高能·金域名都市场研究报告高能·金域名都之市场研究报告MARKETINVESTIGATEREPORTS安佳（中国）置业顾问有限公司深圳市安佳置业顾问有限公司2/62二零零四年二月十五日编撰2高能·金域名都市场研究报告引言FOREWORD随着国家住房政策从福利分房向货币化分房的转变，房地产市场集团客户将逐步减少，个人客户将成为需求主体。这一实质性变化，对房地产界产生了深刻影响，也将推动房地产市场进一步走向成熟。开发商如何把握商机，进行投资决策、产品设计、市场定位和营销策略？如何有针对性的为客户提供服务？如何改革和调整宣传策略，实现有效宣传？这些问题的解决都应十分注重市场整体分析。本次市场研究采用定性及定量的研究形式，运用科学合理的数理分析方法，从南昌房地产的基本环境入手，调查研究未来房地产的发展方向、项目所在片区开发情况、南昌房地产消费市场行态习惯，并对与本项目有借鉴参考意义的项目比较分析，力求准确把握南昌房地产的脉搏，为项目发展提供科学指导。1高能·金域名都市场研究报告目录第一章南昌城市基本情况及规划发展……………………………………………………………………………………………………………………………03一、南昌城市基本情况……………………………………………………………………………………………………………………………………03二、南昌城市规划发展……………………………………………………………………………………………………………………………………04第二章南昌房地产环境调查及分析………………………………………………………………………………………………………………………………06一、2003年宏观房地产政策分析………………………………………………………………………………………………………………………06二、南昌房地产相关政策研究……………………………………………………………………………………………………………………………06三、房地产供求关系………………………………………………………………………………………………………………………………………08四、总体价格走势…………………………………………………………………………………………………………………………………………12五、南昌房地产发展现状总结……………………………………………………………………………………………………………………………22六、2004房南昌地产发展趋势…………………………………………………………………………………………………………………………23第三章南昌市微观环境调查及分析……………………………………………………………………………………………………………………………25一、青山湖片区房地产环境调查…………………………………………………………………………………………………………………………25二、青山湖片区开发现状…………………………………………………………………………………………………………………………………26第四章消费者定向调查……………………………………………………………………………………………………………………………………………30一、不同类别住房需求群体划分…………………………………………………………………………………………………………………………30二、不同类型住房需求群体背景特征……………………………………………………………………………………………………………………32三、不同类别住房需求群体的生活形态…………………………………………………………………………………………………………………42四、对收入的未来预期……………………………………………………………………………………………………………………………………48五、住房需求群体购房决策模式…………………………………………………………………………………………………………………………50第五章典型项目调查与分析………………………………………………………………………………………………………………………………………552高能·金域名都市场研究报告一、本地典型项目…………………………………………………………………………………………………………………………………………55二、异地可比项目借鉴……………………………………………………………………………………………………………………………………56第一章南昌城市基本情况及规划发展PART1NANCHANGCITYBASICSTATUSANDDEVELOPMENT一、南昌城市基本情况【位置交通】南昌地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽中南三角洲相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯南昌；昌北机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。【行政辖区】南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区等5个区，以及南昌经济技术开发区(昌北区)、南昌高新技术产业开发区(高新区)和红谷滩新区。【历史文化】南昌市历史文化悠久灿烂，从六千年前就有了人类文明活动，历代许多名士文人都在南昌留下了传诵千古的佳话轶事和不朽诗文；1927年8月1日，周恩来、朱德、贺龙、叶挺、刘伯承等在南昌领导和指挥了震撼世界的武装起义，南昌成为中国人民解放军的诞生地，因此，南昌被誉为“英雄城”，是“军旗升起的地方”。南昌人民享有崇高的历史荣誉感。【人口数量】南昌市现有人口170万，按照城市发展规划，至2010年城市人口将达到300万，人口每年平均增长15万。3高能·金域名都市场研究报告【产业结构】南昌是江西省最大的工业城市，新中国的第一架飞机、第一辆轮式拖拉机、第一辆摩托车、第一枚海防导弹都在这里诞生。改革开放以来，南昌的工业经济有了飞速发展，形成了飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、医药等现代化工业体系，以电子信息、生物工程、新材料等为代表的新兴高新技术产业也具有一定的水平，现在正努力建设现代制造业基地。【经济总量】2002年全市国内生产总值达552.37亿元，比上年增长13.8%，全社会固定资产投资137亿元，增长41%，城市居民人均可支配收入7021元，增长13.1%，。2003年1—10月，南昌经济继续保持了良好的发展态势。据初步测算，2003年1—10月全市完成国内生产总值516.93亿元，比上年同期增长14.6%。【投资情况】2003年1—10月南昌固定资产投资完成125.18亿元，同比增长92.8%，增幅比上年同期提高26.1个百分点，呈现出强劲的增长势头。其中，基本建设投资67.22亿元，增长1.4倍；更新改造投资21.77亿元，增长63.9％；房地产开发投资36.19亿元，增长53.8％。【环境情况】南昌生态环境优美，拥有一流的空气，一流的水，赣江穿城而过，市区湖泊众多，形成了江南独特的水乡美景；城北的西山和梅岭，素有“小庐山”的美誉。森林覆盖率和城市绿化率较高。【居民收入】2002年，南昌市城市居民人均可支配收入7021元，人均消费性支出达4789元；农民人均纯收入2664元，消费性支出1984元。2003年1—10月，南昌城镇居民人均可支配收入6174元，同比增长7.8%；城乡居民储蓄存款余额473.88亿元，比年初增长18.2%。居民生活水平继续改善，城镇居民人均消费支出4193元，同比增长3.0%。城市人均居住面积达16.5平方米。二、南昌城市规划发展【城市规划】到2020年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到7402平方公里，其中城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里，【人口规划】到2020年全市人口达到600万人。4高能·金域名都市场研究报告【发展模式】中心城带动重点镇。【中心城】由昌南城、昌北城构成，范围约300平方公里，人口规模255万人，包括昌东组团、莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团。【次中心城】向塘、民和、龙津等三座城镇，是市域城镇群的二级中心城镇。人口规模10万至25万人。【昌南城】城市适度发展，重点是疏散旧城人口，降低人口密度，改善环境质量，理顺交通体系，调整用地结构，保护历史文化名城，规划城市建设用地。其中旧城中心区将不再安排工业项目，实行用地置换，逐步外迁旧城区的污染扰民工厂，完善基础设施，改善居住环境质量，保护“四湖”等历史人文景观与环境；【城东片区】作为城市发展的新区，依托现有大专院校和科研单位的科技优势，以南昌高新技术产业开发区为龙头，发展技术密集型，特别是高附加值的产业。建设好青山湖、艾溪湖风景区，使城东片区成为集科技文教、高新技术产业、商贸物流、生活居住为一体的生态环境良好的综合新区；【城南片区】以提高内涵发展为主，形成上规模上等级的主导产业，使该片区发展成为以汽车、飞机、摩托车等行业机械制造为主的工业、物流、仓储、居住综合区；【朝阳片区】充分利用赣江、抚河、象湖等自然风景资源优势，形成条件舒适、环境优美的集居住、文化娱乐、旅游休闲为一体的城市新区，提升并强化其生态旅游功能，打造文化品牌。【昌北城】作为城市重点发展新区，将高标准、高起点地进行建设，保证设施配套，城市功能自我完善，自成体系，集中建设，开发一片，建成一片，形成规模。吸引和疏散旧城人口和产业，发展外向型工业，保护昌北整体环境。将充分保护和利用昌北现有良好的山水自然条件，空间布局上重点突出与“山”、“水”自然环境的有机结合，使昌北城成为有独特风貌的现代化新城，规划城市建设用地面积110平方公里，人口100万。【红谷滩中心区】集商务