苏州金枫路招商地产商业部分前期整体营销策划报告苏州市概况木渎新区木渎，是苏州市12个区域性商业功能区之一，被正式划入中心城区范围。木渎新区正逐步发展成为生态化、服务化、都市化、国际化的特色苏州经济城区。木渎，《十一五》规划为苏州西南片区城市商业中心，旅游次中心。四大板块规划金枫路创新创意街区：苏州西部最大体量城市综合体，占地面积2.15平方公里。凯马广场：F5汽车主题公园目前已有30多家汽车4S店，2古镇本家汽车用品商店，一个2S汽车精品商案贸城。中心长江路商圈：建材和汽配专业市场发挥专业市场集群效应。金山浜生态人居：2500亩打造成为苏州西部高档生态、旅游、休闲人居集聚区。三大发展支撑产业支撑：?金枫路创新创意街区：目前有8大工业园区，入驻50余家企业，发展成100万平方米规模，发展电子信息、多媒体技术、动漫衍生品、工业品设计、软件开发等创新、创意产业。商圈规模：?长江路专业市场聚集：目前有江南汽配市场、华夏五金机电城、凯马汽车用品城三大专业市场近50万平方米，还有汽车主题的凯马广场2700亩。高尚住宅：?金山浜生态人居：区域面积2500亩，开发住宅100万方，其他区域住宅开发约100万方。轨道交通目前轻轨四条线，木渎是一号线的起始站区域将成为苏州门户和城市精英的聚集地目前轨道交通一号先经基本完毕，一号线起点位于苏州吴中区木渎站，终点为工业园区钟南街站，横跨苏州6个区。地铁一号线通车后，木渎区域的地位将取得历史性的提高，将成为苏州门户和城市精英的聚集地。未来轨道交通至2050年，苏州拟建9条轻轨线，线路总长318千米，木渎镇将有五条轻轨的站点?1号线：东西方向主干线，全长25.739公里，共24个站，西起木渎站，东至钟南街站。一号线已经于2012年通车。?2号线：南北向骨干线路，线路全长26.557公里，共设22座车站，北起于相城区京沪高速铁路苏州站，南止于吴中区迎春南路站。?3号线：东西向线路，线路全长43.5公里，共有31站，西起高铁苏州新区站，东至唯亭城铁站木渎?4号线：为南北向骨干线，起点为相城区苏蠡站，终点为吴江市苏嘉城际松陵站，线路全长39.2公里，设站28座?8号线一期工程(原地铁4号线支线)：邵昂路站－友翔路站区间，设站8座，与地铁4号线同步开工建设，2015年建成投运。道路交通城市干线苏福路,5分钟就可接轨绕城高架，距苏州市区5分钟，距苏州工业园区10分钟广济路西环北延延道升现代大何山路内环道金鸡湖大高架独墅湖隧道木渎路苏福友新高架随着苏福快速路的延伸建设，区域间的交通网络愈发密集，地铁的规划及施工也进一步缩短了各区域的距离，加强了区域间的联系。交通体系的完善，使得苏州五大区已经连成了一片，苏州大城发展格局基本形成。道路交通发达的大交通体系，各区域之间快速通车古城区本项目路距古城区15分钟车程快速苏福距新区5分钟车程距湖西25分钟车程距湖东30分钟车程辐射人口24万人本案居住人口5万滨江新城白领数量2万未来发展苏州正由单中心向多中心发展，南部将成为苏州未来重点发展区域区域人口规模承担功能160万，其中高新区72市级行政办公集中地，市级商业、文化苏州主城万人，老城区88万人、体育、娱乐中心、居住集中地苏州现代化新城区和苏州中央商务区，长三角地区的次级商务中心，国际知名苏州东部新城120万人、国内领先的高新技术产业园区和文化创意产业中心之一相城片中心城区的两大副中心之一，重要的居50万人住集中区，重要的高新技术制造业发展（元和、黄桥镇）基地和市级商业、物流中心中心城区两大副中心之一，重要的高新吴中片30万人技术制造业发展基地，主要的教育产业基地、市级旅游服务中心。?根据苏州及木渎的总体规划，滨江新城规划为苏州西南部未来都市核心。?滨江新城要建设成为苏州市的现代制造业副中心、商贸物流副中心、优美人居副中心。?滨江新城确定以总部经济、商贸集群、汽车服务、创意园区、休闲水岸为主的五大主导功能。区域未来住宅供应情况竞的单位地块位置面积(㎡)用途出让年限容积率万元/亩楼面单价元/㎡成交总价(万元)吴中区木渎镇苏昆山市方圆房地福路南侧、珠江产发展有限公司路西侧46001.6城镇住宅用地70年≤2.5928556564000吴中区胥口镇胥江苏亿城地产有市路东侧、顾巷限公司路南侧72462.3城镇住宅用地70年≤1.6469439951000苏州胥口市镇开吴中区胥口镇孙发建设有限公司武路南侧24266.7城镇住宅用地70年≤1.1470640617100吴中区木渎镇穹苏州永诚房地产灵路北侧（原林开发有限公司场）15612.5城镇住宅用地70年≤1.019028504450吴中区木渎镇金苏州绿峰房地产枫路西侧（原动有限公司力厂）56870.1城镇住宅用地70年≤2.2574391649000吴中区木渎镇香吴中区木渎镇集溪河东侧、原柴体资产经营公司油机机厂46728.8城镇住宅用地70年≤0.8421789129500吴中区木渎镇穹苏州御田房地产灵路北侧（原林开发有限公司场）15612.5城镇住宅用地70年≤1.026940356300吴中区木渎镇珠城镇住宅用地吴中区木渎镇集江路东侧、丹枫批发零售、商≤2.0体资产经营公司路南40818.4务金融用地70、40年≤3.5465299128500吴中区木渎镇金苏州永新置地有枫路西、苏福路限公司北111303.8城镇住宅用地70年≤2.5581348697000未来发展总结木渎片区未来几年新增的住宅供应量大约在811253㎡。木渎生态人居的规划，将在短时期内为本区域带来居住人群的快速聚集，为项目提供充足的消费人群支撑。区域商业土地供应区域未来商业供应情况竞的单位地块位置面积(㎡)用途出让年限容积率万元/亩楼面单价元/㎡成交总价(万元)苏州胥河房地产开发吴中区胥口镇东欣路批发零售、商务金融有限公司西侧、胥江北侧114508.8用地城镇住宅用地4070年≤1.7≤1.1265351345500苏州胥口市镇开发建吴中区胥口镇胥江北批发零售、商务金融设有限公司侧33398.9用地40年≤0.4220823411000苏州市吴中区东吴商品房开发有限责任公吴中区木渎镇苏福路司北侧、珠江路西侧34324.7商服用地40年≤3.0618309131826苏州金鑫房产开发有吴中区木渎镇苏福路限公司北侧、沈巷路西侧55697.2商服用地40年≤3.0618309151642吴中区木渎镇花苑东苏州合润房地产开发路南侧、对松堂电子有限公司西侧18619.9商服用地40年≤4.5653217618236苏州金利通投资管理吴中区木渎镇花苑东有限公司路南侧、珠江路西侧24607.7商服用地40年≤3.0618309122816吴中区胥口口镇230苏州香山工坊建设投省道西侧、古村路北文体娱乐用地商服用资发展有限公司侧53037.3地40年≤1.57014011769358苏州工业园区华成房吴中区木渎镇苏福路地产开发有限公司北侧（原天马医药）24005.9商服用地40年≤3.5711304725600苏州市吴中区木渎镇吴中区木渎凯马大街集体资产经营公司东侧、丹枫路南侧13306商服用地40年≤4.030611466100未来发展总结木渎片区未来几年新增的住商业供应量大约在852504㎡，木渎片区未来商业用地的开发，将带动整个木渎板块商业格局的升级，进一步推动包括本案在内的区域商业价值的提升。木渎前景1.2005年出台的《苏州市市区商业网点布局规划》中，木渎被划为苏州市12个区域性商业功能区之一。2.2005年凯马广场正式开建，汽车年销量现今已占苏州城半壁江山。3.2007年在《苏州市城市总体规划》中，木渎正式划入中心城区范围。4.2008年12月，金枫路创意街区正式开街，企业聚集效应初步显现。5.2010年9月，苏州首条山体隧道——凤凰山隧道通车，城西到太湖更便捷。6.2012年4月，木渎镇全面启动胥江城区域开发，后者将成为木渎经济发展的又一重心。7.2012年4月，轻轨1号线全面投入运营，木渎站、金枫路站双站设置，推动区域经济快速发展。8.2012年10月，福州中环高架和南环高架西延工程开建，大交通架通“大苏州”。区域总结苏州西CBD，木渎活力新区本案地处于高新区及木渎老经济区交汇处，周边有较为明确的区域规划，且融入住宅规划区，有较大的商业增值空间，虽然商业氛围已经形成，但区域内的商业项目竞争过于激烈，需经过综合产品包装定位，及合理的业态定位，才能调高该地块的商业价值。木渎金枫路街区发展条件分析——地块地块开发优势：?毗邻轨道交通1号线站点，与高新区、老城区和工业园区各商务区的联系将十分便捷;?区域西部的灵岩山、太平山以及区域内的众多河流等为物业开发提供了良好的景观优势;?紧临的苏州高新区经过多年发展，为本项目发展提供了产业支撑和居住商业人群支撑;?轨道交通的开通将扩大区域商业的辐射范围，方便消费者到达;?金枫路商圈位于木渎镇几大商圈的中心位置，具备发展成区域级商业中心的潜力;地块开发劣势：?区域内现处于集中开发时期，同时又大量产品涌入市场，竞争激烈?产品类型雷同，一个项目想要脱颖而出对于前期的定位和营销策略要求偏高。木渎金枫路街区发展条件分析——地块地块开发机遇：?苏州正经历加快发展第三产业的历史阶段，政府出台众多政策推动产业发展及城市转型;?苏州具备承接上海众多大型企业的研发、后台支持部门的区位条件和相关配套，而这一转移趋势将在未来日趋明显;?本项目总基地面积较大，并规划有14万方住宅，具备规模优势，有利于从中长期的发展角度进行统一规划;?未来周边聚集大量高消费商务人群和居住人群，这为商业的发展提供了基础;地块开发挑战：?苏州综合商业