谨呈：德信行董事会漳州金峰28亩地块定位建议报告德信行房地产营销代理有限公司2013年3月一、漳州城市概况二、漳州主要商圈分析龙龙湖湖目目腾飞阶腾飞阶录录段段（（2006--2006--三、项目本体分析20092009））四、本案项目定位建议1、漳州城市概况?城市地理?基本数据?城市交通?城市经济?发展规划漳州城市概况----城市地理城市地理漳州——高速漳州——高速发发展的展的海西海西现现代化港口城市代化港口城市；；花果花果鱼鱼米之米之乡乡；“；“现现代代农业农业”最具竟”最具竟争争力城力城市；著名市；著名侨乡侨乡和台和台湾湾祖居地、祖居地、历历史文化名史文化名城。城。漳州城市概况--基本数据2004年—2009年漳州市人口情况2006年—2009年漳州市城市化率走势全市常住人口（万人）城镇化水平55046847047247547748050044%43.30%45043%40042%35042%30041%25040.40%20040.10%15040%1005039%038%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2006年2007年2008年2009年数据来源：漳州市统计局数据来源：漳州市统计局全市人口480万，市区常住人口70万，辖两个市辖区（芗城区，龙文区）、1个县级市（龙海市）、8个县(漳浦县，平和县，东山县，长泰县，华安县，诏安县，云霄县，南靖县)。2012年GDP达到2017.80亿元，比2011年增长12.6%，全省排名第四，人均可支配收入23951元。全国“现代农业”最具竟争力城市，2012年，农业生产总值281亿元。漳州城市概况----城市交通城市交通漳州是交通部漳州是交通部确定的确定的国国家家级运输级运输枢纽枢纽城市，是海西城市，是海西对对接“珠三角”的接“珠三角”的桥桥头头堡，境堡，境内内交通体交通体系完善便捷，由厦系完善便捷，由厦漳、漳漳、漳诏诏、漳、漳龙龙高高速公速公路，路，324324、、319319国国道和道和66条条省道省道构构成成的公路的公路网纵横网纵横全市。全市。市市区区距离厦距离厦门门机机场场5050多公里，漳州港多公里，漳州港至台至台湾湾高雄港高雄港140140海里，至香港海里，至香港287287海里。海里。漳州城市概况--城市交通“十二五”期间，漳州将与全国铁路、高速干线相连，漳州到深圳将仅需两个多小时，发展腹地将拓展至江西抚州、赣州等地，按一小时经济圈计算区内人口接近4000万，按两小时经济圈计算则区内人口超7000万。漳州城市概况—城市经济GDP走势：自2006年以来，漳州市GDP保持12%以上的增长速率，2009年GDP达到1113.17亿元；从人均GDP看，2009年人均GDP达到23191元，增速10.4%，房地产市场发展处于快速发展期。2004年—2009年漳州市GDP及增长率2004年—2009年漳州市人均GDP走势GDP（亿元）同比增长率120020.00%25000人均GDP（元）同比增长率24%20.1%21%100015.20%15.00%18%13.60%13.30%2000011.60%12.50%13.7%15.5%15%10.00%80012%9%5.00%1500010.4%6006%1113.17231913%1002.010.00%21006100000%400863.7318194702.02714.931500015147-3%626.36-5.00%13327-6%2005000-10.78%-10.00%-11.2%-9%-12%0-15.00%0-15%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2004年2005年2006年2007年2008年2009年数据来源：漳州市统计局数据来源：漳州市统计局2009年福建省地级市GDP比较人均GDP与房地产发展关系GDP（亿元）40003002.292524.2830000-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$1623.2120001113.17691.72734.24621.74748.45603.64启动期快速发展期平稳发展期1000减缓发展期0生存、改善需求生存需求改善需求为主改善需求为主福州厦门莆田三明泉州漳州南平龙岩宁德兼有超速发展?快速发展，平稳发展，以缓慢发展质量为主，数以数量为主，数?2009年，漳州市GDP为1113.17亿元，同比增长13.3%，在福建省九个地级市单纯数量型量与质量并重综合发展型量与质量并重GDP产值排名中，列第4位，经济发展水平相对较好。漳州城市概况—城市经济2500GDP大幅增长，反映出该2000地区经济发展蓬勃，国1500民收入增加GDP总值（亿元），消费能力1000也随之增强500。02012年2011年2010年2009年2008年从2008到2012年，平均GDP增长率大于10%，漳州总体经济水平逐年呈良好的上升趋势，经济增长稳定，经济发展势头强劲，房地产处于高速发展阶段。漳州城市概况—发展规划城市发展规划——按照“建设新区，开发沿江，改善旧城”的城市发展战略，未来形成“一城”、“一港”、“两轴”、“四组团”的城市带，构建生态工贸港口城市中心区的发展框架漳州市近期建设规划图以“东移、南扩”为重点，实施市区“东移、西进、南扩、北延”发展战略“一城”:漳州中心城区“一港”：漳州港“两轴”：东西发展轴即由靖城--金峰—中心城区—角美—厦门海沧东南发展轴即由靖城--金峰—中心城区—龙海市区—漳州港“四组团”：角美组团、龙海组团、金峰组团、长泰组团漳州市东西发展轴城镇群漳州市远景用地规划漳州市城市发展空间布局漳州城市概况—发展规划城市发展方向：未来漳州城区重点向东和向西两翼拓展空间，其中龙文区重点发展迎宾路以南区域，局部向迎宾路以北拓展，将与以芗城区为核心的老城区一起，形成“一城二心”的空间格局。城市组团功能定位组团功能定位新城市中心区市级行政、文化和商贸中心。以旅游、商贸、高科技园区和公园、娱乐长洲组团为主的综合开发区以蓝田开发区为主，向东、北扩展工业，南部蓝田组团为商贸和居住用地金峰组团以金峰工业开发区为主，外加一定的商住用地为新辟工业和商住区，此地发展余地较大，适朝阳组团城市性质：工贸港口城市、花果之都、国家历史文化名城、闽于安排大中型工业项目东南中心城市之一，区域性交通枢纽以漳州师范学校和漳州大学为核心，包括桥南文教组团城市用地规模：至2010年38.3平方公里，至2020年58平方的科教发展用地公里南边为荔枝海，环保控制严格，适于开辟高科桥南组团城市人口规模：至2010年40万人，至2020年60万人技园区和居住、旅游、高教等用地漳州城市概况—发展规划?按照“规模做大、产业做强、功能做优、环境做美”的总体要求和“建设新区，开发沿江，改善旧城”的总体规划城市发展战略，形成“一城”、“一港”、“两轴”、“四组团”的城市带，构建生态工贸港口城市中心区的发展框架。城市定位?工贸港口城市、花果之都、国家历史文化名城、闽东南中心城市之一，区域性交通枢纽。城市人口?2010年城中心区人口规模扩大至40万人，2020年城中心区人口规模扩大到60万人。规模城市用地?近期（2010年）：城市建设用地控制在38.3平方公里以内。规模?远期（2020年）：城市建设用地控制在58平方公里以内。2、漳州主要商圈分析?新老商圈分布及各自特点?城市四至典型个例分析?主要商业街道分析?商业格局分析?小结新老商圈分布及各自特点漳州市目前拥有两个主要商圈，分别为：新华商圈、丹霞路商圈。其中新华商圈为老城区传统商圈。丹霞路商圈为近些年新崛起的新兴商圈。丹霞路新华商圈商圈新老商圈分布及各自特点—新华商圈主力店：◆中旅商厦、好运来百货、环宇百货、恒顺隆购物商场、宝隆百货、吉马购物广场、永乐思文生活电器商业大厦店、中闽百汇商场。主营业态：◆百货、专业店、专卖店商业定位：◆传统的百货商圈，商业定位为中档和中低档。商圈特点：◆新华商圈属于传统的百货商圈，商圈内百货店较为集中，且普遍经营面积较大。◆商圈内由于百货店过多，且定位同质化的程度高，所以商圈内的百货店的经营情况普遍较为一般，但是作为漳州市的老牌商圈商圈内主要的街道人流量有所保证，购物人群比较稳定。经过多次品牌和业态的调整，已经逐步开始稳定的向前发展，影响力和辐射力进一步加强。新老商圈分布及各自特点—丹霞路商圈主力店：◆沃尔玛、悦华商业广场、吉马生鲜广场、国美电器香格里拉店等等。主营业态：◆百货、专业店、专卖店、大型便民超市。商业定位：◆新兴的百货商圈，商业定位为中档和中高档。商圈特点：◆丹霞路商圈属于新兴的百货商圈，商圈内百货店较为松散，且普遍经营面积较大。◆商圈内几家大型百货店较为分散，沿街商铺比较多，该区域人流量大，周边为中高档小区入住率高，居住人口多，提供了稳定的客户来源，保证了商店经营情况良好。◆随着沃尔玛购物广场的进驻，商圈整体商业档次有向中高档发展的趋势。同时也提高了该区域的租金收益，带动了商铺价格。2、漳州主要商圈分析?新老商圈分布及各自特点?城市四至典型个例分析?主要商业街道分析?商业格局分析?小结城市四至典型个例分析随着漳州市经济的不断发展，漳州市中心商圈影响力不断向四周辐射扩散，逐步形成了以大润发、中闽百汇、凯德广场、万达广场等为核心的购物、美食、休闲娱乐等的综合大型商业体。本案城北美食城●大润发●●●中闽百●汇凯德广场万达广场●城市四至典型个例分析—凯德广场简简介介：：20062006年年88月月2929日日，由深，由深国国投投商用商用置置业业有限公有