全球市场观察2010年7月和8月全球房地产市场持续反弹，涌现新的区域发展模式今年上半年情况显示，随着市场信心的提升，行业发展势头强劲。全球市场稳固盘整，但过去几周各区域市场发展动力各不相同。7月和8月两期合辑出版的《全球市场观察》回顾了全球房地产市场复苏期间形成的区域发展模式。2010年亚太地区亚太地区亚太地区亚太地区市场率先复苏，，，，投资市场还在等待租赁市场的信心回升。在企业租赁市场，亚洲的需求仍由本地企业主导，但跨国公司的需求日趋活跃。预计在2010年下半年和2011年，欧洲地区少数几个优质市场的租金收入将恢复增长。北美地区的企业租赁市场也将走出谷底，企稳回升。拉丁美洲地区商业用房的需求前景更是乐观。要要要要点点点点：：：：?全球经济或有强劲增长，但股票市场停滞不前?政策与增长前景的差异造就各国不均衡的发展轨迹?全球投资额保持稳定，但地区差异明显?中国、日本和澳大利亚的投资额下降?亚太地区更多市场的租金开始回升?亚太地区–2010年下半年有望恢复增长COPYRIGHT?JONESLANGLASALLEIP,INC.2010.AllRightsReserved1全球市场观察年月和月号201078全球经济全球经济全球经济全球经济或有强劲增长全球经济或或或有强劲增长有强劲增长有强劲增长，，，，但股票市场停滞不前但股票市场停滞不前但股票市场停滞不前但股票市场停滞不前全球经济继续扩张，有望短期内保持强劲增长。大多数主要经济体仍实行扩张性经济政策，企业现金流充足；库存周期的转变刺激了企业经济活动，世界贸易呈好转趋势。国际货币基金组织最近将其预测的2010年全球经济增长率提高到了4.6%。该组织曾预测2008年全球经济增长3%，2009年则萎缩0.6%。这一最新预测数据表明，今年将是自2007年以来全球经济扩张规模最大的一年。但是，投资者仍对中期经济前景表示担忧，这在最近几周全球股票市场疲软、动荡的表现中已见端倪。2011年大多数发达国家的增长预计将低于趋势水平，而调低预期则反映了救济方案的结束、欧洲紧缩政策的实施、家庭节约开支和劳动力市场的疲软。在美国，最近一连串有关就业、市场信心和住房市场情况低于预期的报告，增加了人们对又一波经济衰退的担忧，但对经济可能“二次探底”的担心似乎有些夸大其词。政策与增长前景的差异政策与增长前景的差异造就各国不均衡的发展轨迹政策与增长前景的差异政策与增长前景的差异造就各国不均衡的发展轨迹造就各国不均衡的发展轨迹造就各国不均衡的发展轨迹相比之下，发展中国家经济呈现典型的V型复苏，拉美国家成为拉动全球经济增长的动力，同时亚洲经济继续强劲扩张。越来越多的证据显示，中国经济正在经历“有序”的减速——中国的GDP在第二季度增幅为10.3%（第一季度则是11.9%），而且近几个月来，中国制造业采购经理指数（PMI）上升速度不断放缓，抑制价格上涨的措施初见成效。6月，全国房地产价格下跌0.1%，是2009年初以来的首次回落。6月举行的“八国集团”和“二十国集团”峰会上，欧美双方观点的分歧成为世人关注的焦点。欧洲正在实施紧缩措施，而美国仍在追求经济扩张政策，对提前取消经济刺激方案的隐忧未了。欧美双方政策方向上的分歧，以及发达国家与发展中国家经济增长率的不同表现，都指向未来中期全球经济愈加不均衡的发展轨迹。全球房地产健康监控报告全球房地产健康监控报告全球房地产健康监控报告全球房地产健康监控报告2010年年年年7月月月月美国美美国国美国英国英英国国英国德国德德国国德国法国法法国国法国日本日日本本日本中国中中国国中国澳大利亚澳澳大利亚大利亚澳大利亚官方利率0-0.25%0.5%1.0%1.0%0.1%5.3%4.5%GDP季度环比%0.7%0.3%0.2%0.2%1.2%10.3%0.5%CPI同比%1.1%3.2%0.8%1.5%-2.0%2.9%2.9%消费者信心月度环比%-15.9%-4.5%0.0%-2.6%n/a1.3%11.1%就业率同比%-0.7%0.0%0.1%-0.7%-0.3%3.8%3.3%零售业与月度环比%-0.6%2.2%0.1%0.2%-2.0%-1.0%0.2%住宅开建量与上年期比%7.8%61.7%n/a4.7%-4.4%n/a34.7%OECD领先指数月度环比%0.1%-0.2%0.3%-0.3%0.0%-0.1%0.0%制造业采购经理人指数水平56.257.558.454.853.950.452.9股市，截至6月30日与上月相比-5.4%-5.2%0.0%-1.8%-4.0%-7.5%-2.9%不动产投资信托市场，截至06月3日与上月相比-5.8%-4.9%0.0%4.1%-7.9%n/a-2.4%总趋势增长增增增长长长恢复恢恢复复恢复恢复恢恢复复恢复恢复恢恢复复恢复增长增增长长增长增长增增长长增长增长增增长长增长DP*中国G与上年同期相比总趋势总趋势总趋势：总趋势：：：恶化恶化恶化、恶化、、、保持不变、保持不变保持不变保持不变、、、好转好转好转好转来源来源来源：来源Global：：：Insight,UKONS,ABS,OECD,MarkitEconomics,ReserveBankofAustralia,FederalReserveBankofNewYork,JonesLangLaSalleCOPYRIGHT?JONESLANGLASALLEIP,INC.2010.AllRightsReserved2全球市场观察年月和月号201078全球房地产行业全球投资额保持稳定全球投资额保持稳定，全球投资额保持稳定全球投资额保持稳定，，，但地区差异但地区差异但地区差异明显但地区差异明显明显明显过去几周，全球房地产市场的增长势头似乎进入停滞期。中国和英国去年均经历了房地产价格反弹，投资信心保持平稳。尽管许多市场收益率压缩规模正在放缓，但对核心产品的需求依然保持强劲。第二季度，全球的一些写字楼商务中心，如上海、香港、伦敦、巴黎、莫斯科、纽约和哥伦比亚特区华盛顿的主要资产的资本价值都继续显示稳定的升值。初步统计数据显示，2010年第二季度，全球商业房地产直接投资额为660亿美元。尽管这个数字接近第一季度，但却是一年前市场最低水平的两倍。而且，第二季度出现了显著的地区差异：?亚太地区亚太地区亚太地区亚太地区第一季度投资额下降了34%，其中日本、中国和澳大利亚的下降趋势尤为明显，但香港和台湾的投资额却出现了增长。尽管如此，与去年同期相比，投资额增加了约21%，另有几笔大规模交易正在洽商，市场基本面也在改善。预计下半年投资者活动会重新活跃。中国中国中国、日本和澳大利亚的投资额下降中国、、、日本和澳大利亚的投资额下降日本和澳大利亚的投资额下降日本和澳大利亚的投资额下降在亚太地区，中国本季度交易量下滑最为显著，主要是由于私人投资者的撤出和缺少像第一季度那样多的投资组合交易。但是，对优质资产的跨境交易兴趣依然浓厚。在上海和北京，香港上市的恒生银行和北京华融投资公司分别完成了一宗收购交易。尽管日本的投资交易量在前一个季度减少，但第二季度MoriTrustSogo房地产投资信托公司和CLSA达成的交易也颇为引人注目。澳大利亚的投资额也有下降，但市场依然保持乐观，写字楼资产处于价格区间的顶部，这对国际投资者很具有吸引力。私营企业对购买5000万澳元（折合4300万美元）以下的资产仍然活跃。第二季度也显示出对购物中心的旺盛需求，由LendLease为主导的合资企业分别在佩斯和墨尔本完成了两宗收购交易。亚太地区资本持续升值亚太地区资本持续升值亚太地区资本持续升值亚太地区资本持续升值第二季度，尽管亚太地区的投资额下降，但持续的经济增长和租金探底支撑着这一地区的资本价值，大多数市场收益率保持稳定或下降（最高达40个基点）。主要在本地投资人需求的推动下，大多数重要市场的资本价值在第二季度有了进一步上涨，其中广州显示出最大的季度涨幅（达到9.6%），上海（上涨7.9%）和香港（上涨7.4%）紧随其后。但是，收益率的下降的规模在减少，因为租金增长赶上了资本价值的增长速度。同样，由于印度、澳大利亚、马来西亚和台湾提高了他们的基准利率，自2009年第四季度以来债务成本的收益率差额继续收窄。COPYRIGHT?JONESLANGLASALLEIP,INC.2010.AllRightsReserved3全球市场观察年月和月号201078商业房地产直接投资全球趋势商业房地产直接投资全球趋势商业房地产直接投资全球趋势商业房地产直接投资全球趋势DirectCommercialRealEstateInvestment,GlobalTrendsUS$billionsxxxxGlobalQuarterlyTotalUS$billions100206206902052051881881601608070137137601031035090907070406666646465653049494040353520100Q107Q207Q307Q407Q108Q208Q308Q408Q109Q209Q309Q409Q110Q210Source:JonesLangLaSalleAmericasEMEAAsiaPacific单位：十亿美元最大的商业房地产投资市场最大的商业房地产投资市场最大的商业房地产投资市场最大的商业房地产投资市场%变化率%变化率单位：十亿美2010年第二季2010年第一季2010年第一季2009年第二季2009年第二季元度度度--2010年第度度--2010年第二季度二季度美洲地区21.413.954%4.9334%中东、欧洲和非洲地区28.927.65%17.070%