金堂县房地产市场调查报告一、金堂县概况金堂县地处川西平原与川中丘陵接壤地带，四川盆地西部，成都平原东北，距成都市区36公里，双流国际航空港58公里，成南高速公路、成绵高速公路、达成铁路、成渝铁路纵贯全境，是川东北地区重要的交通枢纽和物资集散地。全县幅员面积1156平方公里，辖21个乡镇、1个省级开发区，总人口88.33万，城区人口12万。县城所在地赵镇乃千里沱江第一镇，古蜀四大名镇之一，历史上赵镇就是川西平原水运中心、物流中心和商贸中心，享有"中国西部花园水城"之美誉，是成都地区自然生态环境和人居环境最好的区（市）县之一。成金快速通道建成通车，使得金堂融入了成都半小时经济圈。、二、09年经济发展情况2009年全县实现地区生产总值111.2亿元，按可比价格计算比上年增长13.1%。其中：第一产业增加值30.1亿元，增长4.5%；第二产业增加值40亿元，增长20.4%；第三产业增加值41.1亿元，增长12.6%。三、收入水平2009年全县在岗职工平均工资27220元，比上年增长25.2%。据对城镇居民家庭的抽样调查，城镇居民人均可支配收入为13635元，比上年增长14.5%；人均消费支出10479元，增加226元，增长2.2%。城镇居民恩格尔系数41.4%。四、金堂县城市规划（1）规划定位成都后花园，“天府花园水城、休闲人居金堂”，以发展旅游休闲、人居和现代化加工业为主的城郊型现代化城市。（2）发展方向（1）建设沿河两岸的配套设施，着力水环境的改造建设，大做水文章；（2）建设中毗河度假休闲区和水上活动中心，开展水上旅游，使金堂县旅游开发区域尽快成为成都市域旅游服务次中心。（3）加快四大公园及绿地系统的改造建设，使水和绿地充分地溶为一体，形成“青山不改，绿水长流”的花园水城特色风貌。（3）规划布局及理念根据金堂2005年城市发展规划：至2020年市中心城区城市人口23万人，规划区面积为21．6平方公里。将整个城区分为五大大功能组团和三大景观带：（1）三角洲组团，规划建成城市商业服务中心，配套生活居住；十里坝组团，规划建成城市行政办公、文化体育和教育科研中心，配套生活居住；三星组团，规划建成生活居住区和蔬菜批发中心；杨柳北组团，规划建成城市门户、人居以及一类、二类工业园区；杨柳南组团，规划建成城市主要二类工业园区和仓储区（2）沿沱江、毗河、中河和北河风光带：沿江河两岸设置半边街廊的滨江路堤，加强沿江河绿化建设和景观节点塑造，重点打造四大公园(即金河、金海岸、金山公园建设和金阳公园改造)，使一江三河八岸成为金堂县城融观光、游览和文娱、休闲为一体的核心风光带。迎宾大道景观轴：南起成南高速公路连接道，经杨柳南和杨柳北工业园区，进入行政中心广场区形成“高潮”。该景观轴主要展示现代产业文明和城市行政办公文化，其间由舒缓的绿色休闲空间相连。十里大道(包括向东至三星延伸线)景观轴：西起蓝光·观岭，沿途经行政中心广场、商贸中心，最后终止于三星工业区并与龙泉山脉相通，突出反映城市现代科技与文化风貌特色，体现商市气氛。在建的2000多亩的城市森林公园与在建的蓝光?观岭国际社区相连，成为城市的绿色空间控制带和背景。五、金堂县发展市政重大工程（1）青白江集装箱中心站距离金堂县境8公里处，亚洲最大集装箱中心站。中心站总投资约7.6亿元，占地2140亩，是铁道部规划建设的18个集装箱中心站中规模最大的。建成后，年货物吞吐量将达到220—250万标箱，形成2500万吨运力，工程完工后，成都乃至整个西部的大宗货物将通过这个窗口连接国内各港口或大城市，甚至直接运往世界各地。中心站的建成将会有力的拉动金堂经济发展。具体在以下几方面（1）随着运输成本的降低，降低企业成本，增强产品竞争力，促进第二产业的壮大。（2）增加2万个就业岗位，将会提高周边居民收入水平，同时吸引人群的聚集。（3）2万个就业岗位，若其中有50%的人选择在金堂居住购买房屋，带眷系数按1：2计算，则金堂人口将机械增加2万人，增加1万个家庭。假设每个家庭购买70平方米的商品房，则将带动70万平方米商品房的销售（4）新增大量餐饮娱乐、生活配套等服务功能。直接拉动区域土地增值、税收增加、商业繁荣等。（5）作为集装箱中心站，将带来大量的货运车辆，拉动运输业和相关产业的大力发展。（2）成都第二机场2008年初，成都市第二机场的选址确定在金堂白果镇，第二机场将预留6个跑道，同时还将规划建设航空城。这关系着“中国西部航都”和“西部区域性国际枢纽航空港”战略定位的实现。第二机场的建成，将带动金堂乃至整个四川社会经济的发展。而成都将最终形成“一市两场”的航空格局。成都第二机场定址对金堂经济发展的影响预测（1）据20世纪90年代国际机场协会(ACL)的研究调查数据显示，每年100万航空旅客运输量将增加2500个就业岗位，产生1.3亿美元经济收益。机场规模越大，对地区经济的贡献就越大。成都第二机场每年所承担的最大客运量为8000万人次，我们按照最大标准的50％计算，即每年4000万人次的吞吐量，可以带来10万个就业岗位，增加52亿美元经济收益。（2）假设4000万人次的乘客，其中有50%的人需要乘坐出租车。即2000万人次，经计算，每年需要500万辆次出租车。平均每天需要1.36万辆次出租车。（3）10万个就业岗位，若其中有50%的人选择在金堂居住购买房屋，带眷系数按1：2计算，则金堂人口将机械增加10万人，增加5万个家庭。假设每个家庭购买70平方米的商品房，则将带动350万平方米商品房的销售。（4）机场所配套的航空货运物流，将需要大量的货运车辆从青白江物流园区往返，带动金堂县汽车运输业的大发展。同时，这些货车的维修、保养、加油、配件销售等方面都需要金堂配套服务，其拉动能力巨大。（5）成都市第二机场定位为国际机场，国际机场的乘客大部分由商务人士组成。这些人的到来，将带动金堂县科技咨询、金融服务、高档住宿、餐饮、娱乐、休闲业的大发展（6）产业带动效应，空港区域由于其完善的基础设施和便捷的交通，往往成为其所处区域人流、物流、资金流、信息流交汇的重要场所，从而促成临空产业的聚集。尤其是机场周边的可利用土地资源显得更加珍贵。同时，第二机场落地后将使金堂县交通实现大的飞越，提升金堂县区域地位。（3）成阿工业园成都—阿坝工业集中发展区选址在成都市金堂县淮口镇、高板镇（达成铁路以南，成南高速以北），规划面积10平方公里，2009年动工建设，2013年基本建成。工业集中发展区产业定位是有色金属深加工、农副产品深加工、医药（不含化学原料）、轻工（不含纺织、服装、鞋业）、电子等产业。发展目标是到2013年，实现工业销售收入100亿元，工业增加值30亿元。六、房地产市场分析（1）金堂县房地产行业发展历史金堂房地产市场处于起步发展阶段，发展较晚但速度价格偏低。在06年以前一直保持在1000元∕㎡左右的市场均价，新项目推出也较少，多为当地开发商开发的低端项目。随着城市建设、交通环境不断改善及成都房地产行业的发展，金堂的房地产市场也在06年开始发力，07年开始急剧升温，08年不仅没受经济低迷影响降价,反而稳中有升。金堂的房地产行业仍处于“洼地”。2007年金堂商品房预售量达到53.75万平方米左右，销售量为51万平方米。2008年预售面积略下降到39.49万平方米，销售量为19.6万平方米而销售。2009年预售面积47.14万平方米，销售总面积56.7万平方米，同比增长70%，（2）开发投资情况金堂近年地产开发投资76.485.946）54.24元亿4地产开发投资（32.19位2单102005200620072008（3）2009年商品房供求情况全县商品房屋施工面积102.8万平方米，竣工面积31.97万平方米。商品房销售面积37.5万平方米，商品房销售额9.1亿元。（4）近几年商品房供求状况金堂近年供求状况60120）100米预售面积方4080销售面积平60万2040施工面积（20竣工面积位00单2005200620072008预售面积36.8853.9150.1646.59销售面积18.343.165134.71施工面积4448.810697.4竣工面积19.719.83137.1（5）未来需求预测综合金堂2006年的《金堂县城市住房建设规划》，成都第二机场定址金堂，2016年建成的铁路集装箱码头，2013年建成的成阿工业园区等外部因素综合考虑，对未来金堂的住房需求进行分析预测。其中集装箱码头和成阿工业园的带来的3万平米住房需求在五年内以每年以15％的增速实现；飞机场带来的350万平米住房需求在十年内以每年20％的增速实现；金堂本身的住房需求保持10％的增速。因此，可以得出未来10年内三个项目带来的住房需求量。每年新增需求量预测（万平米）项目名称2011201220132014201520162017201820192020集装箱码头10.411.913.715.818.2—————飞机场————13.516.219.423.327.933.6成阿工业园区———5.266.989.1——合计10.411.913.72137.723.127.432.427.933.6未来7年内金堂的整体需求量年份2011201220132014201520162017需求量57.964.572.285.9110103.1116.2（万平米）七、土地市场情况（1）土地供应情况根据《金堂县城市住房建设规划2006-2010》住房用地供应计划如下：　　2006年，供应商品住房用地21.26公顷，政策性住房用地3.55公顷。　　2007年，供应商品住房用地53.18公顷，政策性住房用地6.95公顷。