宁夏金地伟业地产顾问机构可行性研究报告公司名称：宁夏金地伟业地产顾问机构完成日期：2011-5-21目录地产顾问高瞻远瞩第1页宁夏金地伟业地产顾问机构第一部分项目总论................................................................................31.1项目背景.......................................................................................................................................31.2项目概况.......................................................................................................................................31.3日常生活配套...............................................................................................................................4第二部分市场研究..............................................................................52.1海原宏观环境分析.......................................................................................................................52.2经济运行的基本态势...................................................................................................................72.3经济分析·整体状况·城市配套建设·居民收入与支出情况......................................................17第三部分海原市宏观房地产市场分析................................................303.1各区域楼盘的特点.....................................................................................................................343.2市场调研数据汇总...................................................................................................................343.3区域市场目标客层研究.............................................................................................................343.4可类比项目市场调查.................................................................................................................353.5项目SWOT分析........................................................................................................................36第四部分项目开发方案........................................................................374.1项目规划.....................................................................................................................................374.2项目整体规划说明.....................................................................................................................384.3项目地块特性与价值分析.......................................................................................................38第五部分：收益测算..............................................................................39第六部分项目综合评价与结论、建议................................................416.1综合评价.....................................................................................................................................416.2结论.............................................................................................................................................43地产顾问高瞻远瞩第2页宁夏金地伟业地产顾问机构第一部分项目总论1.1项目背景本项目由宁夏苏宁房地产开发有限公司，针对海原县新区、政府东侧、凤凰园北侧260亩土地的商业项目开发可行性进行市场论证分析。该项目宗地属宁夏海原县达华房地产开发有限公司，为商业综合项目。在最终的市场定位和产品定位报告书提交前，根据所掌握的项目情况，结合宁夏金地伟业地产顾问机构在全国范围内的项目策划操盘经验及前期市场调研结果，就所委托项目的市场做出可行性报告。1.2项目概况?地块位置本项目宗地位于海原县新区县政府东侧，总面积260亩。该地块位于海原县新区东北角，与海原县新区镇府相邻，属于海原县新区地产分布的东北部区域，距离海原县新区政府、海原县新区医院、新区职中、新区一中较近。宗地地理位置较好。近年来，随着海原县新区地产开发的逐步拓展规划建设，此区域作为海原县新区的重要商业地产密集版块，日益得到消费者的重视和青睐。所处区域将成为海原县新区最具商住潜力的城市开发地带之一。?宗地现状地产顾问高瞻远瞩第3页宁夏金地伟业地产顾问机构地块四周范围：东临永康街海原新区东边主干道，南靠政通路，南面紧邻海原县新区凤凰园，项目北靠为秀山路、南邻政通街、西为振兴街，东为永康街，南北长东西短，近似直角三角形，周边主要有道路和城市建设用地构成，坡地，北高南地。?周边的配套情况市政配套市政道路状况本项目位于海原县新区东北部，项目紧邻海原县两城交通大动脉毗邻在福银高速；周边交通便利，到达各繁华地段十分顺畅。1.3日常生活配套◆教育中学职教2公里以内海原新区第一中学海原县职教学◆医疗1公里以内海原县新区医院配套部分小结：该项目所处区域是海原县来才逐渐兴起的新兴房地产项目开发区块。目前项目近前大约500米半径范围内，市政配套设施相正逐步完中，部分企业也在投入使用但中，区地产顾问高瞻远瞩第4页宁夏金地伟业地产顾问机构域内已有大量的保障性住房人群，为后期城市的发展垫底了良好的基础。第二部分市场研究2.1海原宏观环境分析?海原县概况自然环境·地形与气候·行政区划·经济海原县位于宁夏回族自治区中南部，地处宁夏中部干旱带，隶属宁夏回族自治区中卫市，地理坐标为东经105°09′—106°10′，北纬36°06′—37°04′。县境东与固原市原州区相连，南与西吉县接壤，西临甘肃靖远县、会宁县，北濒中卫市沙坡头区、同心县。境内有南华山、灵光寺等旅游景点。该县地处黄土高原西北部，属黄河中游黄土丘陵沟壑区。境内丘陵起伏，沟壑纵横，六盘山余脉（南华山、西华山、月亮山等）由南向北深入境内，形成西南高、东北低的特殊地形，南部以南华山主峰马万山为最高，海拔2955米，是宁夏南部最高峰。这一地区地势高寒，雨量较多，有少量天然次生林零星分布。东部以清水河防地兴隆乡李家湾最低，海拔1366米，地形平坦、土层深厚、土质较好。中部为梁峁残塬地带，其间丘陵起伏，沟壑纵横交错，植被稀疏，水土地产顾问高瞻远瞩第5页宁夏金地伟业地产顾问机构流失严重。总土地面积中，黄土丘陵占66%，土石山区占1.6%，塬地占4.4%，河谷川地占20.9%,，山地占7.1%；天然林地4.36万亩，天然草地260万亩。海原县辖3个镇21个乡。根据第五次人口普查数据，全县总人口343960