2010年上半年房地产金融政策解读从2009年下半年开始，由于货币流动性充裕、商品房市场供给不足和通货膨胀预期等因素的共同作用，全国房价再次大幅上涨，至2010年第1季度，全国商品房销售均价达5193元/平米，同比2009年1季度上涨16％。2010年3月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比均上涨，其中涨幅最大的5个城市房价同比上涨均超过20%。在持续增长12个月之后，房价再次成为政府调控的对象2010年上半年房地产调控政策密集出台，直指过快上涨的房价。从历史上，房地产信贷政策较其它政策更能挤压地产行业的投资泡沫，降低地产投机性需求，因此必将在短期内，对国内楼市成交量的压制作用。这里我们重点解读房地产金融政策对房地产市场的优影响。从政策力度和政策效果上看今年上半年的调控政策可分为三个阶段。第一阶段l：政策导入期（2010年1月至2010年3月出台的政策）2010年1月10日国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国十一条”。严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。1月12日，中国人民银行决定从2010年1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；2月12日，中国人民银行决定再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到16.5%。2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，出拳打击炒房者和投机行为；各银行随之做出调整，七家银行取消房贷利率七折优惠，调整为8.5折。国土资源部出台了遏制地价措施：要求拿地要先缴20%保证金。上述政策的出台并未收到立竿见影的效果。年初各地商品房的成交量虽然有所回落，但成交价格依然在攀升。市场各方重新调整预期，并对后市多持乐观态度。以深圳为例，深圳新房市场2月受春节的影响，成交量环比下降74.55%，成交均价上涨4.06%，达到24195元，创历史最高纪录。到了3月，新房交易成交量再次大幅回升，环比上升186.47%，成交均价仍保持在20000万元以上。同时，土地市场也未受遏制地价政策影响而趋冷清。在全国两会结束后的第一天北京就诞生了三个“地王”，不仅成交总价创造了2009年以来的新纪录，楼面均价也接近每平方米3万元，竞得者均是央企旗下的子公司。对此，国资委提出要求78家国企退出房地产，以限制国有资本进一步流入楼市，加速房价、地价上涨。第二阶段：政策深化期（2010年4月出台的政策）由于上一阶段的政策效果不明显，市场反应并不强烈，多个城市房价仍在快速上升。对此，4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。并要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。16日，中国银监会下发通知要求各商业银行严格执行新的房贷规定。17日，国务院印发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。（简称新“国十条”）。在连续的一周内每天都有新政策出台，这在房地产市场甚至是宏观经济调控中都鲜见的。显示出中央政府控制房价的坚定决心。一方面是深切的认识到房价过快上涨对中国经济长期增长带来的潜在风险，另一方面4月初出台的统计局报告显示全国70个大中城市房价同比上涨幅度达到了11.5%的历史最高水平，多个月的调控仍未见实效。金融政策是本轮调控的重点，政策从需求方着手稳定房价，各项贷款的限制收紧了流入房地产市场的银根。提高首付比例一方面使投机和投资需求下降，另一方面也抑制了部分刚性购房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策：新政提高了首付比率及二套房利率的政策，增加购房资金成本，改变政策环境预期，购房者进入新一轮观望，在短期内可令成交量下降，同时对投资客也是当头一棒。限制异地购房是一项较新的政策，确实能起到打击投机、投资购房需求的效果。一线或二线城市的房价较高，一次性付款比例较低，对非本地居民停止发放贷款，实际上是切断了各种异地炒房的资金来源，或将使大量的游资撤出这些市场。而其他城市房价相对较低，若单套房总价在投资客可承受的范围内，则该项政策的影响会相对较小。目前我国政府的财政收入很大一部分来源于房地产行业，2009年开始的各行业的经济复苏也依赖着房地产行业的拉动，房地产市场已成为中国经济快速发展重要的支撑力量。目前我国出现的房地产价格上涨过快现象，可能会使购房家庭缩减其它消费支出而引起“内需”不足，造成对其他行业的损害。同时，房价上涨过快又会吸引了本可以投资于制造业的资金资源，从而抑制了制造业等实体经济的发展。另外各种投机行为，使得房地产价格脱离市场基础所决定的基本价值而持续上涨引发资产泡沫，并通过对后向关联产业的需求拉动和前向关联产业的供给推动，引发整体经济的过热，造成较严重的通货膨胀。若泡沫破灭更将对经济造成深远的负面影响。因此，政府对房地产行业的适度调控是符合整体经济发展规律的，稳步上升的价格和持续的成交量也有利于房地产行业的长远发展。本轮调控政策出台后，市场经过一段消化期，5月、6月成交量明显下降，但由于政策的细则仍在拟定中，市场各方目前仍采取观望的态度，部分城市的市场反应更多是对政策的观望心理，尚有许多的未确定因素。短期内将抑制投机性、投资性购房需求，对楼市成交量有影响，价格开始微调，但如果这个降低的量不足以影响开发商的资金链，未来大幅降价的可能性仍然较低。购房者也将采取观望态度，等待具体政策的出台与落实。但中期看，若通胀预期仍然强烈，投资性购房需求仍会存在。另外，除2008年外，商品房销售面积增速一直高于商品房竣工面积，商品房实际供给不足将在未来一段时间内支撑现有房价。如果土地供应不能有效的转化为实际的商品房建设，保障性住房规划无法真正完成，房地产市场供应短缺的局面仍将得不到改善。届时，购房需求若开始释放，将会形成新的房价上升周期。因此，从长期看，加大有效供应是解决房价过快上涨的关键。同时，房地产做为不动产物业的特性，其长期走势不容忽视。在分析本轮政策对市场走势的影响时，我们应把目光关注到影响房地产市场发展的长期因素。房地产业中长期发展动态模型显示，人口因素是影响房地产市场的核心因素；同时GDP增长是房地产需求和供给的原生动力，GDP增长通过直接决定居民可支配收入和银行贷款，进而影响了商品房的需求和供给。长期向好的经济也会带来较强的通胀预期，在长期通胀环境下，投资房产成为保持财富的重要手段。此外由于在中国国内的投资渠道相对缺乏，大量民间资本进入了房地产市场，稳定上升的房价成为民间资本重要的获利来源。这种经济特殊性在较长的时间内难以改变，投资性购房需求也将长期存在。因此由于未来中国经济还将保持快速增长适龄购房人口将不断增加，投资性购房者不会消失，因此房地产市场的需求依然存在且稳定增长。综上，本轮新政通过提高首付款和限制异地购房来抑制购房需求，同时，通过向市场释放未来的税收政策信息来降低人们持有房产的意愿，从而降低房价上升的预期。这一系列措施短期内将抑制投机性、投资性购房需求，对楼市成交量有影响，市场成交价格或有回调。但中长期看，大幅降价的可能性仍然较低若宏观经济层面仍保持强烈的通胀预期，则投资性购房需求仍会存在。同时由于中国市场的人口和经济发展等因素使基本居住需求长期存在，是支撑房地产长期向好的最重要的力量。