房地产企业房地产企业融资渠道的运用与金融创新融资渠道的运用与金融创新中国科学院研究生院2011年3月25日主要内容主要内容?一、房地产企业的融资环境一、房地产企业的融资环境?二、房地产金融市场二、房地产金融市场?三、房地产企业的融资渠道三、房地产企业的融资渠道?四、房地产企业的传统融资方式四、房地产企业的传统融资方式?五、房地产企业的创新融资方式五、房地产企业的创新融资方式?房地产信托的融资创新房地产信托的融资创新?房地产产业基金的融资创新房地产产业基金的融资创新?房地产企业的资产证券化房地产企业的资产证券化一、房地产企业融资环境一、房地产企业融资环境资本市场房地产企业基本概况资本市场房地产企业基本概况?目前，全国房地产开发企业目前，全国房地产开发企业?超过超过55万家，投资规模在万家，投资规模在1000010000亿元以上亿元以上;;?在沪深两市公司已超过在沪深两市公司已超过800800家家?其中：其中：?房地产公司上市公司房地产公司上市公司?首次公开发行股票并上市企业首次公开发行股票并上市企业?通过买壳上市的企业几乎各占一半通过买壳上市的企业几乎各占一半资本市场房地产企业基本概况资本市场房地产企业基本概况?19941994年以前年以前?房地产企业曾经是证券市场的一个亮点房地产企业曾经是证券市场的一个亮点;;?从从19941994年下半年开始年下半年开始?国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策：策：?19951995年中国证监会明令：年中国证监会明令：?对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批股申请不予审批;;资本市场房地产企业基本概况资本市场房地产企业基本概况?19961996年年?在新股发行方面在新股发行方面,,中国证监会则于开始对金融、房地产行业企中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业暂不受理。业暂不受理。?19971997年年?继续沿用了这一规定继续沿用了这一规定?房地产企业上市暂停了房地产企业上市暂停了55年时间年时间?由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一定的操作难度。定的操作难度。资本市场上房地产企业资本市场上房地产企业?20012001年年?国内资本市场恢复国内资本市场恢复?房地产企业房地产企业IPOIPO，也只有部分企业得以上市，其中，也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。很大部分都是国有股份控股。?许多房地产公司不得不选择到许多房地产公司不得不选择到?境外上市境外上市?借壳上市借壳上市房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势?国务院办公厅国务院办公厅?20082008年年1212月月88日颁布了日颁布了?《关于当前金融促进经济发展的若干意见》《关于当前金融促进经济发展的若干意见》?20082008年年1212月月2020日又颁布了日又颁布了?《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势?20102010年年1212月月88日日?中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“文献出版社联合主办的“20112011年《住房绿皮书》发年《住房绿皮书》发布暨布暨2010~20112010~2011年住房形势与政策研讨会”年住房形势与政策研讨会”在北京在北京举行。举行。?会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院济研究所、中国社会科学院城城市与市与竞争力竞争力研究中研究中心心完成完成的国家的国家重重大社科基金大社科基金阶段阶段性性成果成果：：?住房绿皮书《中国住房发展住房绿皮书《中国住房发展报告（报告（2010~20112010~2011））》》房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势?绿皮书绿皮书指指出：出：?近近年年来来，房地产市场，房地产市场呈呈现出现出爆爆发式增发式增长长的势的势头头：：?AA股上市公司中，股上市公司中，涉涉及房地产业务的公司及房地产业务的公司数量直线数量直线上上升升。。?仅仅20092009年年就就有有近近3030家房地产公司通过定家房地产公司通过定向向增发资产增发资产置换置换方式借壳上市。方式借壳上市。房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势?房地产业务已房地产业务已成成为为AA股市场分布股市场分布最广泛最广泛的行业的行业：：?不不仅仅房地产房地产类类上市公司为上市公司为数众数众多多?涉足涉足房地产房地产领域领域的的非非地产公司也为地产公司也为数众数众多多?据据统统计计，，按照按照深、沪两市分深、沪两市分类类的的2020个行业中个行业中?除去除去房地产、金融房地产、金融保险保险以外的全部以外的全部1818个行业都有行个行业都有行业内公司业内公司涉涉及房地产业务。及房地产业务。　　　　房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势?其中：其中：?通过股通过股权权投资和关联企业投资和关联企业直接涉足直接涉足房地产业务的上房地产业务的上市公司市公司（含（含房地产业上市公司房地产业上市公司））802802家家?占占13001300多家深市多家深市AA股主股主板板和沪市和沪市AA股上市公司的股上市公司的60.53%60.53%。。房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势?收入收入中有房地产中有房地产贡贡献的前三献的前三位位是：是：?11、、综综合合类类公司公司?1919家中家中1515家家涉足涉足房地产业务，占房地产业务，占78.95%78.95%；；?22、、3535家建筑与家建筑与工程工程业的公司业的公司?2424家通过家通过销售销售房地产房地产取取得得收入收入，占，占总数总数的的68.57%68.57%；；?33、批发和、批发和零售零售行业行业7373家家?占行业占行业114114家公司的家公司的64.03%64.03%，，排排在在第第33位位房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势?上市公司上市公司参参与房地产业务的与房地产业务的另另一一种种方式是方式是持持有有物物业：业：?通过通过物物业出业出租收入或物租收入或物业增业增值后值后出出售获取收益售获取收益?截至截至20092009年，上市公司年，上市公司共持共持有有账账面面价值价值1597.71597.7亿元亿元的的物物业。业。　　房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势?绿皮书分绿皮书分析认析认为：为：?国内国内众众多企业集中投资房地产行业的多企业集中投资房地产行业的原因原因为：为：?一是一是相相对对较较高的行业高的行业毛毛利利率率?20092009年，年，我我国房地产行业的国房地产行业的平均毛平均毛利利润率润率为为55.72%55.72%。。?仅仅万科万科就就实现实现净净利利润润53.353.3亿元，亿元，同比同比增增长长32.1%32.1%。。?二是二是预售预售制制降低降低资金资金门槛门槛，方，方便风险转嫁便风险转嫁。。?三是三是民民间投资渠道间投资渠道窄窄，经，经营营环境环境差差。。房地产业基本发展态势房地产业基本发展态势?20112011年年11月月44日日?在在136136家房地产上市公司中，有家房地产上市公司中，有133133家家收收于于红盘红盘。。?申万房地产申万房地产指数指数上上涨涨5.09%5.09%，，位位列全部行业列全部行业之之首首1999~20061999~2006年年我我国房地产企业资金国房地产企业资金来源比例来源比例年份年份预算预算内资金内资金比例比例银银行行贷款比例贷款比例债券债券比例比例外资外资比例比例自筹自筹资金资金比例比例其其他来源比例他来源比例199919990.210.2123.1823.180.210.215.355.3528.0328.0343.0243.02200020000.160.1623.23.09090.060.062.2.818126.9126.9147.47.0101200120010.0.181821.9921.990.0.0040041.761.7628.3828.3847.47.6969200220020.0.121222.7722.770.0.0230231.611.6128.0928.0947.3847.38200320030.0.121223.7823.780.0.0040041.1.292928.5728.5746.2746.27200420040.0.070718.4018.400.0.0010011.1.333330.3330.3349.49.878720052005NANA18.3118.31NANA1.1.212132.32.727247.7647.7620062006NANA19.7419.74NANA1.481.4831.31.686847.1047.10数据来源数据来源::根据根据20072007年《中国统年《中国统计计年年鉴鉴》》计算计算得到得到我我国房地产企业资金国房地产企业资金来源来源?从上从上表可表可以以看看出：出：?金融金融机构贷款机构贷款所占所占比例比例增大，增大，特特别是别是银银行行贷款贷款?在中国房地产企业融资中，占在中国房地产企业融资中，占据据了了相相当大的当大的比重比重