北京上海天津深圳重庆广州杭州南京全年销售面积130534001435600088391003661400219642001076650077673007649300（㎡）全年销售套数1197761369538383240131233854936789367872589（套）单套面积109105105919411583105（㎡）全国八大一线重点城市主力销售户型面积为83-109㎡，单套住宅平均面积约101㎡。调控乏力，成交均价五连涨890088748880887790885688568832808850881988098793708800877387678768875360873887418738875087118717508686868486888700403086502086001080827776756656544043373527342926457063605685500上涨个数/均价（元/㎡）8645全国楼市从2012年五一过后开始逐步回暖，其中成交均价连续5个月上升，前景乐观。2011年2011年2012年2012年2012年2012年2012年2012年2012年2012年2012年2012年2012年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成交面积（㎡）342000538000197000454000532000431000625000870000620000570000565000794000761000成交套数（套）3470577020614356491140596179784463345651542577897492单套面积（㎡）999396104108106101111981011041021022012年中山市房地产单套住宅成交面积102㎡2011年2011年2012年2012年2012年2012年2012年2012年2012年2012年2012年2012年2012年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成交套数3470577020614356491140596179784463345651542577897492（套）成交均价5200493447175340500149805433627154155502540250635528（元/㎡）总的来说，2012年，下半年（7~11月5369元/㎡）与上半年（1~5月5161元/㎡）相比，成交均价有所提升。量升价升的趋势是比较明显的。按照2012年商品房单套成交面积来说，国内主要城市及中山，单套面积均有所降低。另外无论是是从成交套数还是成交价格的变化，中山房地产市场基本与国内房地产走势持相同态势（均有所上升）。从一个侧面反映，中山对于调控政策的执行力度是比较彻底的。政策解读：十八大后政府在新的一年仍然坚持贯彻落实既有的住房调控政策，并严格实施差别化信贷政策和稳抓限购措施。政策天枰仍然倾向打击炒房和多次置业的行为，反之则鼓励刚需入市。政策解读：房产税早段时间率先在重庆和上海两市实行试点工程，并且取得相应的成效。相信未来有可能覆盖更大范围，落实到更多的重点核心城市，让投机者入市受限更大，反之则是鼓励和扶持企业开发刚需产品。中央扶持刚需置业1.多地重启首套房贷利率8.5折促刚需购房者加速入市。深圳多家银行首套房贷利率重返85折。解读：首套房贷利率优惠虽有助于提升成交量，但其意义更多在于减轻购房者负担，成交量能否有效上升还要看地产商能不能真正把价格降到合理价位。2.广州公积金：首套房90平米以下首付两成。解读：首套房90平方米以下最低可用两成首付，目前广州市有一成公积金贷款购房者申请了两成首付。刺激刚需政策：1.对投资需求坚决不放开；2.对自住性需求政府还是支持的。刚需持续释放，将是2013年房地产市场平稳发展的主要动力。港口沙朗石岐区开发区西区东区沙溪南区环城五桂山港口片区、歧港片区、彩虹片区、汽车总站片区、博爱路片区已成为近年来中山城区房地产发展的主要区域，借规划及环境优势，个别片区的热度甚至远高于传统观念中的市中心区域。莲冠花园莲员路片区天悦城富华道片区马山公园利高广场悦来路片区滨河湾悦来南片区的改造工作令城区的三旧改造步伐加快，中澳滨河湾、恒大绿洲、应翠豪庭、大信地块、益华地块……几乎同时启动，令老石岐人看到三旧改造的成效，对旧区改造的信心越渐增强。新石岐人也都对区域的整体规划存在比较大的信心，所以片区的热度非常高。马山片区的改造，现在可以看得到的是利高广场的动土，最大的市政配套项目马山公园改造仍未提上日程，市场对于片区的信心仍未够强。本案的开发可以提升市场对区域三旧改造的信心，但说服力仍然有所欠缺。所以，对于项目营销来说，对片区三旧改造的规划应加重笔描绘。换句话来说，项目营销不仅要说项目，更要为客户描绘出片区的未来规划。更理性、更精明情结三旧改造老石岐价格生活配套价格新石岐人新城区对城市生活无限向往三旧改造区域的项目，特别是本案的位置使最为中山人所熟知的市中心区域，在某种程度上来说，区域改造对新石岐人的吸引力相对会高于对老石岐的吸引力。S优势W劣势1.项目位处西区核心居住区域之1.周边人居环境差，鱼龙混杂；一；2.路网规划较差；O机会2.地块地势较高3.周边视野良好，无遮挡1.片区的三旧改造工作已进入日程发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势2.马山将打造成马山公园突出区位优势及景观资源炒作片区未来规划3.西区流动人口基数大，对于投资类型树立全新形象制造市场焦点借天悦城的成功招商明确区产品需求仍然较大位优势4.区域豪宅扎堆T5.天悦城商业体重新盘活西区配套商业威胁发挥优势，转化威胁1.彩虹片区、博爱路片区的威胁减小劣势，避免威胁2.片区内其他三旧改造项目的威胁强调地段与坡顶优势，借其他营销工具，克服片区3.安置房的直面威胁4.片区内高端盘与投资类型产品密集明确市中心的优势环境劣势市中心城市中心半山豪宅半山区冒进型开发模式公园旁城市叠墅+高层阔景洋房豪宅群盲目放大优势的做法案例阐述：滨江一号、时代白朗峰市中心半山区市中心半山优尚社区公园旁保守型开发模式三旧区围合式的刚需、舒适产品路网差人流复杂案例阐述：峰景花园、领东上筑、半山翠庭、莲兴阁市中心半山区公园旁市中心高一线的半山住群流动人口多进取型开发模式三旧区刚需+舒适+公寓产品路网差人流复杂时尚家园幸福汇棕榈彩虹彩虹片区尚湖轩本案天悦城星汇国际富华道片区白朗峰宝嘉上筑星汇湾博爱路片区时代倾城世纪新城预售时间套数2012年5月41712012年6月845000元/㎡22012年7月3832012年8月2342012年9月305300元/㎡52012年10月1962012年11月1472012年12月285500元/㎡82013年1月1销售套数241剩余货量1761.6-11月，推80-120㎡两房-三房，共264套，均价5300元/㎡左右，月均去货达34套；2.12月加推114-143㎡三房-四房，均价5500元，当月去化21套，销售情况并不太理想；3.以目前的销售情况来看，80~120㎡的两房三房更易为市场所接受，销售速度也明显较快。销售套预售时间销售套预售时间套数年月数20104数套数一期销售期已超过12010年5月62011年9月230个月，面积175-21422010年6月12011年10月632010年9月12011年11月6方，189套产品，售价42010年10月122011年12月1152010年11月52012年1月16000-12000元/㎡。62010年12月182012年3月3定位高，目标客户72011年1月32012年4月182011年2月12012年7月2群模糊，销售速度非常92011年3月72012年8月1慢。市场认可度也并不102011年4月62012年10月4112011年5月122012年11月1高。122011年6月72012年12月1二期预计今年推132011年7月82013年1月1142011年8月4出，产品相对一期已紧凑销售套数189很多，有80方酒店公寓，剩余货量5890-118方两房和三房。销售套预售时间销售套预售时间套数年月数20111数套数12011年1月872012年3月822011年2月502012年4月7832011年3月512012年5月8242011年4月252012年6月652011年5月222012年8月10462011年6月22012年10月172011年7月212012年11月482011年8月252012年12月1492011年9月19102011年10月13112011年11月411年推出市场，售价8000元/㎡122011年12月2左右，主力户型30-50㎡单身公寓，132012年1月580㎡小复式；月均去货约30套，现已142012年2月13销售套数636消化完毕。剩余货量0销售套预售时间销售套预售时间套数年月数20102数套数项目定位市区最高年月年月51201031420113端豪宅，面积420-500平22010年4月72011年4月432010年5月22011年5月15方和复式住宅，借发展42010年6月22011年6月17商自身资源，计划以港52010年7月12011年7月1262010年8月142011年8月11澳人士为目标客户开盘7年月年月201095201192价15000元/方,在出现销82010年10月52011年10月492010年11月42011年11月2售困局后陆续降低售102010年12月42012年2月1价，最低出现过7000元11年月年月201114201232左右成交。122011年1