龙湖·源著案例分析?龙湖·源著土地情况地块名称：江北区大石坝组团B分区B3-2、B3-4号宗地地块面积：面积约224378平方米，336.57亩，容积率4.2起拍价格：88041万元土地年限：住宅50年、商业40年竞争企业：保利地产、华宇、金科、嘉逊地产（龙湖）、骏树置业5家公司最终成交价：龙湖地产以22.8亿元成功竞得，溢价139959万元，地面单价677万元/亩，楼面地价2424元/平方米。出让日期：2009年9月25日开盘时间：2010年8月14日（第一批次）?龙湖·源著项项目目属属性性项项目主要目主要关键词关键词企业战略1?项目关键词一龙湖回归新牌坊，极萃16年城市洋房精极萃16年城市洋房精髓髓，完美收官新牌坊区位属性2位于新牌坊新南路西段，紧邻龙?项目关键词二湖水晶郦城，与龙湖花园，香樟龙湖大社区，龙湖力争拍下地块的主要林，紫都城，大城小院，MOCO因素之一。等形成龙湖大社区。产品属性3?项目关键词三105-200平米主力户型，主要针对首改改善类产品（再改型）类客户目录?一、项目初步认知?二、项目区位分析?三、项目产品解析?四、项目销售动态一、项目初步认知1、基本概况：公园豪宅社区2、总体规划：住宅、商业、写字楼1.1项目初步认知/基本概况物业类型住宅开盘日期2010.6物业形态电梯洋房，高层，SOHO，商业最早开工日期——占地面积约336亩建筑面积约94万㎡4.19（整体）绿化率30%容积率1.78（洋房）车位数车位配比≥1：1总户数684投资商重庆嘉逊地产开发有限公司开发商重庆嘉逊地产开发有限公司建筑设计单位重庆拓达建筑工程有限公司装修情况毛坯1.2项目初步认知/总体规划?项目总占地面积336亩，总建筑面积约94万方，容积率为1.78（洋房）；?龙湖源著分为南北组团，规划有庭院电梯洋房，公园景观住宅，调性商业，时尚写字楼、SOHO公寓的综合商业建筑群，涵盖了住宅、商业、办公，并与体育公园围合，形成新牌坊城市公园豪宅社区；?项目建筑风格为法式；?项目内部交通网络采用循环式车道，人车混流。二、项目区位分析1、区位交通：板块成熟度高，区位优势明显2、板块特征：成熟居住区，知名度高，配套完善2.1项目区位分析/交通龙湖新牌坊作品：1995年龙湖南苑销售2000年龙湖西苑销售2001年香樟林销售2003年水晶郦城销售2005年水晶星座soho销售2007年晶郦馆商业街开业2008年水晶国际写字楼销售2008年龙湖moco中心销售2010年龙湖源著?轻轨6号线【在建】，轻轨5号线【规划】，轻轨环线【规划】。?项目周边公交线路113B路，117路，118路，208路，231路，604路，605路，800B路，809路，861路，869路。2.2项目区位分析/板块特征项目：江与城项目：劲力·五星城容积率：1.09容积率：3.00产品形态：小高层、多层、独栋产品形态：洋房、高层、联排价格：价格：动态：动态：本案项目：龙湖·水晶郦城（售罄）项目：金科·十年城容积率：3.80项目：龙湖·MOCO（售罄）产品形态：高层、小高层项目：天邻风景（售罄）价格：动态：三、项目产品解析1、规划：行列式布局2、开发策略分析3、户型：户型分布3.1项目产品解析/规划?项目规划建筑面积约94万㎡，分为南北组团，规划有庭院电梯洋房，公园景观住宅，调性商业，时尚写字楼、SOHO公寓的综合商业建筑群，涵盖了住宅、商业、办公，并与体育公园围合，形成新牌坊城市公园豪宅社区。3.2项目产品解析/开发策略?结合地块整体经济指标及新牌坊板块市场因素，项目首先以22栋花园洋房，作为项目一期，首先拔高项目整体品质，高端洋房产品的首期面市，区域距离感对客户抗性不大，内环公路开通后，政府对项目市政的规划将促进更多的高层客户进驻。从而达到项目整体容积率平衡。后期结合市场及政府配套进驻情况，在开发公寓，写字楼及商业。33项目产品解析/户型分布C1-2户型:三室两厅两卫C3-2户型:三室两厅两卫套内面积约126㎡套内面积约106㎡?大面宽板式结构电梯洋房，一梯两户，前后通透，电梯?大面宽板式结构电梯洋房，一梯两户，前后通透，电梯直达车库；直达车库；?阔绰大客厅，入户花园设计、超大露台；?空中院馆设计，从容变换空间，超大入户花园；??宽绰厨房，专属洗衣房，入户鞋柜、储物间设计，品质宽绰厨房，洗衣露台、入户鞋柜设计，雕刻精致完美人生；生活不彰自显；?主卧套房设计，大面宽露台，次卧舒适温馨，一步露台?俊朗大客厅，主卧、次卧舒适起居尺度；尽揽极致美景；3.3项目产品解析/户型分布D1-1户型:四室两厅两卫D2-2户型:四室两厅两卫套内面积约145㎡,套内面积约135㎡?大面宽板式结构，一体两户电梯洋房，前后通透，?大面宽板式结构，一体两户电梯洋房，前后通透，电电梯通达车库；梯通达车库；?奢侈五房，超大入户花园，20平米超大阳台露台；?奢侈四房，超大入户花园；?阔绰大客厅，宽绰书房、专属洗衣房、入户鞋柜设?阔绰大客厅，宽绰书房、专属洗衣房、入户鞋柜设计计；；?主卧总统套房设计，自带书房，次卧舒适温馨；?主卧总统套房设计与超大露台相接，次卧宽敞，释放盎然生活情趣；3.3项目产品解析/户型分布E1-1户型:四室两厅两卫套内面积约164㎡,实得面积约256㎡?独立底跃，独门独院设计；?超大私家会所，车库直接入户；?超豪华主卧配置独立书房，独立房间设计；?花厅设计，引入更多阳光、清风与花香。3.3项目产品解析/户型分布E1-3户型:四室两厅两卫套内面积约155㎡,实得面积约246㎡?独立别墅级底跃，独门独院设计；?前厅后院，赠送超大花园，风光入户；?车库直接入户，超大私家会所；?超豪华主卧配置独立书房，生活享受处处绽放；3.3项目产品解析/户型分布E2-2户型:三室三厅两卫套内面积约164㎡,实得面积约268㎡?创新三层底跃，雕刻花园洋房的别墅生活质感；?独门独院设计生活惬意悠然；?6米挑空休闲厅，超大私家会所，车库直接入户；?独立私家花园，超豪华主卧配置独立书房、独立大露台，彰显尊崇身份；四、项目销售动态1、示范区打造：传承龙湖典范2、客户积累：1700组客户办卡3、开盘销售：5个人抢一套房4.1项目销售动态/示范区打造——传承龙湖典范，建筑未动，园林景观先行四、项目销售动态4.2项目销售动态/客户积累——1700组客户验资办卡。2010年6月?目前可在龙湖西苑商业销售中心办理预约登记。2010年7月?VIP卡正在办理中（交30万资产证明）。2010年8月?共办理1700张VIP卡，且正式开盘销售。4.3项目销售动态/开盘销售——开盘现场项目当天9：00正式开始选房，根据前期摇号顺序，客户依次选房，高峰期客户到访量为8：00-12：00，现场到访客户约600组，累计当天到访客户约1000组。车辆到访量项目累计当天到访车辆约500辆。优惠活动持选房卡优惠9.8折；一次性9.8折，按揭9.9折。龙湖·源著项目本次开盘当天到访客户来自主城各个区域，以三北区域最多，渝中和九龙客户来源分析坡、南岸区其次。项目为龙湖下半年重点项目，推出254套房源，办卡1700张（30万验资），热销户型分析受到追捧，开盘售罄，最先售罄房号为1层端户跃层和3层房源。4.3项目销售动态/开盘销售——价格与销售情况?项目于2010年8月14日首次加推销售，推出254套，开盘去化率100%；?持选房卡优惠9.8折；一次性9.8折，按揭9.9折。均价推出去化主力总价户型面积（元/套数率（万）㎡）跃层154-16663100%14020180-250平层106-147191100%11150110-160推盘简析：推盘楼位：项目本次推出楼栋位于整个项目的北边，临近高层公寓及马路，环境稍差；推出单价：三房单价9738-12874元/㎡，四房9643-12630元/㎡，底跃10650-17857元㎡；推出总价：三房总价107-163万，四房总价126-182万，底跃总价177-282万。THANKS