龙湖地产企业及经营模式研究——呈金融街控股有限公司2010.07中国房产信息集团报告摘要?龙湖的标杆意义?7S深度分析?借鉴意义?为什么选择龙湖？?通过7S模型对于龙湖进行分析?结合企业特点寻找可借鉴之处?业绩的快速增长?愿景：三大发展目标?建立清晰的产品战略，形成精细化产品管理模式?资本市场的关注?战略：七方面发展战略?提升产品力，实现住宅项目溢?产品得到公认?风格：鲜明的企业风格价能力?人才：培养自己的人才?规范企业内部管控，实现有序?组织：小组织，高效管理、高效、平衡发展?体系：科技型的内管系统?民生类项目树立企业形象，同?能力：发展推动力时可创造价值2第一部分：龙湖的标杆意义3龙湖标杆意义07年实现强势破百后，每年皆取得新的规模突破?从2007年开始连续三年突破百亿，跻身全国前十的地产企业。成为西南首家年营业销售额突破百亿的房地产企业。2009销售金额已达184亿，向200亿迈进2008销售金额2007已达132亿，销售金额115亿，全销售金额国13家破102亿，全百企业之一2006国9家破百企业之一销售金额34.68亿数据来源：企业相关年报4龙湖标杆意义企业规模迅速扩大，区域布局完善?土地储备量快速增加,截止2009年底，企业土地储备达到2172万㎡，较2006增加近11倍。?区域分布逐渐均匀，摆脱中西部单一布局带来的区域风险。龙湖土地储备比较龙湖土地储备分布建筑面积地区城市所占比例（㎡）北京沈阳环渤海5,320,68724.50%青岛大连上海无锡长三角4,194,56619.31%常州杭州重庆中西部成都12,204,46756.19%西安数据来源：企业相关年报5龙湖标杆意义龙湖财务指标呈现高成长、高盈利和高负债状态?高成长：经营业绩年增长速度近50%，考虑结算预期09年业绩将实现100%的增长。?高盈利：盈利性能力较强，企业的销售毛利基本在31-35%间。?高负债：在行业下行阶段，企业的财务链条紧绷，随时有可能破裂，企业为了周转资金将逼迫大幅降价销售，08年龙湖项目的大幅降价正反映了企业的财务危机。龙湖2006-2009年财务指标龙湖2006-2009借款结构分析2006年2007年20082009年财务指标2006年2007年2008年2009年借款期限　(亿元)(亿元)(亿元)(亿元)营业收入（亿元）21.0134.9844.751141年6.531.864.837.11但2签约的销售收入（亿元）359210218424.538.152.818.7年净利润（亿元）6.399.013.9924.922但5-9.510.828.0核心净利润*（亿元）3.162.972.7615.16年收益销售净利率30%26%9%22%5年---13.9销售毛利率34%34%26%29%贷款总额30.9979.29128.497.66净资产收益率25%34%11%17%总资产利润率6%6%1%4%费用率11%16%18%7%借款类型有抵押借款无抵押借款运营存货周转次数0.270.320.240.43金额71.9625.69偿债净负债率107%142%236%20%亿元比例*：核心净利润=净利润-（公允价值变动损益+汇率变动损益+一次性处置损益+商7327誉）*（1-所得税率）%数据来源：企业相关年报6龙湖标杆意义与行业领先企业比较，财务运营能力仍然具有优势2009年市值对比现金周转率对比成本/利润市值/市盈率现金流/回报率成本/利润虽然上市一年不到，但是龙湖的市值评现金周转率较高，财务杠杆使用娴熟。坚持高端路线，利润率较高。注重成本价较高，位于上市房企前列资金运用率高，企业保持快速发展。控制，三费比例较低。数据来源：企业相关年报7龙湖标杆意义有效的价值管理，资本市场关注度高资本市场表现上市后机构评级保持90%以上的买入或者增持56.51倍超额认购?龙湖地产公开发售获57.5亿股有效申请，报告数买入增持中性减持卖出相当于超额认购56.51倍，冻结资金408.3亿元，创下同期内地房地产股之最。一个月805002知名机构及富豪竞相追逐两个月18013002?在龙湖招股的过程中，除了获得新鸿基郭氏家族、陈发树等知名富豪出手认购外，施罗德、霸菱、Invesco1.9、汇丰银行、安联、高三个月30023103桥、奥氏等多家国际顶级投资机构追捧。四个月46039103纳入MSCI中国指数?龙湖于2010年5月26日被纳入MSCI指六个月54144303数。MSCI指数股以最具竞争力与盈利稳定的优质公司为核心，是最受机构投资关注的指数。龙湖是业内第八家获此殊荣的企业。一年54144303数据来源：相关报道、证券公司披露报告8龙湖标杆意义产品品类清晰划分?以客户为导向，龙湖不断对产品品类进行升级，通过规划、建筑、景观、户型和配套等多方面进行综合、复杂地创新，打造产品新高度，提升客户满意度。龙湖花园洋房产品升级和创新种类代表楼盘产品图片产品定位产品创新第一代重庆龙湖花园传统花园洋房板式围合规划布局弗莱明戈完全以别墅生活为模版，将人性化、舒适的西班牙“院落”引入花园洋房中;融入多层坡屋顶、鲜花廊架、富于变化的开窗、情景第二代重庆弗莱明戈别墅式花园洋房阳台、层次感的退台等别墅设计元素，将别墅的大露台、多阳台、下沉式花园等户型空间引入洋房，为业主提供更多享乐主义生活的可能性。点阵式布局，增大公共活动空间，景观视野最大化；全地下车库设计，最大可能减少社区道重庆江与城花园洋第三代全景花园洋房路面积，社区全景绿化；“宽阔”户型空间尺房度，主力户型客厅开间大都达4.7米、4.9米，主卧开间通常达4.1米；实现洋房质变。9龙湖标杆意义产品受到市场肯定，形成“龙民”文化客户?据专门针对龙湖业主的最新调查结果显示：八成业主换房首选龙湖，九成业主向朋友推荐过龙湖物业。?龙湖项目每次推案，供不应求“在重庆，有一群龙湖的业主，自称为龙民，并以这个身份为荣”。业内同行10龙湖标杆意义物业服务受到认可，企业形象得到提升?龙湖物业高薪聘请拥有国际酒店管理经验的高管，引入目前国际一流物业管理服务公司推行的“家政式管家”服务。?企业连续2年入选中国物业满意度领先企业，物业管理满意度达到90%以上。中国物业服务满意度领先企业20082009排名企业排名企业1中海物业管理有限公司1中海物业管理有限公司2重庆新龙湖物业服务有限公司2重庆新龙湖物业服务有限公司3深圳市万科物业管理有限公司3深圳市万科物业服务有限公司4上海陆家嘴物业管理有限公司4浙江绿城物业管理有限公司5浙江绿城物业管理有限公司5上海上房物业管理有限公司6深圳市鹏基物业管理有限公司6上海陆家嘴物业管理有限公司7北京达文（中澳）物业管理有限公司7重庆隆鑫物业管理有限公司8佳兆业物业管理（深圳）有限公司8北京天鸿宝地物业管理经营有限公司9北京市均豪物业管理有限责任公司9港联物业集团有限公司10港联物业集团有限公司10天津津滨联合物业服务有限公司榜单发布机构：由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”11龙湖标杆意义在房地产行业中，龙湖的核心能力远远超越同业水平，具有一定稀缺性品库在的产行业新力中有创体现、富龙湖明的?有格鲜产品、风品类清晰的晰划?清务?分的业服物业公司不的物低质多认可量服务?受品牌非常知的?客普遍户感户体现客高地验感不?体人才强，搭建?靠供本地行业需不平吝成整体水衡买?不平不房高，人才严重制约企业发展?UP?DOWN127S第二部分：7S深度分析137s分析模型更为全面、综合的房地产企业7s战略分析模型图：7s战略模型与房地产企业战略流程管理体系Systems愿景SharedValues战略分析更全面、更细致人员风格战略StaffStyleStrategy能力重视战略与资源的配合Skills各环节战略决策更为协调组织架构Structure战略硬件要素与软件要素的综合配置硬件软件1414Sharedvalues愿景截止2011年龙湖的三大目标目标一：结算净利润达到30亿元目标二：签约收入超过260亿元目标三：投资性物业比重增至15%龙湖未来的方向：1、把握行业发展节奏快速成长，避免被边缘化。2、基本完成环渤海和长三角中心城市布局。3、进一步完善业务结构，5至7年内完成建设并持有约200万平方米左右的投资性物业，把土地储备中的投资性物业比重增至15%。数据来源：企业相关年报——吴亚军15Strategy战略龙湖地产从发展模式、区域选择、土地、产品、品牌以及融资六大方面进行战略管理，全面推动企业愿景实现?追求高利润，同时兼顾周转发展模式?以住宅物业为主，逐步加大商业比例?商业项目采取“择优持有，少量出售”的模式区域选择?区域聚焦，在进入区域进行深耕2、区域选择?具有历史文化积淀及大量人口导入的城市土地战略?土地区位集中城市次中心或新区?注重土地成本控制，择机拿地3、土地策略产品战略?差异化策略，开发高端项目?精细化开发，产品细节考虑周全?品牌战略打造标杆产品，树立企业高端产品形象4、财务管?热心公益，打造正面企业形象?融资战略3+X+F的战略融资格局?拓宽融资渠道，通过公开市场加大融资力度16Strategy战略：发展模式龙湖认为战略必须在高周转和高利润之间进行抉择，龙湖更倾向于选择高利润，但也不放弃对周转速度的追求。2007年龙湖地产利润与周转关系图2009年龙湖地产利润与周转关系图总资总产资周产转周率转率龙湖2007税前销售利润率税前销售利润率数据来源：企业相关年报17Strategy战略：发展模式企业逐步加强商业物业的比重，实现稳定增长?龙湖十分