浪费面积较大，无复式设计因此无奢华感。劣2、除庭院外，附加值空间较少，性价比不够高。势3、座落于盘龙城，认可度不足汤逊湖板块的别墅产品。4.山腰别墅和山顶别墅在位置上不占优势。竞案分析之泰合四千院【在售情况】仅4栋独栋背山面水别墅整理价格在4000万/套面积区间在1100-1500平米之间，附带花园4-5亩地1、自然环境绝美，背山面水，鸟语环绕。优2、超大车库，每户配备3-4个车位。势3、超大花园（4-5亩），可以任业主自由发挥想象力。4、4重先进安防系统，保障业主财产。1、由于产品数量较少，自身配套非常不完善，几乎为0。劣2、除车库，花园面积叫吸引人外，自身产品并无太大优势。势3、处于黄陂板块，相对于汤逊湖等别墅居住群板块，市场认知度低。寻找产品差异性价值，从产品属性的诉求上升到精神属性的诉求板块项目名称项目价值点推广语诉求70万大规模、纯独栋，送2亩的精装花园，F天下城市名片，别墅中的王者盘龙城80种风格；宝安山水龙城山、湖、中国别墅、大赠送中国院子在最美的土地上建筑令世界景仰的生活汉口万科高尔夫高尔夫、金银湖，万科品牌高尔夫之上的生活，让观湖瞰江沦为平常华润中央公园城市别墅开启一座城市的密境传奇汉阳千年美丽大盘，湖景可能是专业人士认为最好的别墅保利心语一线湖景、赠送价值，大盘社区，L系城市湖景别墅最美的花园，最美的湖景只为一座独栋独栋、保利品牌，北美风情，地段优势，产保利十二橡树非独栋，何以犒赏人生品赠送价值大湾流之上巅峰独栋世界看中国，别墅看纳帕；高尔夫、精装、大盘、开发商品牌、创新产纳帕溪谷精装临湖纯别墅武昌品、湖景、生态公园无可复制的私家湖岸岛长岛独岛、纯别墅，游艇会，一线湖景影响这里的人，影响武汉的GDP美加橘郡大盘，成熟社区、湖景资源，产品赠送价值红酒码头，微醉的湾区别墅34保利海上五月花汤逊湖、创新产品、赠送大、大盘原生英伦，踏海而来主要竞品项目：明年别墅推货量比较大，主要集中在上半年3-6月项目份山水龙城约140套独栋/联排，面积210-400㎡，总价200万-700万F天下200套半山独栋别墅，面积200-600㎡，总价350-900万纳帕溪谷约60套六围合，面积240-310㎡，总价300万-600万长岛约50套独栋，面积300-600㎡，总价900万-2000万红郡约200套联排，面积180-260㎡，总价约220万-380万约100套独栋，面积280-保利十二橡树340㎡，总价350万-800万2011年1月2011年32011年52011年72011年92011年11月2011年12月月月月月35墅不雷同。激烈的市场竞争下，保持鲜明的个性差异，才能脱颖而出。（三）谈谈海悦天地1、我们拒绝贩卖湖景的泛滥，但我们提供最具谈资的湖岸长滩。2、我们拒绝水土不服的移民文化，但我们提供最具谈资的母语建筑。3、我们拒绝私人风景的一层不变，但我们提供最具谈资的私家庭院。4、我们拒绝沦入材质的夸夸其谈，但我们提供最具谈资的细节故事。墅尽非凡。别墅的真正价值并不是你有什么，而是能为“他的主人”提供些什么！（四）谈谈产品收藏级双车位成功能选宅会友，当同身份相匹配，拥有罕见的双车位车库的别墅产品，从细节处便显示出非凡品质与顶级奢华。奢阔型会客厅大尺度阔宅，8m大开间客厅，最大面积达60㎡以上的郎阔奢侈空间，舒适、阔绰，实用性极高，迎宾会客时，尽显主人豪迈气度。豪派类宴宾室双餐厅设置，靠中庭设置豪华宴客大餐厅，落地玻璃窗引内外庭院风景入室，通透的视觉，无限的阳