f花都区迎宾大道北101亩商业金融地块调研报告开发部:余海东黄刚山2009年6月26日目录第一部分地块情况.........................................................................................................................................................................................................................2第二部分宏观环境简介...............................................................................................................................................................................................................10第三部分房地产市场分析...........................................................................................................................................................................................................12第四部分项目综合可行性分析...................................................................................................................................................................................................20第一部分地块情况1、地块地理位置地块位于花都区迎宾大道北，距花都区政府约4公里，距新白云机场约9公里路程，直线距离只有5公里区政府新机场本地块云峰大酒店（准4星）村民自建房君悦大酒店（4星）本地块在建的嘉华皇冠酒店（五星）在建的皇冠酒店合和新城二、地块主要参数土地位置花都区迎宾大道67784平方米（净用地47819平方米）面积总建筑面积133893平方米用途商业金融用地容积率≤2.8建筑密度≤40%规划条件绿化率≥30%建筑高度≤48米起始价（人民币）13362万元；楼面地价998元/平方米保证金（人民币）1300万元挂牌时间2009-6-9至2009-7-16开工时间约定时间为成交之日起18个月三、地块背景地块所在区域邻近机场，附近开发程度还较低，主要开发项目为酒店，自机场迁入花都以来，高档酒店数量突增，07年新开的华锯君悦酒店、云峰大酒店等项目就在地块附近，香港投资的五星级嘉华皇冠假日酒店目前正在建设中，该项目已于今年5月份封顶嘉华皇冠假日酒店地理位置与本地块有些特殊，该项目于2007年奠基动工，对外宣称占地190亩，建成后将包括高级酒店、甲级写字楼、服务式住宅和商品房，现在两栋主体楼已经封顶，其中一栋刚好嵌入本次出让地块的中间，另一栋位于地块旁边，而本次出让地块101亩，结合地块自身及周边地形观察，有可能在他们所说的190亩之内，向房地产交易中心咨询时对方工作人员表示嘉华集团可能也将参与此地竞买，并声称将会是公平竞争嘉华集团在花都发展简介：?嘉华国际1987年在香港联交所上市，主要在香港和内地投资地产及酒店项目。该集团在香港的地产项目超过40个，还持有银河娱乐集团有限公司18.7％的权益，银河娱乐在澳门发展有“星际酒店”等项目?嘉华国际早在上世纪90年代已进入广州，开发了位于越秀区东风西路的港式住宅嘉和苑，并于上世纪90年代初期进入花都拿地。?2006年5月26日，嘉华国际和万科集团达成协议，成立合资企业，共同发展同样位于花都新华的另一占地约1000亩的新项目?2007年经过114轮竞价以2.06亿元取得花都建设北路地块，楼面地价4598元/平方米，比底价翻了3倍多，高于当时花都区一手楼均价四、地块现状周边建筑东面为嘉华集团在建项目；物情况西面紧邻华锯君悦酒店；南邻迎宾大道，过迎宾大道对面为香港合和集团早期开发的合和新城，地块南部夹住嘉华皇冠酒店主体楼北部为居民自建房区，另有一栋村民活动中心办公楼地势地貌地块已做平整，并有围墙围住交通临主干道迎宾大道，北通花都城区，南接国道、高速等，交通较便利配套配套较少，主要是几个酒店项目，距离主城区也有三四公里，学校、医院、车站、商场等都相隔较远，主要配套是邻近机场嘉华酒店项目君悦酒店本地块嵌在地块内部的嘉华酒店楼地块东部紧邻的另一栋嘉华酒店楼地块北部的小路和村民自建房道路对面看嘉华皇冠假日酒店的主体楼第二部分宏观环境简介一、花都简介花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、陆、空、铁立体交通网络。总面积970平方公里，户籍人口63万。功能定位：花都区将发展成为拥有强大对外交通枢纽功能，自然生态优美，以现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型、高新技术产业为特色的，城乡协调有序发展，功能相对独立完善，适合居住、创业的广州北部重要城市组团。空间结构：北山南城、一港二区、西主东辅，主城区的规划结构为“二核心三廊道八组团”，辅城区的规划结构为“一核心二廊道四组团。二、近期经济简介自白云机场、汽车城等重大项目进入花都以来，给花都带来了强大的动力和活力，精心打造珠宝城、汽车城、皮具城以及航空港和亚洲物流中心等，2008年全年花都区国民生产总值489.56亿元，同比增长12.8%。按常住人口计算，人均地区生产总值66870元，同比增长9%。2008年城区居民人均可支配收入21081元，比上年增长18.45%%；农民年人均纯收入9068元，增长13.2%2008年城乡居民存款达到了301.6亿元，年均增幅在16.2%花都区2003-2008年国民生产总值统计花都区2003-2008年城区居民人均可支配收入60025.00%2500025.00%2108120.00%2000020.56%1779720.00%40019.19%1715118.45%15.00%1374714264元1500020.24%15.00%11534亿10.00%200元5.00%1000010.00%00.00%50005.00%2003200420052006200720083.76%3.77%国民生产总值229.3251.7303.2360.4416.5489.600.00%增幅14.13%9.77%20.46%18.87%15.57%17.55%200320042005200620072008国民生产总值增幅城区居民人均可支配收入增幅花都区2003-2008年固定投资情况94.810086.787.925.00%8071.920.00%62.920.50%14.31%20.58%6052.215.00%元亿409.07%10.00%7.85%205.00%1.38%00.00%200320042005200620072008固定资产投资增幅第三部分房地产市场分析1、花都近年房地产开发投资情况年份固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增幅(%)房地产所占比重（%）200352.214.715.30%28.16%200462.916.612.93%26.39%200571.91914.46%26.43%200686.724.327.89%28.03%200787.941.470.37%47.10%200894.847.113.77%49.68%花都区2003-2008年固定投资和房地产投资情况10080.00%?2003-2008年，房地产开发投资增幅持70.00%8060.00%续上升，07年达到高峰，08年增速明6050.00%40.00%4030.00%显放缓2020.00%10.00%?房地产投资占固定投资的比重也逐年00.00%200320042005200620072008上升，有2003年的28.16%上升到2008固定资产投资（亿元）52.262.971.986.787.994.8房地产开发投资（亿元）14.716.61924.341.447.1年的49.68%，房地产投资对经济的促房地产开发投资增幅(%)15.30%12.93%14.46%27.89%70.37%13.77%进作用也越发明显。比重（%）28.16%26.39%26.43%28.03%47.10%49.68%固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增幅(%)比重（%）2、酒店市场（1）发展历程早期花都区的酒店业以天王酒店、丽美大酒店、花都大酒楼为代表，96年新建的四星级新世纪酒店一帜独秀，在花都的酒店及餐饮行业中独领风骚数年，后来由于经营不善，于2005年进行拍卖，由外资重新投资掌控经营，现在仍算是花都最有名的老牌酒店。2006年以来，随着花都投资环境的日益改善，商务洽谈及广交会等商务客源的日益增多，花都区如雨后春笋般涌出一大批新兴的酒店：华钜君悦、机场诺富特大酒店、云峰大酒店、合兴大酒店、锦都商务酒店、凤凰商务公寓、华悦酒店、享利商务酒店、银丰国际公寓等不同星级不同类型的酒店，为企业投资提供了良好的配套服