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大连金地云锦项目商业营销策划思路
大连金地云锦项目商业营销策划思路
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金地云大连湾锦项前关项目商目价业营销值体系梳理策划思路金地集团·大连公司目录项目解读中山区商业市场分析项目定位营销策略【项目解读】项目概况/SWOT分析项目概述?占地面积:9827.2平?建面面积:62575.93平?商业面积:13211.28平,其中A区:3023.72平B区:10187.56平明世长纪泽江街项目定位为“人民路CBD精品私宅”,集团公司欲路街将此项目打造成一处国际化、世界级品质的高端纯居住宅。民主广场项目项目商业紧邻城市交通干道世纪街和长江路,形象突出。位置世纪街长江路民主广场A区主形象位于世纪街,其门前道路为双向四车道,铺面向西开启位置。A区位于世纪街、明泽街交叉口,商业由3层裙房构成,共规划7个铺位,其A区中①号铺位入户门朝向民主广场开启,②-⑦号铺位入户门朝世纪街开启。A区商业平面套数场轴线面积小计轴线面积区间所临道路(套层数广(平)(平)主)民①世纪街73②③④⑤⑥⑦世纪街B区主形象位于长江路,其门前道路为双向四车道(即将改造升位置级),铺面向北开启。B区位于明泽街、天津街、长江路合围地块,商业由4层裙房构成,共规划13个铺位,其中①-⑥号铺位入户门朝向明泽街广场开启,7-13号铺位入户门朝长江路开启。套数面积小计面积区间所临道路(套层数(平)(平))B区商业平面长江路明泽街5第1-2层⑦⑧⑨⑩1113明泽街1第1、3层⑥天12⑤长江路5第1-2层津④长江路2第1、3层明③泽街②街①办公1第1、4层会所铺面项目商业铺面规整且皆朝向主要交通干线,但局部剪力墙破坏形象了内部的使用功能。A区商业首层平面A区商业二层平面B区商业二层平面B区商业首层平面SWOT周边有成熟的商业氛围,但目前小片区内因为改造商业氛围位移分析。S优势W劣势?全国知名开发商,品牌知名度、美誉度高;?个别铺面位于第三层,展示面不突出;?区位优势突出,紧邻城市娱乐中心和CBD;?本项目的位置属于正在改造的片区,商业氛围已经发?周边商业氛围浓厚且属于中高档消费场所;生位移;?单位商业规划面积较大,总房款较高。?商业内部受建筑结构的影响,局部剪力墙影响未来使用的便利性和舒适性O机会T威胁?家住宅的政策整,增加商客投信心;国对调业户资?国家对物业税等政策的调改,存在政策不稳定风险;?项目靠近正在大规模建设的东港商务区,商务氛围的增?高首付(不低于5成)和高利率(1.1倍于基准利加势必会加大对区域商务配套的需求;率)?江路沿的改造升,必提升域的整体形象;长东线级势会区将会成为客户购买的壁垒;?未来市场竞争激烈,分流客户的项目较多【板块内商业市场分析】区域商业市场回顾/区域商铺销售市场分析/未来供给【板块内商业市场分析】区域商业市场回顾/区域商铺销售市场分析/未来供给范围依据本项目的地理位置,本次研究的商业分布区域主要集中在项划定目周边。长江路长江路港湾港湾云云上上锦锦广场广场海海世世路路港港纪纪湾湾街街路路路路人人民民中山中山广场广场鲁鲁迅迅路路二七二七三八三八广场广场广场广场备注:基于区域商业发展现状并结合本项目的商业开发规划,本报告中所涉及的商业项目主要指区域内(含道路两侧商业)现有和未来的各类建筑面积在1万平米以上的主要大型商业和6000平米以上的底商,及2000平米以上的专业市场(含餐饮娱乐项目和国内知名品牌)。经营本项目辐射核心区,商业业态以休闲娱乐和经营奢侈品为主,业态外围区域主要以专业卖场和高端餐饮为主。45?区域现有各类商业种类相对比较齐全,主要包括购物中心、百货公司、各类专业店、底商配套商业等多种商业类型;?项目辐射核心区主要经营休闲娱乐和奢侈品等业态。经营业态项目辐射外围区域形成了以购物中心为专业店为主的商业氛围。区域现有主要商业经营业态情况-百货\购物中心\商业街\底商建筑面积序号名称启用时间经营业态档次主营品牌(平)1家乐福三八店2004专业店-超市23000中档 2苏宁电器天津街店2003专业店-电器8000中档 3国美电器三八店2007专业店-电器7000中档 4新友谊商店1996专业店-服装5400高档Esprit(2008开业)5古玩城2010专业店-古玩20000中高档和田玉红木家具四大名石6大连海产品平价商场2010专业店-海产品批发2000中低档 7圣邦皮草2006专业店-皮草10000中高档 8天植皮草2005专业店-皮草4000中高档 9阿信羽绒广场2004专业店-羽绒服4000中档波司登10皇城老妈2003餐饮娱乐3000高档 11新东方渔人码头2006餐饮娱乐5500高档 12天天渔港2003餐饮娱乐2000高档 13金碧辉煌2003餐饮娱乐8000中高档 经营业态项目周边形成了以休闲娱乐和奢侈品为主要特色的商业氛围。区域现有主要商业经营业态情况-百货\购物中心\商业街\底商序建筑面积名称启用时间经营业态档次主营品牌号(平)1富丽华商场1988百货2000高档2友谊商城1996百货15000高档锦华钟表3新天百2008百货15000中档天伦皮草GiorgioArmani、DiorHomme、Lanvin、4时代广场2008商业街17541高档Moschino、D&G等5名店坊2009商业街26000高档Cartier、Max.Mara、EmporioArmani等6经典生活2006商业街39643中高档苏荷乐都爱丽丝酒吧,香港仔茶餐厅等;7修竹市场2006农贸市场58000中低端日本料理、营业厅网络休闲会所、曾石足道、尚和会馆、灰姑8良运花园2002底商10000中高档娘西餐、茶座等9花样年华I期2007底商10000中高档东来顺、金领健身、麦当劳 10都市银座2007底商3065中档餐饮11港湾壹号2010底商14314中高档餐饮、美发、屈臣氏等租金项目辐射区的商业主要以出租为主,其租金水平较高,尤其是分析时代广场和名店坊的租金水平远远超出区域商业市场的水平。项目周边典型商业物业租金情况表首层租金序号项目名称商业类型(元/天·㎡)7长江路长江路港湾港湾1时代广场商业街16云云上上锦锦广场广场海海12名店坊商业街9.2世世路路6港港纪纪2湾湾街街3友谊商城百货扣点26%-30%5路路路路人人民民34花样年华底商3-4中山中山5都市银座底商3-4广场广场鲁鲁迅迅路路二七二七6港湾一号底商4-5三八三八8广场广场4广场广场7经典生活商业街2-38良运四季汇底商5-6备注:项目周边的典型商业物业,除时代广场、名店坊和友谊商城只租不售外,其他的皆为销售。?本项目周边的商业租金水平整体较高,尤其是时代广场和名店坊俩项目的租金水平远远高于市场,其主要原因在于开发企业强大的品牌(港资)实力和整体的高端定位。?周边其他商业较高的租金水平在于投资者对商业的信心,所反映出来的租金与其自身对收益多少的追求和投资回报有较大的关系。【板块内商业市场分析】区域商业市场回顾/区域商铺销售市场分析/未来供给典型项目辐射区用于销售的商业物业主要有经典生活、都市银座、项目港湾壹号、良运四季汇。项目周边用于销售的商业物业代表代表商业面积项目名称商业类型具体位置7序号(㎡)长江路长江路港湾港湾云云上上锦锦广场广场海海5都市银座底商3065上海路世世路路6港港纪纪湾湾5街街民民路路路路人人6港湾一号底商14314港湾广场中山中山广场广场鲁鲁迅迅7经典生活商业街39643民主广场路路二七二七三八三八8广场广场广场广场8良运四季汇底商14893二七广场项目周边用于销售的商业物业除经典生活外多以独立形式出现外,其余商业物业基本都位于裙房之下,作为配套形式出现。而且这些商业物业销售时间都集中在2010年之前。都市银座档次中档运营管理大连通力达房屋开发有限公司开业时间2007商业位置1-2层停车位300(与写字楼公用)面积3065规划户数10成交均价18632元/㎡租金3-3.8元/天·㎡静态投资6.84%回报率空置率10%项目塔楼是写字间,1-2层是底商。底商为立体分割临街商铺,首层层高6米,二层层高4.35备注米,主力店铺开间7.4米,进深20-24米。已售罄。受天津街商业不景气影响,整个商业经营档次不高,也没有明显特色。商业该商业受上海路单行道和天津街商业氛围没落的影响,一直没规划有大型品牌商业进驻,目前使用者以中小型商业机构为主。都市银座商业物业销售暨使用情况说明楼层状况1越2规划面积55.78392.32389.74402.92345.42291.74475.16233.87245.35233.17(㎡)销售状况全部售罄购买用途全部投资经营业态通讯器材、小吃、医疗、美容美发、婚纱等投资回报项目因为销售价格较低,投资回报率相对较高。都市银座代表行业投资回报率业态医疗机构婚纱摄影餐饮商铺面积(㎡)400350250销售价格(元/㎡)191081910818688总价(元)764320066878004672000租金(元)500000450000350000静态投资回报率6.54%6.73%7.49%平均投资回报率5.56%备注:(1)投资回报率测算不考虑业主需要支付的采暖费和因为出租收益需要交纳的个人所得税税金;(2)瓯子回报率以静态方式测算,暂不考虑租金收益的变化和物业折旧;(3)假定业主购买时一次性支付房款;港湾壹号档次中高档运营管理大连恒利德实业发展有限公司开业时间2010年部分开业商业位置1-4层楼层4层公建停车位1000个(与住宅共用)商业面积14314.74成交均价17100元/㎡(第三层)租金租金3-7元/天/平静态投资6.74%回报率空置率40%烂尾楼改造项目。港湾壹号由ABC三栋并立的高层塔楼组成,A栋是40年产权公寓,B栋是70年产权公寓,C栋备
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doraemon219
贡献于2014/12/24
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营销策略
,
大连
,
金地云锦项目
,
商业营销
,
策划思路
内容摘要:
基于区域商业发展现状并结合本项目的商业开发规划,本报告中所涉及的商业项目主要指区域内(含道路两侧商业)现有和未来的各类建 筑面积在1万平米以上的主要大型商业和6000平米以上的底商,及2000平米以上的 专业市场(含餐饮娱乐项目和国内知名品 牌) 。
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