受人之托忠人之事ForYourTrustDoOurBest◤专业责任协作荣誉2013年8月中中国国房房地地产产政政策策跟跟踪踪报报告告KINVO金网络?市场研究中心中国领先的房地产综合顾问服务机构专业人·服务人·信誉人22001133年年88月月中中国国房房地地产产政政策策跟跟踪踪报报告告目录政策要点.............................................................2重点政策解析.........................................................3本月政策跟踪........................................................101总部市场研究中心22001133年年88月月中中国国房房地地产产政政策策跟跟踪踪报报告告【政策要点】一、中央层面：国家发改委、财政部再次公开明确提出“扩大房产税改革试点范围”，年内扩围已成定局。?国家发改委：国家发改委主任徐绍史向全国人大常委会报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况，报告中指出：目前房价反弹压力较大，下半年将扩大个人住房房产税改革试点范围。其中，“房价反弹压力较大”属于需要切实采取措施认真解决的问题之一。此外，在保障和改善民生领域将抓好保障性安居工程建设、管理和分配。?财政部：财政部部长楼继伟向全国人大常委会报告今年以来预算执行情况，其中在谈及下一步工作时，楼部长表示将继续深入财税体制改革方案，其中即包括房产税等重点税种改革。二、地方层面：重点城市在总结上半年政策执行效果的基础上，针对部分领域给予了政策微调，深圳、温州较前期有所放松，北京、上海、广州三个一线城市持续偏紧，杭州积极探索市场化政策改革。?限购：温州限购令松绑，本地户籍家庭可购买二套房，成为全国首个放宽限购城市，但并未突破中央调控政策底线。?差别化信贷：“钱荒”过后，热点城市银行风控意识增强，购房信贷全面收紧，京部分银行取消房贷利率优惠，穗四家银行暂停首套房贷申请，南京多家银行暂停二手房贷。?税收政策：深圳出台普通住房认定新标准，即从单价划定调整为总价划定，标准变更后将惠及更多小户型及中低价位普通住房，购房者所缴纳交易税费最高可减半。?保障房：杭州经适房满5年可上市交易，经适房住户须按照评估价与购房价差价的55%向政府缴纳土地收益等价款。?市场监管：上海继续认真贯彻执行限购等房地产调控政策，房管局联合有关部门持续开展房地产经纪市场的专项治理工作。2总部市场研究中心22001133年年88月月中中国国房房地地产产政政策策跟跟踪踪报报告告【重点政策解析】一、中央层面：国家发改委、财政部再次明确提出"扩大房产税改革试点范围"，具体时间表预计为"下半年"。8月28日，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。其中，徐绍史在会议报告中明确提出：目前房价反弹压力较大，下半年将扩大个人住房房产税改革试点范围。此外，在保障和改善民生领域，将抓好保障性安居工程建设、管理和分配。与此同时，楼继伟向全国人大常委会报告下一步工作安排时表示，将继续深入财税体制改革方案，其中即包括房产税等重点税种改革。表：我国房产税发展历程时间事件中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)1949年将房产税列为开征的14个税种之一。政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地1951年8月产税合并为房地产税。简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，1973年保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和1984年城镇土地使用税两个税种。国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，1986年9月15日但对住宅免征。中央文件确立了中国房地产税收制度需要改革。那一年，北京、辽宁、2003年江苏、深圳、宁夏、重庆等六省市开始进行物业税“空转”。土地政策开始推行“招拍挂”政策，对土地一次性征收“土地拍卖出让2004年金”，土地出让金成为地方政府主要财政依靠，物业税的开征将与一次性征收“土地拍卖出让金”形成冲突，之后“物业税”很少被提起。国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。上海、重2011年1月27日庆宣布将开始试点房产税。国家税务总局下发《关于转变职能改进作风更好服务大局》的通知对外2011年3月发布，通知明确，研究扩大个人住房房产税改革试点范围，进一步加强税收信用体系建设。3总部市场研究中心22001133年年88月月中中国国房房地地产产政政策策跟跟踪踪报报告告时间事件温家宝召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，2013年2月20日要求扩大个人住房房产税改革试点范围。国务院批转发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意2013年5月18日见》，确定扩大个人住房房产税改革试点范围，并明确由财政部、税务总局会同住建部等负责。国家发改委、财政部受国务院委托向全国人大常委会报告时双双提及2013年8月28日“房产税”——“扩大个人住房房产税改革试点范围”。资料来源：金网络市场研究中心综合整理【金网络解析】此次报告中被双双提及的“扩大个人住房房产税改革试点范围”，意在释放重要、积极的政策信号。但在具体的扩围前需先明确房产税征收目标：到底是作为调控房地产的工具，还是作为地方政府的主体税种，或是为了调节收入分配作为富人税征收，房产税收制度的改革应兼顾短期和长期调控目标，同时需进一步明确征税范围是向增量征税还是要涉及存量。从房产税扩围的执行条件来看，目前房产税改革仍有不少难题需要解决，包括住房产权归属不清晰、缺乏大型住房信息系统、缺乏专业评估队伍等问题。在选取第二批试点城市上，可以从条件相对成熟的一线及部分热点二线城市开始，试点成功后也可以起到很明显的示范效应。二、地方层面：热点城市银行风控意识加强，住房信贷全面收紧；温州成为首个限购放宽城市；深圳调整住房减税政策；杭州保障房上市，积极探索市场化政策改革；上海进一步加强市场监管，明确严格落实房地产调控政策。（一）限购：温州限购令松绑，成为全国首个限购放宽城市，但并未突破中央调控政策底线。在国务院规定限购政策框架内，温州对地方版限购令进行调整：根据温州楼市新规，本地户籍居民家庭如果已经在温州市区拥有一套住房，现在可以再购买一套市区住房，而2011年3月出台的限购令不允许购买第二套住房，温州成为4总部市场研究中心22001133年年88月月中中国国房房地地产产政政策策跟跟踪踪报报告告国内首个放宽楼市限购令的城市。温州住建委表示，由于日前国务院提出“促进房地产市场平稳健康发展”的新要求，为了不让民间认为房地产限购政策已经取消，于是选取目前这个时间点作为重新解读国务院房产政策的契机。温州楼市限购政策一直以来都在国务院规定的限购政策框架内严格执行，目前的变化主要体现在市区购房不再有时间节点限制，限购措施和其他城市相同。此次温州限购政策调整后，与多数城市限购政策相同。【金网络解析】从历史角度看，2011年，国务院下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求当地户籍居民家庭限购两套房，非当地户籍居民家庭限购一套房。随后，国内部分房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，即为“限购令”。随后，温州市在全国政策的基础上出台了更严厉的“温州版”限购令，要求本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市新购买一套商品住房。违反规定购房的，房地产登记机构将不予受理房地产登记申请。对比不难看出，此前温州执行的限购政策较中央要求更加严厉，而此次调整后的新政策也只是在国务院政策范围内进行微调，所谓的“放宽”只是针对温州的原有政策而言，并没有突破国务院“限购令”的底线。（二）差别化信贷：京部分银行取消房贷利率优惠，穗四家银行暂停首套房贷，南京多家银行停二手房贷。近期，中国农业银行、中国建设银行、广发银行、招商银行等在京部分银行所提供的房贷业务中，首套房贷利率已无优惠，全部维持基准利率之上，放款时间较前期也有所延长，而广发银行部分支行的二套房贷更是在基准利率基础上上浮了20%。无独有偶，随著下半年银行信贷额度吃紧，目前南京已经有中行、建行、邮储银行以及广发银行等多家银行暂停了二手房贷款。此外，广州方面已有招商银5总部市场研究中心22001133年年88月月中中国国房房地地产产政政策策跟跟踪踪报报告告行、民生银行、广大银行、平安银行四家银行停止发放房贷，农商银行不接受二手房房贷申请；广州中农工建四大行首套房贷仍然按基准利率发放，二套房贷利率则有不同程度的上浮；而其他股份制银行如广发、浦发、华夏等银行同样按基准利率或不同程度上浮进行房贷发放。表：广州部分银行房贷利率情况统计银行名称首套房贷二套房贷放款速度中国银行首付3成，基准利率首付5成，基准利率长时间（视情况而定）（广州大道支行）工商银行首付3成，基准利率首付6成，基准利率一个半月（芳村支行）建设银行首付6成，利率最低上首付3成，基准利率看是否是合作项目而定（广州直属银行）浮10%农业银行首付3成，基准利率首付6成，利率上浮10%额度紧张，放款较慢（体育西支行）广发银行首付3成，利率最高上首付6成，利率最高上长时间（视情况而定）（天河支行）浮10%浮10%浦发银行首付3成，基准利率首付6成，利率1.15倍一周（环市东支行）邮政储蓄银行首付3成，基准利率首付6