www.gaotongchina.com地产金融月度报告2010年9月份月度报告RealEstateFinanceMonthlyReport(2010年9月6日——2010年10月9日)目录【金融政策与趋势】...........1【月度关注1：房企债券操作】..........7【月度关注2：房地产信托操作】...........11【房企金融操作】..........13【月度研究】..21【金融政策与趋势】财税部门首次明确房产税先试点再推开9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人表示，对于房产税这项制度改革，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。10月7日，上海出台房地产市场调控细则，细则指出按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好房产税改革试点的各项准备工作。财政部和国家税务总局认为，近年来，随着住房制度改革不断深化和居民收入水平大幅提高，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费。（返回目录）上海出台楼市调控细则上海市政府10月7日发布《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》：1、停止三套住房公积金贷款：各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。2、暂定上海及外省市居民家庭只能新购一套商品住房(含二手住房)。3、积极做好房产税试点准备：按照国家加快推进房产税改革试点的要北京市朝阳区三元桥时间国际A座30层3006邮编：100028Tel:(+8610)58677851,58677852,58677859E-mail:info@gaotongchina.com求，上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。4、动迁安置房提前上市交易：为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)，允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。5、放宽廉租房准入标准：逐步放宽廉租住房准入标准，年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。6、继续增加居住用地供应总量，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。（返回目录）深圳出台商品房限购政策——深户限购2套深圳市政府办公厅9月30日下发《关于进一步贯彻落实国务院档精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》。通知指出，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在深圳市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。（返回目录）厦门推临时性限购措施——1户家庭只能新购1套房为了进一步贯彻住建部等五部委关于房地产宏观调控的有关精神，厦门市七个单位联合下发《关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见》，决定在厦门采取临时性限购措施。自2010年10月1日起，厦门市实行限定居民家庭购房套数政策，即同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房。商品住房是指新建商品住宅和二手住宅。限购时间内，购房人在签订新建商品住宅买卖合同前必须如实填写《家庭成员情况申报表》，各房地产开发企业和经纪机构应通过查验购房人的户口本、结婚证等证件原件对《家庭成员情况申报表》进行核实。《家庭成员情况申报表》原件、购房人户口本复印件、结婚证复印件作为商品房买卖合同备案的附加申请材料。办理二手住宅买卖过户手续时，购房人须如实填写《家庭成员情况申报表》，并提供购房人户口本复印件、结婚证复印件2|地产金融月度报告|作为二手住宅买卖过户的附加申请材料。（返回目录）浙江11月1日起施行商品房预售资金监管暂行办法近日，浙江省商品房预售资金监管暂行办法正式出台。办法自11月1日起施行。据悉，浙江是全国首批全面启动预售资金监管的省份。根据该办法，商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款帐户。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。商品房预售资金使用实行封闭式管理。（返回目录）房价上涨预期大幅上升——房调在居民心理再次失利央行发布的2010年第三季度调查问卷显示，居民房价上涨预期大幅上升，但购房意愿没有明显变化。对当前房价水平，三季度有72.2%的居民认为“过高，难以接受”，较上季略降0.3个百分点，但仍高于去年同期7个百分点。对未来房价，三季度有36.6%的居民持上涨预期，比上季大幅上升7.2个百分点，但仍低于去年同期水平4.9个百分点。虽然房价上涨预期增强，但城镇居民购房意愿没有出现大幅上升。未来3个月意欲购房的居民占比为15.6%，与上季基本持平，低于去年同期水平1.5个百分点。（返回目录）国务院密切关注房价是否反弹一位接近住建部的行业人士透露，日前国务院办公厅负责舆论监测的部门，将一份反映房价继续上涨的舆情监测报告文件，转发给了住建部、银监会等部门，请这些部门核实情况后，向国务院上报情况。国家统计局被委以重任，通过对8月份全国房地产市场的统计资料，对这份报告中提出的一些现象进行比较核对。国家统计局已经给出了初步的对比意见——8月份全国主要城市房地产市场成交量和成交价格反弹势头明显。根据国家统计局的分析，目前调控政策执行到位情况仍然不理想。只有北京成交的房屋中，首次置业的占比达到80%，大多数二三线城市成交房屋中，多数是二次、三次购房者。在这份专题报告当中，还对当前房地产市场上一些苗头性、典型性现象进行了点名，并要求有关部门对情况进行核实。万科北京、沈阳两个项目热销和涨价的举动，也被收录在这份舆情监测报告当中。（返回目录）3|地产金融月度报告|稳房价和供保障房是各级政府重要职责对于中国社会广泛关注的住房问题，国务院总理温家宝称其既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投机性需求，引导市场增加普通商品房供给，加快保障性住房建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。前8个月城镇保障性住房开工面积占全年计划的70%，但各地进展还不平衡。国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房，促进人民群众安居乐业。必须进一步提高对这项工作重要性紧迫性的认识，采取更加有力有效的措施，切实加快保障性安居工程建设。（返回目录）9常委赴各地调研——经济面临转型9月以来，包括国家主席胡锦涛在内的9位政治局常委，密集赴各地考察调研。“十二五”期间经济发展模式转型将有重大的新理念和新思路，可概括为人本、绿色、创新、协调“八字方略”，其中，“以人为本”将是转型的重要航标。五中全会将重点讨论“十二五”规划，而“十二五”的核心，又是以经济发展方式的转变为主线。（返回目录）陈东琪：中国经济将现二次探底但非衰退国家发改委经济研究院副院长陈东琪表示，中国经济按季度观察，已经出现二次探底态势，中国政府要精心呵护三大市场以防止出现二次衰退。陈东琪预测，三四季度中国经济增长分别会降到9%上下，到明年一季度下探过程结束。而在季度月度范围内，国内主要经济指标已经二次探底，或者正在延伸中，而有些指针已经出现结构性变化。陈东琪认为，中国房地产市场虽然仍有结构性的泡沫，但是政府政策要谨慎对待房地产市场，切不可用当年的日本和早期伦敦曾经出现过崩溃、崩盘来度量中国的房地产市场出现一定的非理性投资和投机性发展之后，然后给予定点的发展。（返回目录）未来经济增长或7%德意志银行董事总经理、大中华区首席经济学家马骏表示，预计中国未来十年经济增长潜力或下行至7%，较过去每年10%的GDP增长下行3个百分点，而外部环境的变化、劳动竞争力的消失、房产需求的弱化和城镇化速度的放缓是GDP年增长减缓的主要原因。未来五至十年中国经济的外部环境将较过去发生极大改变，譬如日美4|地产金融月度报告|欧G3发达国家，将因债务占GDP比重的加大而进行大量财政紧缩，若欧美日经济增长潜力下行1个百分点，中国出口增速就会下行7个百分点。在谈到中国地产需求时，马骏直言，地产需求是中国过去十年拉动内需增长的最大动力，但未来要保持过去连