金地格林郡营销执行报告PART1:PART1:价值提炼与定位本案自有产品价值梳理——品牌品牌金地金地2525年年品品质缔质缔造造专专家家规划核1、24年22城全国布局心卖产品2、中国首批上市房产公司之一、上市房地产公司综合实力前三强点3、成功开发金地?国际花园、金地?天境、金地·天御等系列经典服务—作—4、连续第八届荣获“蓝筹地产”殊荣、连续第八年跻身“中国房地产会所上市公司综合实力10强”5、人本生活——以产品品质为核心，不断为客户创造价值6、科学筑家——格林、褐石、名仕、天境、世家为代表的五大产品系列格林格林产产品系品系““人本主人本主义义”回”回归归——品牌1、25万“绿色二星”的宜居社区规划核2、950㎡会所顶级会所心卖产品3、4.85米架空层设计点4、41%绿化率、高铁隔音绿色屏障、双面环河服务—5、17栋高层十字对称式布局上风上水—会所6、105-150㎡的户型设计多赠送空间““人本主人本主义义”回”回归归格林格林产产品系品系——品牌1、105㎡3开间朝南3房2厅2卫设计规划核2、105㎡主卧套房设计卧室、衣帽间、卫生间相连心产品3、105㎡空中花园设计灵动空间使用卖产品点4、135㎡3开间朝南户型方正服务5、135㎡大开间大进深设计次卧直通阳台——会所6、135㎡奢华主卫空间淋浴、浴缸分区布置7、150㎡户型方正动静分离4房2房2厅8、150㎡主卧奢华设计卫生间、步入式衣帽间俱全9、150㎡“书房”区域赠送空间灵活运用金地物金地物业业品生活的品生活的极极致管家致管家——品牌1、1993年诞生于深圳金地集团的发展起源规划核2、20年各类物业形态服务全国市民心卖产品2011年以8.05亿的品牌价值荣膺全国三甲点2011年“中国物业服务百强企业服务质量TOP10”全国第一服服务务—2011年“中国物业服务百强满意度领先企业TOP10”全国第一—会所4、金地物业为高端产品线遴选金地物业精华而特别成立的顶级物业管理公司——品牌独独立的立的会会所所兼享兼享2#2#会会所配置所配置服务核1、3#地块独立950㎡会所设计心产品卖2、同步可以享用2#地块会所配置点规划—会会所所—通过对项目的梳理，发现我们的比较优势可能在于金地品牌物业格林系?四大房企综合实力?金地天际?双河环绕41%的绿化率?25年的科学筑家?巨凝金水岸?105—155㎡户型设计?各类型经典代表作?金地起源于物业?户型功能分区合理，均三开间朝南?赠送中央空调（1、3、8号楼）?楼王4.85M架空层（8号楼）1年半，金地品牌在常州传播度和知名度偏低，如果撇除“金地”不谈，我们有的只剩产品格林系列景观与户型“景观”“户型”?十字布局?105㎡—155㎡户型设计?41%的绿化率?功能分区更为合理?两河环绕、绿色屏障?户型的回归、舒适度更强对于一个刚需客户或首改客户而言,他们的关注是……地段价格配套户型景观规划物业对他们而言，便利性、性价比、家的空间感才是最重要的而景观、规划、物业，这些只跟舒适度相关，并非决定性因素?“景观”：绝非核心卖点?“户型”：135-155㎡处于区域滞销面积段那我们的优势到底在哪……?品质生活金地天际?价格贵系出名门金地全国格?12年16城有“面子”林系列产品?更有“里子”的传承和内涵生活【主推广语】好的生活没那么贵好的生活没那么贵金地12年格林成熟精品差异化核心价值其他价值体系金地的传承格林系精品金十常致地三方方飞金字正正州逸物重绿同龙地中成5“4户户唯规业“1层中人色轴%型熟品等型一划本二排分国皇全控细水设设的的设生星的计计钟地家国”国绿节、规运计布体活生遮、、划生产化超超4动院三系”际活阳活局理社率高高设公甲念卷使圈强区帘使计园用用率率PART2:PART2:推广推广执执行部署行部署先旧后新，先围后攻，完胜2013?4-5月：1#、3#的蓄水及开盘媒介+三公里范围内全面爆破?6-8月：1#、3#的热销宣传与加推5#、6#楼?9月初：新产品面世产品价值传递与塑造?10月底：新产品开盘（19#、20#、21#）?12月初：新产品加推，16#、17#4月5月6月7月8月9月10月11月12月旧样板1#、3#5#楼6#楼19#、20#16#、17#间公开开盘加推加推、21#开盘开盘形象构建产品价值构建?推售时间：2013年5月?推售楼栋：1#、3#33332222?推售时间：2013年6月116666一期一期一期一期11?推售楼栋：5#888855559999四期四期四期四期?推售时间：2013年8月77771111111118181818?推售楼栋：6#1010101015151515三期三期三期三期?推售时间：2013年10月1212121217171717?推售楼栋：19#、20#、21#二期二期二期212121211616161620202020?推售时间：2013年1219191919月?推售楼栋：16#、17#4-5月份，我们的关键在于1#、3#——两大阶段先围后攻4/1起势4/10正式认筹5/55/18首次开盘【第一阶段：大围合】【第二阶段：强攻势】户外、媒介、巡展、定向阵地：周边3公里引爆点+三公里全面积累+稳筹?户外形象?三公里媒体覆盖?持续热场?常规媒体引爆?巡展、定向?活动锁定?阶段难点：如何短时间积累200组认筹第一阶段?阶段任务：大围合全媒体引爆实现形象落地，全市影响（4月15日—5月5日）力制造、区域内渗透和深耕，多渠道积累客户第一阶段：形象引爆竖形象深蓄客（200组）给市场一个清晰形象（高品质+和2#地块的大幅价差）同步配合认筹优惠信息，全城泛蓄水好的生活没那么贵5000惠20000全城限时认筹100套开盘目标成功按50%的解筹率？200个认筹机率截止4.14，34个新增1000组客户核心两件事制造一个引爆点（短期提升来访量）创建三公里辐射圈（三公里随处可见的广告）何为“引爆点”？常州人关注并喜欢的方式引爆点建议一：“1元风暴”利用刚需客户关注的价格引爆?活动前期释放：只有缴纳定金5000元取得选房号方可参加“1元购房风暴”，具体“活动流程及细节”将在开盘当天由“公证局工作人员”宣布?开盘当天流程：先选房签订单——公布活动细节——抽取幸运客户——现金退款签约?先选房签订单：没选上或不选的人不能参加接下的活动；凡是签订订单的客户均可获得一张随机号码（7位数抽奖券）?选房签单完成（选房2.5小时后）截止：公证人员宣布规则，大屏幕数字滚动，出现一组随机的两位数，这个两位数只能和自己号码的第一位、最后一位数字对上，就可上台；凡是上台的客户均可获得一份奖品；?最终幸运客户：主持人让每位上台客户报一个10以内数字，每个数字不可重复；大屏幕再次滚动，停下来的那个数字是你说的数字，房子归你；?现金退款签约：当场退给幸运客户4999元现金，并当场签约；1元购房风暴引爆点建议二：“5万现金”雀神大赛利用常州人最大的兴趣（麻将）活动时间：5月1日—5月25日活动地点：售楼处合作单位：游戏茶苑报名形式：售楼处报名、网络报名活动形式：四进一单轮淘汰制256——64——16——4——1最终优胜者可获得5万元现金大奖要求：凡是参加复赛的选手必须缴纳诚意金（16名）引爆点建议三：15天百家宴利用“免费吃”活动活动时间：5月1日—5月15日活动地点：售楼处,看房通道合作单位：社区居委会、各社区物业活动形式：?利用居委会组织小区业主，在周边三公里范围广泛组织百家宴活动；?收到邀请函的，或获知项目信息的，均可到售楼处品尝龙虾，短期聚焦人气；构建三公里辐射圈项目周边三公里，吃喝玩乐，住行办公，随处可见的广告宣传一、构建区域三公里户外辐射圈1、占领长江路、飞龙路、龙江高架关键位置广告资源，大牌、公交车站广告指示牌配合2、同步配合有效的阵地包装，包括围挡、楼体、道旗、马鞍山路飞龙路保安岗亭等渠道作用：?区域客源拦截（重复记忆强化引导）?板块竞争个案拦截?交通引导指示作用二、周边三公里范围的精准覆盖1、框架：利用社区框架辐射周边三公里，实现客户认知12、社区灯箱：利用社区灯箱辐射周边三公里，实现精准客户聚焦3、乡镇横幅：利用乡镇横幅、道旗、户外，对新闸、薛家三公里范围有效区域进行覆盖4、定向布点：对三公里范围的酒店、饭馆、茶楼、棋牌室等场所，利用海报、易拉宝方式实现精准化资料布点除了上述内容，我们还需做：常规三板斧一个主形象突破一场媒介引爆战一系列阵地活动1、一个主形象突围一、12年16城格林系成熟开发2002年200520092013北京格林小镇上海格林世界武汉格林春岸常州格林郡二、5分钟飞龙生活圈格林系常州首秀?首席飞龙国际生活住区?常州首个主题体育公园?5分钟一应俱全生活配套?长江路、飞龙路立体交通三、品牌标签：四、客户买点格林系皇家规划超空间率时光里的房子欧式绿星社区经典方正超高实用率?金地25年专研?17幢欧式建筑布局?N+1赠送空间?12年16城实践?十字对称中轴布局?105㎡三房两厅两卫设计?邻里交流空间?41%的绿化率?135㎡超大阳台设计?经典舒适户型?绿色二星国际社区?奢适主卧套房设计2、一场媒体引爆战A、移动的户外广告：公交车+自租大巴1、项目周边出发的公交线路、区域渗透、直达市区2、公交线路建议：98路、55路、43路、自租大巴作用?配合巡展实现客户导入?有效拦截区域客源、竞品客源?制造周边乡镇、全市影响力B、网络舆论战：全网络覆盖1、全常州7家网站全覆盖，利用硬广、软文、活动等形式2、微博、微信、QQ签名、QQ群、论坛等形式，进行小众传播3、百度、新浪、搜狐等病毒式营销作用?利用网络等新媒体直击刚需客户?利用网络，以较低的成本扩大影响力C、硬媒体引