航天项目投资决策分析报告(投委会)西安公司投资发展部2013年3月6日部门–文件名1内容页码1.土地储备现状及规划32.项目概况73.市场分析及定位174.项目规划预案305.重大投资风险预警50西安公司航天城项目投资建议书26.投资参数说明527.项目投资决策631.土地储备现状及规划1.1存货比及土地储备情况1.2销售资源缺口及销售回款情况1.3投资规划布局比较情况部门–文件名3土储与存货情况西安公司截止2013年2月底存货比为4.4(香醍南地块还在拆迁中，货值88亿)，预计到2013年底降至2.2，到2014年底将至0.6、土地储备建面202万㎡不考虑香醍南地块，西安公司截止2013年2月底，存货比为1.4存货比情况存货比8土地储备存货比52024.41491032.2700.62013-22013201420152013-22013201420152013-2201320142015注：存货比=截止统计日尚未完成签约销售的销售型物业的全部货值(含土地)/统计日之前12个月的销售额(或规划销售额)；土地储备面积指已获取但未取得竣工备案证部分的面积，其中取得规划许可证部分按规划许可证面积计算，未取得规划许可证部分按土地出让合同的计容面积计算统计表西安公司航天城项目投资建议书4销售资源缺口2013年西安公司的所有供货共45亿，按照70%去化率将出现10亿的销售资源缺口，2014年即使按照100%的去化率计算仍将出现34亿的巨大货值缺口公司急需要持续补充项目，才能完成未来三年持续快速发展的目标销售资源缺口2012年度销售及回款情况单位：亿销售额回款额2013年计划额40.968436.4007（亿元）4+17-55=-342013年截止2月完成额2.62323.371445-41=4（亿元）2013年截止1月完成额6.4%9.26%45/2013年计划额(%)41556017201320142015目标销售额期内累计工程进度达到预售条件的货值注：目标销售额以报集团的三年财务预算为准；期内累计工程进度达到预售条件的货值需包含截止本月已取得预售许可证但尚未销售签约的货值西安公司航天城项目投资建议书5土储现状–剩余货值布局–确保2013年达成目标，我司急需补充新项目我司土地储备集中在曲江、浐灞、大兴、大明宫四个区域，布局较合理，可以辐射到城市的不同板块，但是城南已经几乎没有土地储备，应该及时补足龙湖项目储备分布及剩余货值?2012年，西安公司有紫都城、香枫香庭10.4亿醍、MOCO、枫香庭、水晶郦城5个项目在售；香醍国际龙湖水晶郦城8.2亿大明宫100.1亿?2013年，枫香庭和水晶郦城在售，MOCO遗址保基本清盘，仅有香醍能够稳定供货；护区大兴新区浐灞生态区龙湖MOCO3.7亿?因此为了确保完成41亿的销售紫都城二期2亿任务西安公司急需补充新项目曲江新区园中园西安公司航天城项目投资建议书62.项目概况2.1项目区位2.2项目周边情况说明2.3四至及地块现状2.4项目规划设计条件2.5交易信息及关键节点2.6周边土地交易情况参考部门–文件名72.1项目概况-项目区位项目位于城东南方向，通达性较好,交通联系优越交通优势:1.距机场37公里；2.距新市政府21km；37km3.距浐灞生态区19.1km；市政府4.距城市中心区钟楼21k12.3km；m浐灞5.距高新区9.3km生态区钟楼6.距小寨商圈8.2km；mk1.9112.7.距曲江新区5km；1km高新区小寨商圈8.距长安区政府3.6km；9.3km8.2曲江新区km9.距绕城高速（南三5km长安区环）3.7km，距西康高速3.6km2.5km；西安公司航天城项目投资建议书82.2.1项目概况-项目周边情况说明项目所处区域为航天基地正在打造的核心区地铁4号线（2016年底通周边情况（3公里范围内）：车）1、周边路网基本形成，交通联系优越神舟大道双向6车道；（2013年建成）2、人民医院航天分院（3甲）2013人民医院年底建成，14年投入使用；神舟4路-双向4车航天分院道3、西安交大航天学校，占地254亩韦曲立，小、初、高，138个班，预计2014交东长安街本案管委会行政中心（在年投入使用；双向8车道星河中央公园，占地建）318亩，2013年建成4、3公里范围内没有已建成的大型超市等设施，生活配套有待完善。西安交大航天学校地铁站西康高速西安公司航天城项目投资建议书92.2.2项目概况-项目周边情况说明东长安街?东长安街宽120米，双向八车神道，西通西万路，东可达西康高速神舟C地块?神舟大道、神舟四路宽50米，双向六车道舟，北通航天大道，南可航天南路B地块A地块四?地铁站口（航创路站）大地铁四号线沿神舟四路路方向敷设，在项目东侧设有站点，计划2016年道底建成通车西安公司航天城项目投资建议书102.2.3项目概况-项目周边情况说明西安公司航天城项目投资建议书112.3项目概况-四至及地块现状东长安街神神舟舟四大路道西安公司航天城项目投资建议书122.4项目概况-项目获取计划2013年5月底获取A、B、C三个地块，共约270.55亩东长安街?总占地：约270.55亩神?土地获取计划：神1、2013年3月中旬完成项目控规C舟地块；（商业约53.2）亩舟2、2013年4月底完成相关土地手B地块A地块续，并发布出让公告；四（住宅约70.5（住宅约146.85亩）亩）大3、2013年5月底土地摘牌；路道西安公司航天城项目投资建议书132.5项目概况-规划设计条件行政路（40米）1.本项目按《陕西省城市规划管理技术规定》、《西安市建筑工程机动车、非机动车停车位配建标准》进行设计；C神航创路路（30米）神2.车位配比：住宅机动车：1.0辆/100㎡；舟舟四商业机动车：1.5辆/100㎡(面积超BA大路道10000㎡）；（50米）（50米）香堤路（20米）（50米）住宅非机动车：2辆/100㎡；商业非机动车：8辆/100㎡；3.绿地率：不小于30%；4.日照要求：两个居住空间每户一个房间大寒日不低于2个小时日照，三个及以上居住空间每户两个房间大寒日不低于2个小时日照；日照间距：平行布置30米，山墙间距13米；5.抗震设防等级：8度.编号用地性质使用年限地块面积规划建筑面积容积率限高建筑密度绿地率其他A居住用地（R2)7046998㎡198723㎡　3.08100m　30%　35%　　B居住用地（R2)7097898㎡　481688㎡　　3.59100m　34%　35%　　商业用地（C2)C4035482㎡　301661㎡　　5.70　100m　66%　10%　　　合计　180378㎡　982072㎡　3.87　100m　40%　30%　　西安公司航天城项目投资建议书142.6项目概况-交易信息及关键节点1请对以下信息进行说明：1.公告时间：2013年4月30日土地面积亩单价总土地款楼面地价2.保证金支付时间：2013年5月29日前项目（万（万（元/平方（亩）/亩）元）米）3.报名申请时间：2013年5月29日前A地块70.502601833012664.摘牌时间：2013年5月31日16时B地块146.852603818110865.竞价时间：2013年5月31日16C地块53.2226013837684时前6.出让方式：挂牌7.起始价格：见附表8.计划付款进度摘牌公司：在航天基地新付款时间注册的公司付款类别支付金额（万元）2013年5月29日第一笔竞买保证金21104前第二笔2013年6月3日土地出让金37101（含契税）第三笔2013年10月土地出让金14253（含契税）西安公司航天城项目投资建议书152.7项目概况-周边土地交易情况参考用地面积规划建筑面积楼面均价成交总价宗地名称容积率用途竞得单位成交日期亩单价亩㎡元/㎡(亿元)HT01-5-38-180.72188346.553.50住/商航天置业?2013.1.23197.16844.991.59HT01-4-34-370.73165042.643.50住/商智昊房地产?2013.1.23199.62855.531.41HT01-26-2-1?49.13130288.644.00商服陕煤股份总部?2013.2.1224.72842.701.10HT01-25-4621.5474393.405.18商服富华实业2013.2.1255.32739.330.55HT01-26-2-320.0473200.585.48商服丰佳瑞起?2013.2.1262.61718.840.53HT01-13-28170.66464200.784.08住/商?天浩置业?2013.2.1195.56718.983.34合计412.821095472.58206.418.52航天置业天浩置业注：智昊房产1、出让土地属于之前签订勾地协议，随后土地拆迁平整后出让陕煤给企业，因此成交地块的地价不富华实业丰佳瑞起具备可参考性。我司项目2、区域内的评估土地价格约在260万元/亩左右。西安公司航天城项目投资建议书163.市场分析及定位3.1区域价值总述3.4集中商业部分的市场分析及定位3.2项目整体定位综述（针对龙湖天街、龙湖星悦荟）3.3住宅部分的市场分析及定位3.4.1商业市场格局及竞争分析3.3.1住宅竞争格局分析3.4.2商业SWOT分析3.3.2住宅标杆项目3.4.3商业定位3.3.3住宅定位部门–文件名173.1市场分析及项目定位–区域价值总述区域位于城市近郊，地理位置优越1.本项目位于城市近郊，大城南板块，航天产业基地范围内，距西安中心区14公里，距离长安区大学城6.5公里，交通便捷；2