金地·云锦2013年推广渠道策略思路导图项目四大优势梳理客户在哪里线上推广如何找到客户线下渠道项目四大优势梳理地段优势价格优势品牌优势产品优势*CBD抄底价格，*金地物业-全国*商务灵活空间-*中山核心区位限席发售三甲品牌90、95、150平，可自*清水房源低单价*24年领跑高端人由组合*人民路CBD商务*户型区间相对小居*梯户配比尺度-三梯五低总价*七大区域23城户区、民主广场生活60余个项目*公共空间尺度-奢华大区*五大作品系堂和电梯间*新长江路升级板*私密园林尺度-三重园林块*生活配套尺度-高端会*东港桥头堡所、黄金商街通过分析，我们发现，项目的核心优势在于：商务空间+人民路中心地段优势+有竞争力的价格商务性价比思路导图项目四大优势梳理客户在哪里线上推广如何找到客户线下渠道总体思路通过对锦轩已成交客户地图的精准分析，2013年通过对营销模式的改变“坐销变行销”，顺藤摸瓜找到目标客户，建议形成全员销售的营销体制。2012年锦轩成交客户分析列表置业目的办公45套投资15套自住7套职业领域中小企业主高官和高管其他工作区域人民路沿线的乙级、丙级写字间居住区域中山区为主、辐射星海片区的高端小区小结2013年产品属性是：中山区性价比高的商务空间人民路沿线2013年目标客群是：星海有改善办公需求的人综上所述通过2012年对目标客户的精准分析与定位，2013年在整体营销模式从坐销变成行销的前提下，要把渠道营销进一步做深、做透。思路导图项目四大优势梳理客户在哪里线上推广如何找到客户线下渠道2013推广渠道策略总体思路鉴于当下房地产市场的现状，营销模式上将变坐销为行销。根据项目的推广费用，建议线下为主、线上为辅。商务性价比+金地品质+营销模式线上推广吸引线下渠道做透变坐销为行销线上推广事件引发关注媒体集中释放市场持续兴奋时间轴：项目关键节点及传播节奏2013年时间节点1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4月中旬锦轩清水6月底新售楼处、会所开9月底A区交工程节点实体样板间开放放、B区商业立面完成房营销节点4月205月186月30日云9月30日云日锦轩加日锦轩加轩清水加推轩精装面市推推31-42层31-42层21-16层推广节点顺销期强销期顺销期主推广语全年主推广语：14900起人民路改善型办公首14900起人民路老板收藏的好房选子阶段推广语90-600平灵活商务空间全国三甲金牌管家商务体验一步到位精装人生私藏一生线上推广节奏可借势的节点媒体投放、事件主题青泥洼桥户外；4月中旬锦轩清水实体样板间开放电梯框架投放；4月20日锦轩加网络通栏及软文炒作；推青泥洼桥户外、电梯框架持续投放；6月底新售楼处、会所开放、B网络通栏及软文炒作；区商业立面完成中山区夹报投放；6月30日云轩清水加推公益事件主题：还大连一片蔚蓝的海青泥洼桥户外、电梯框架持续投放9月30日云轩精装面市；9月30日云轩精装面市网络通栏及软文炒作；中山区夹报投放；电梯框架画面户外画面网路软文炒作软文主题——人物访谈式经营企业三年了，我终于成为CBD的主人。企业和家一样，物业很重要，这次我要找个金牌管家。奋斗了这么多年，企业终于有了一张人民路的名片。软文主题——火爆场景营造14900，400万人疯抢人民路！14900，大连疯抢人民路！金地云锦，14900红动人民路！线下渠道定向精准营销长效撬动市场七大定向客群︱多种线下渠道︱系列宣传物料定向人群：企业主及中高层管理人员宣传形式：x展架、展板、折页、户型单页等定向人群：客户资源定向人群：大客户内容：配合节点和销售情况隔周发布写字间宣传形式：DM直邮、X展银行架短信车行金地云锦精准营销定向人群：插车商会定向人群：商会会员中山区写字间及高档楼盘的停车场宣传形式：团购促销、销售物料内容：插车物料（停车牌、小礼物高档小区等）酒店餐饮定向人群：中山区高档小区业主定向人群：经常出入高档餐饮娱乐场所的高端人群宣传形式：邮寄物料宣传形式：纸巾盒、x展架等具体定向渠道策略1、针对中山区写字间、高端餐饮娱乐场所门前及停车场—插车（停车牌、小礼物）2、针对中山区人民路沿线乙级、丙级写字间—巡展（X展架、展板、物料）3、针对银行大客户、车行大客户、高档小区业主—DM直邮（信封含折页形式）4、针对各大商会团体策略—团购促销政策（物料）5、针对中山区酒店、餐饮、娱乐等场所—（纸巾盒、台历、X展架）6、短信营销策略—分类分批发放7、现场包装策略—打造金地商务休闲广场8、活动策略—老业主维系活动9、其他行业策略—成立微信群、QQ群、加入其他行业群组织一、针对中山区写字间、高端餐饮娱乐场所门前及停车场总体思路锁定层峰人士工作和生活的场所，通过外拓人员在中山区写字间，星级酒店，高档餐饮、购物、娱乐场所门前及地下停车场插车传递项目信息，积累更多目标客户。插车区域及物料形式中山区停车牌插车具体地点建议：写字间：天通大厦、成功大厦、振富大厦、宏誉大厦、名仕国际、名仕财富等；星级酒店：香格里拉、富丽华、新世界等；高档餐饮：日航、凯宾斯基、万宝海鲜舫等；购物场所：时代广场、罗斯福、三八广场、二七广场等。插车具体时间建议：写字间插车时间：上午9点至11点酒店餐饮插车时间：中午12点至1点半、晚上7点至10点购物场所插车时间：周六周日高端小区插车时间：晚上8点至10点案例借鉴精选插车时间、地点；坚持做重复做！中海-紫御观邸的销售团队，强销期每天半夜12点钟携带销售物料插车，覆盖整个高新园区低中高住宅小区，真正做到了项目信息传递率高、精准度高、覆盖率高。二、针对中山区人民路沿线乙级、丙级写字间总体思路通过精准分类，对中山区乙级、丙级写字间做金地品牌动态巡展。重点宣讲金地物业的品质服务！另外配合X展架、展板、画框等宣传物料。建议一个月做一周反复巡展，做透写字间释放项目信息。中山区人民路沿线乙级、丙级写字间名仕国际名仕财富天通大厦成功大厦振富大厦中山9号宏誉大厦越秀大厦乙级、丙级写字间物业服务现状以金地高端物业吸引办公客群，制作物业服务调研表，对周边写字楼进行全面调研。三、针对银行大客户、车行大客户、高档小区业主总体思路拨出一定营销经费购买银行大客户、车行大客户、高端小区业主信息；或者通过写字间物业或者行业内人士，购买目标客群的邮箱地址、住宅地址、办公地址或者个人信息找渠道扩容客户。直投物料信封（含折页）四、针对各大商会团体策略团购促销措施建议针对各大商会、银行大客户、企业人员、政府人员等制定出不同的团购优惠措施吸引特定人群关注，结合推售节奏小步快跑形成卖压加快销售节奏。五、针对中山区酒店、餐饮、娱乐等场所总体思路定向营销锁定高端人群经常出入场所的酒店、餐饮娱乐场所放置X展架、免费提供纸巾盒、台历。六、短信营销策略总体思路主要分为三种形式，一是节点节日祝福类短信、二是涨价信息释放类短信、三是企业主对话式短信；通过定期发放短信，做到老客户的维系和新客户的锁定。渠道主题目标节点节日祝福节点告知，节日维系老客户短信涨价信息释放制造火爆氛围和热销场面企业主口吻模拟拉近与客户的距离，亲切传递项目价值点短信——节点办公样板间开放请注意，你的办公环境会暴露你的身份！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，商务样板间即日启幕84675555海景样板间开放买房承诺送你的海，请签收！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，海景样板间即日启幕84675555会所开放企业会所还在五星级酒店里吗？金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，私人会所尊贵开放84675555??短信——节日母亲节开了一天会，忘了订花给妈妈？金地云锦为您准备好。人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，凭短信领取康乃馨84675555春节生意红火，家里也要红火！金地云锦为您准备了火红灯笼、福字春联。人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，凭短信领取84675555短信——涨价主题大连疯抢人民路！六天后看涨！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平房源只剩六天，全域抢占倒计时84675555?大连疯抢人民路！还有五天！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平房源只剩五天，全域抢占倒计时84675555?400万人四天疯抢人民路！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平房源只剩四天，全域抢占倒计时84675555一寸光阴一寸“金”！倒计时三天了！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平房源只剩三天，全域抢占倒计时84675555……?短信——企业主口吻模拟经营企业三年了，我终于成为CBD的主人！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，全域抢占倒计时84675555物业很重要，这次我要找个金牌管家。金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，全域抢占倒计时84675555我选了一整层，我看重金地的高性价比！金地云锦，人民路高性价比商务空间，90-600平，14900元/平，全域抢占倒计时84675555七、现场包装策略总体思路随着天气逐渐变暖，在销售中心门前展示区域打造出金地休闲商务广场的氛围免费为中山区商务人士提供商务见面的场所，以达到圈层口碑传播效应。销售中心门前现状建议设立饮品区，将阳伞打开，摆放桌牌充分包装展现商务休闲的氛围。八、活动策略总体思路由于目前已成交客户200多组，老业主的粘性很强，口播传播度广，所以2013年的线下活动主要以老业主为根。形式一