金华房地产市场调研报告2010-4-10目录前言------------------------------------------------------3第一篇、金华市概况-------------------------------------41.1城市概况-----------------------------------------------51.2城市经济发展状况--------------------------------------71.3城区建设总体规划--------------------------------------9第二篇、房地产宏观市场调查----------------------------------112.1土地供应量分析--------------------------------------132.2商品房供应量分析--------------------------------------17第三篇、区域市场项目调查分析----------------------------------223.1项目个案调查--------------------------------233.2项目整体分析--------------------------------50结论----------------------------------------------------68前言本次市场调研主要是针对金华房地产市场的整体分析，及现开发别墅、普通住宅项目的数据整理。更深入的了解金华房地产市场现阶段土地拍卖、土地储备和销售情况，以及项目开发产品和待建项目的产品分析。第一篇金华市概况?金华历史文化?城市概况?城市经济发展状况?城区建设总体规划1.1金华历史文化古称婺州的金华地区，历史悠久，人文底蕴深厚，婺文化的起源可以追溯到遥远的原始时代。婺文化作为一种地域文化体系，从东汉时期起逐渐开始形成，其发展过程大致可以分为四个阶段：一是魏晋至隋唐，为初兴期。二是宋元时期，为兴盛期。三是明清至近现代，为发展期。四是新中国成立以来，为转型期。特别是改革开放以来，金华的社会发展进入全面走向现代化阶段，各项事业蓬勃向上，文化建设日新月异，婺文化也面临前所未有的重大转型。在近年来的社会实践中，婺文化在不少方面已很好地实现了现代转型，如义乌商业文化可以说是当代地方文化发展的一种典范。金华故称婺州，因其“地处金星与婺女两星争华之处”得名，自三国吴元宝鼎元年（266）始设东阳郡建置以来，具有1800多年的历史和灿烂文化。历名金华、婺州，或设郡、州、路、府，或设道、区、专区和地区。1949年5月7日金华解放，设立浙江省第八行政区—金华专区，辖2市9县。1955年3月，衢州专区撤销并入。1985年5月，国务院批准撤销金华地区，分设金华、衢州两市，实行市辖县体制。并于金华城区设立婺城区，郊区设立金华县，同时撤销兰溪县，设立兰溪市（县级），撤销东阳县设立东阳市（县级）。1992年10月，撤销永康县设立永康市（县级）。2000年12月，撤销金华县，设立金华市金东区。1.2城市概况1.2.1金华市概况水通南国三千里，气压江城十四州。金华因其优的地理位置及交通条件，历为浙江中西部及周边地区的中心城市。东邻台州，南毗丽水，西连衢州，北接绍兴、杭州。南北跨度129公里，东西跨度151公里，土地面积10941平方公里。市区位于东阳江、武义江和金华江交汇处,面积2044.68平方公里,建成区面积68.79平方公里。"三面环山夹一川，盆地错落涵三江"是金华地貌的基本特征。1.2.2金华市行政规划及人口分布全华市辖四市三县二区，即义乌市、东阳市、兰溪市、永康市、浦江县、武义县、磐安县、金东区、婺城区；辖40个街道、75个镇、36个乡，357个居委会、4826个行政村委会。全市总人口约515万。常住人口2008年年末测算：婺城区64.7万人、金东区31.5万人、兰溪市57.5万人、义乌市118.5万人、东阳市78.0万人、永康市71.2万人、武义县34.6万人、浦江县42.1万人和磐安县17.0万人。金华市政区表乡镇(街道)行政区划基本情况县（市、乡镇街道区）婺城区竹马、长山、箬阳、沙畈、罗店、雅畈、安地、琅琊、城东、城中、城西、城北、新塔石、岭上、莘畈、乾西、蒋堂、白龙桥、汤溪、罗埠、狮、江南、三江、西关、秋滨苏孟洋埠金东区源东孝顺、傅村、曹宅、赤松、多湖、东孝塘雅、澧浦、岭下、江东兰溪市灵洞、柏社、水亭畲族游埠、诸葛、黄店、香溪、兰江、云山、上华、永昌、赤马涧、梅江溪、女埠义乌市佛堂、赤岸、义亭、上溪、稠城、江东、稠江、北苑、后苏溪、大陈宅、廿三里、城西东阳市三单歌山、巍山、虎鹿、佐村、吴宁、南市、白云、江北、城东阳江、湖溪、横店、马宅、东、六石千祥、南马、画水永康市石柱、前仓、舟山、古山、东城、西城、江南、芝英方岩、龙山、西溪、象珠、唐先、花街浦江县前吴、花桥、虞宅、大畈、黄宅、郑家坞、白马、郑宅、浦阳、浦南、仙华中余岩头、杭坪、檀溪武义县大田、白姆、俞源、坦洪、柳城、履坦、桐琴、泉溪、白洋、壶山、熟溪西联、三港、大溪口新宅、王宅、桃溪、茭道磐安县深泽、双峰、墨林、窈川、安文、新渥、仁川、大盘、双溪、盘峰、维新、高二、方前、尖山、玉山、尚湖、万苍、九和、胡宅冷水以上数据来自金华政府网1.2.3交通环境金华市交通便捷，是浙江和华东重要的交通枢纽。市域内公路通车里程达4739公里，对外则形成了铁路、公路、水路和航空的综合运输网络。浙赣铁路、金千铁路和金温铁路在金华市交江，规划中的金甬铁路、金椒铁路及黄山至千岛湖铁路引入金华枢纽。金华公路北通杭州、上海，西连衢州、东接宁波、台州港口，南达温州港。杭金衢高速公路、沪杭高速公路、金温高速公路。金华义乌机场已开通广州、北京、深圳等10多条航线，进一步扩大了金华的交通优势。1.2.4气候条件届中亚热带季风气候，四季分明，年温适中，热量丰富，雨量较多，有明显干、湿两季。春早秋短，夏季长而炎热，冬季光温互补。盆地小气候多样，有一定垂直差异。灾害性天气频繁。平均气温为18.5摄氏度。1.2.5自然资源◎水资源：市域内江河分属钱塘江，瓯江，曹娥江，椒江3大水系，流域面积分别为9332.73平方千米、949.71平方千米、341.6平方千米和293.96平方千米，分别占全市江河总面积的85.49%、8.69%、3.13%和2.69%。集雨面积在100平方千米以上的江溪有40多条。◎矿产资源：境内发现的矿产50余种，可供开发利用的有32种。矿产以非金属居多，其中以萤石储量最为丰富是国内主要产地之一，总储量在3000万吨以上。其次为石灰岩，储量约为2亿吨。金华九龙—山口岩矿储量0.8亿吨。我市优势矿产有萤石、水泥用灰岩、饰面用花岗岩、建筑石料、钾长石、矿泉水、地热水等。◎生物资源：属亚热带常绿阔叶林地带。全市植物资源有1500余种，其中森林树种440种，草本植物约300余种，农作物品种资源800余种。属国家重点保护的珍稀树种有银杏、金银松、鹅掌楸、凹叶厚朴、香果树、青檀、浙江楠、半枫荷、花榈木、天竺桂和短穗竹11种。全市森林活立木蓄积量1279.8万立方米，占全省的11.6%。1.2.6人民生活和社会保障2009年末全区户籍管理人口为47.85万人(非农业人口16.42万人)。据抽样调查，2009年城镇居民人均可支配收入22915元，同比增长7%；人均消费性支出15849元，同比增长15.6%，其中食品消费支出5023元，同比下降1%。根据全区150户农村住户调查资料显示，2009年农村居民人均纯收入8312元，同比增长10.73%；人均消费性支出5725元，同比下降8.16%，其中食品消费支出2640元，同比增长4.46%。2009年全区在岗职工年平均工资(不含私营)38816元；含私营企业职工年平均工资32216元。全区城镇低保957户1549人，农村低保4660户7152人，发放救助款2000余万元，发放困难群众物价补贴430余万元、临时救助款13.22万元、重度残疾人补助金170余万元、慈善助学助困款110余万元。做好优抚安置工作，共发放抚恤、医疗救助、三难救助等款项1565余万元，发放自谋职业安置金及待安置生活费286余万元。1.3城市经济发展状况1.3.1金华市经济发展情况◎综合全区主要经济指标(含金华市经济技术开发区)2009年全区实现生产总值(GDP)260.15亿元，比上年增长9.1%，人均生产总值42187元，比上年增长5.1%；完成财政总收入46.03亿元，比上年增长11.9%；完成限额以上固定资产投资94.66亿元，比上年增长3%；社会消费品零售总额143.1亿元，比上年增长18.4%；农民人均纯收入8312元，比上年增长10.73%；城镇居民人均可支配收入22915元，比上年增长7%；外贸出口总额8.03亿美元，同比下降20.9%；年末土地总面积1387.88平方公里，总人口61.81万人，人口自然增长率3.39‰。　　第一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重由上年的5.1：45：49.9变化为5.0：42.6：52.4。　　区属主要经济指标2009年实现区属生产总值(GDP)97.75亿元，按可比价计算，比上年增长9.5%。其中：第一产业增加值11.78亿元，增长6.5%；第二产业增加值47.94亿元，增长7.7%；第三产业增加值38.03亿元，增长12.8%。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长4%，批发和零售业增长17%，住宿和餐饮业增长5.7%，金融业增长11.9%，房地产业增长10.6