ForYourTrustDoOurBest2013年下半年中国房地产市场形势展望报告KINVO金网络置业2013年7月ForYourTrustDoOurBestPage.2要点——2013年上半年房地产市场回顾宏观经济：?上半年我国宏观经济复苏乏力，多项数据指标表现疲弱，整体呈现“稳中有降”。?上半年全国GDP为24.80万亿元，同比增长7.6%，增速继续放缓。?CPI增速除2月以外，其余均在3%以内。PPI增速连续15个月处于下行通道，传统产业延续弱势。?M2突破百万亿大关，同比仍保持14%的偏高增长率，货币超发形势严峻。?上半年人民币贷款余额达历史高位，6月银行资金流动性骤然趋紧。?固定资产及房地产开发投资依旧保持较快增速，对宏观经济的拉动效应逐渐显现。?上半年固定资产投资额181318亿元，同比增长20.1%。同期房地产开发投资额36828亿元，同比增长20.3%，较2012年水平（16%左右）有显著提升。?宏观经济政策整体基调不变，面对流动性趋紧问题，货币政策短期内不会放宽。?2013年，继续坚持积极的财政政策和稳健的货币政策，面对6月出现的银行资金流动性趋紧问题，中央明确表示目前货币总量充足，流动性并不短缺，拒绝向金融体系注入资金。?6月，李克强总理在国务院常务会议上明确提出金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，保持合理的货币信贷总量，盘活存量、用好增量。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.3要点——2013年上半年房地产市场回顾政策调控：?延续2010年以来的调控思路，以新“国五条”为核心的第五轮楼市调控正在进行中。?总体基调：延续2010年以来的整体调控思路，抑制投资投机需求依旧是现阶段楼市调控的重点目标。?调控手段：依旧以限购、限贷、限价等行政手段为调控工具，积极探索房地产税收制度改革，进一步加强保障性住房的建设力度。?调控力度：本次调控以强化和重申既有政策为主，一线城市调控力度趋严，二三线城市调控力度相对较弱。?系统评估本轮调控政策对市场各方的影响，整体来看其影响力度逐渐弱化，调控效果不及2010年的“国十条”。?新房市场：4月开始商品房及商品住宅市场交易环比回落，但同比仍保持较明显的正增长。?二手房市场：卖方通过提价将个税成本转嫁到买方，助推房价上涨。新政出台后，北京、上海二手房价持续攀升，广州虽有回落，但同比仍有增长。?土地市场：热点城市高价地块频出，多项地王纪录被刷新。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.4要点——2013年上半年房地产市场回顾市场运行：?2013年上半年延续了2012年市场回暖状态。随着新一轮调控政策出台，调控基调整体趋紧，房地产市场呈现降温趋势。?全国商品房市场销售规模及销售均价均为正增长，但累计值同比增长幅度呈现回落态势；开发投资规模保持20%的增长幅度，但新开工规模增长幅度显著回落。?保持市场回暖的推动因素：需求强劲持续释放，差异化住房信贷政策的强化和落实，市场预期改变的强化作用。?市场降温的推动因素：调控政策对供需双方均有发力，限购、限贷更趋严谨。?总体来看，经济发达的一线和二线东部热点城市依旧领跑市场。?2013年上半年全国楼市呈现一些显著的结构性特点。?需求方面：刚需主导市场坚挺；除投资投机性购房需求继续受到抑制外，改善型购房需求也受到抑制；高端市场及非第一居所尚保持一定的市场活跃度；非居住类物业成为投资新热点。?由于执行新一轮调控政策力度差异，不同城市呈现出不同表现。执行调控政策实施细则越严厉的城市，其市场降温的程度越明显。执行政策力度相对宽松的城市，市场对新一轮调控政策的反应相对滞后。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.5要点——2013年上半年房地产市场回顾土地市场：?整体市场：上半年供求量同比均实现增长，土地出让金超过2012年总额的60%。?供应端：全国新推土地面积同比增长14.1%，住宅用地供应已完成全年供地计划的34.9%，预计下半年将加大放量。?需求端：政策导向下，商业用地关注度走高，成交面积增幅高于同期住宅用地。?土地出让金：一线城市土地市场持续火热，上半年北上广深累计出让金已突破去年全年总量。?地王：上半年企业投资信心充足，热点城市高价地块频出，多项地王纪录被刷新。?重点城市：上半年，33个重点城市中重庆土地供求量最高，京沪渝三大热点城市出让金突破600亿大关，北京领跑上半年重点城市楼面价。?领先房企：领先房企率先回归一线城市，万科依旧占据龙头地位，区域性房企异军突起，集中火力在热点城市拿地，企业间的合作更加频繁。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.6要点——2013年上半年房地产市场回顾领先房企运营（1）销售方面：?延续2012年下半年的良好销售态势，领先房企上半年销售飘红，同比显著增长，销售计划完成率普遍在50%-60%之间，预计今年销售有望再攀新高。?上半年房企差异化策略明显，1）量价双丰收，以中信、金融街、佳兆业等为代表；2）价格随行就市，规模稳步成长，以万科、保利、恒大等为代表；3）“以价换量”，追求规模大幅提升，以绿地、碧桂园为代表。?入榜门槛再上新台阶，竞争态势进一步加剧。?大型品牌房企之间竞争日益激烈的同时，中型企业跻身领先地位几无可能，房地产行业面临新一轮洗牌。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.7要点——2013年上半年房地产市场回顾领先房企运营（2）拿地情况：?领先房企拿地“量价齐升”，更注重对热点城市、优质地块的储备，以抵抗常态化调控带来的风险，追求规模城市和盈利能力的均衡发展。?加大布局对一、二线及热点三线城市，积极抢占长三角、成渝和长江中游城市群。?一线的上海，二线的重庆、武汉、南京、长沙、沈阳、成都和杭州，三四线的廊坊、佛山、清远和南通，是领先房企重点布局城市。?领先房企大规模拿地投入，对资金链的考验，目前处于合理可控范围内，预计下半年拿地动作仍较频繁。?多数领先房企的拿地额/销售额比值控制在20%-50%之间。融资情况：?领先房企融资热情高涨，资金需求相对迫切。?在销售额TOP20领先房企中，14家有融资行为，共计融资655.61亿元，同比、环比分别增长30.9%、56.28%。?虽然近期中央收紧流动性，对房企融资将产生一定影响，但随着境外融资平台的搭建完毕，将有效地破解房企国内融资困局。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.8要点——2013年下半年宏观经济趋势宏观研判：?总体上看，中国经济正处于“弱增长”时代，在现阶段国内外复杂多变的经济环境下，宏观经济复苏动力明显不足。?在投资、出口后劲不足，外需增长疲弱的大背景下，内需依旧是拉动我国经济增长的重要动力，下半年不会出台大规模的财政刺激政策，在保持财政赤字总规模不变的前提下，着眼促进经济增长和就业，作一些政策微调。?下半年货币政策总体基调不变，预计货币新增供应与信贷投放趋于平稳，流动性逐渐好转。?基础设施建设及房地产投资将对我国经济下行压力产生一定的缓冲效用。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.9要点——2013年下半年政策走向研判（1）政策基调：?短期政策目标：“有保有压，以稳为主”，倾向于适度调控的基础上抑制房价过快上涨，维持房地产投资的稳定增长，优先满足刚性需求。?中长期政策目标：建立调控的长效机制，倾向于维持合理的房价涨幅，保证合理的房地产开发投资额，以满足城镇化过程城市新增人口的刚性需求和城镇居民的改善需求。?在有效的对冲政策出台前，“限购限贷”不会取消，刚需支持政策得以延续，调控依旧处于“稳定房价”和“支持刚需”的政策范畴。政府继续出台更严厉的调控政策的可能性相对较小。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.10要点——2013年下半年市场展望与房企对策（1）市场展望：?房地产开发投资将加速增长，市场供应逐步好转，但不同城市将面临完全不同的供应形势。?尤其是一线城市，受制于资源瓶颈，供应仍将持续偏紧。?2013年下半年，市场需求基础将相对稳定活跃，刚需主导市场的作用更加突出。?刚需主体地位将长期持续，并成为推动市场活跃的主因；改善型和高端需求转入积聚状态，实体经济走强将会成为需求释放触媒；商品住房去投资化趋势不可逆转，投资需求基本被抑制，活跃度有限，尤其是一线及热点二线城市。?市场成交仍将稳步增长，继上半年出现需求推动型的销售高峰，下半年有望出现供应推动型的销售高峰。?房价走势将呈现小幅增长态势。下半年供应放量，促使供求趋紧的态势得以缓和。同时，在刚需主导的格局下，房价不会出现持续暴涨。?下半年不同城市表现回归理性，即供求因素成为决定不同城市市场表现的决定性因素。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.11要点——2013年下半年市场展望与房企对策（2）房企对策：?加大资源储备、确保规模稳步成长的同时，注重提高盈利能力，提升企业发展的驱动力。?销售策略：下半年，可随行就势，采取“稳中有升”的价格策略，加大销售力度，