金地格林上院项目营销团队·【上院项目09年工作总结及10年营销策略】三年大成，上院再突围。这一年，上院迎来首批业主入住，社区氛围逐步成熟；这一年，上院和大岭山人民一起迎来新中国60华诞，大国大家，600万大礼，写下了黄金周辉煌的营销篇章；这一年，上院二期商铺开盘，莞深潮流商家荟萃一时，首届松山湖学子创业街开锣，营销创新不断；这一年，上院力推领山楼王大户型，楼盘形象再提升；面对2010年，今天我们将对项目营销策略进行全盘思考，力求寻找突破、抛砖引玉、统一思想收获2009报告总纲报告总纲74套二期平米160105一二期大户型套31套一期平米170-24034套大四房１６５平米四房１４１平米61套三房１１０-1２５平米190套三期新品５０５套中小户型：销售380套，约1.64亿元大户型：销售105套，约0.81亿元商铺：销售58套，约0.4亿元全年目标：2.85亿元！128套２＋１９３平米14020066030%平米以上四房套占总货量套的，且合拼户型集中！两房７０-８８100套3大产品，赢得1/3(大户型）则赢得全部。从这个意义上说，大户型是实现全年目标的关键所在！根据东莞镇区市场及金地格林上院入市三年的经验初步判断，纵观项目2010年中小户型、大户型和商铺年的口号：2010决胜1/3090909090909年宏观经济回顾及年宏观经济回顾及20102010年展望年展望年东莞经济环境概况年东莞经济环境概况年东莞房地产市场概况年东莞房地产市场概况大岭山经济及房地产发展概况大岭山经济及房地产发展概况周边区域干扰型竞争对手情况周边区域干扰型竞争对手情况报告总纲报告总纲12月中央经济工作会议、国四条、温家宝讲话……12月中央经济工作会议、国四条、温家宝讲话……１１月，我国进出口总值２０８２亿美元，同比增长９．８％，一举扭转外贸为时一年的下降局面；11月我国居民消费价格ＣＰＩ同比上涨０．６％，结束连续９个月的同比负增长；１１月，我国规模以上工业增加值同比增长１９．２％，创下２００７年中以来的最大增幅一季度，GDP滑落到6.1%；加工贸易出口下降３５．７％，全国合同外资额和实际使用外资额各降３７．２％和２０．６％同时，十大产业振兴规划陆续出台；为刺激楼市，政府采取了降低交易税费、利率和首付等多项政策；在扩大内需上，则选取家电和汽车为突破口１１月，我国进出口总值２０８２亿美元，同比增长９．８％，一举扭转外贸为时一年的下降局面；11月我国居民消费价格ＣＰＩ同比上涨０．６％，结束连续９个月的同比负增长；１１月，我国规模以上工业增加值同比增长１９．２％，创下２００７年中以来的最大增幅一季度，GDP滑落到6.1%；加工贸易出口下降３５．７％，全国合同外资额和实际使用外资额各降３７．２％和２０．６％同时，十大产业振兴规划陆续出台；为刺激楼市，政府采取了降低交易税费、利率和首付等多项政策；在扩大内需上，则选取家电和汽车为突破口五月10年年末？前三季度国内生产总值（ＧＤＰ）同比增长７.７％——四万亿让空中都飘着钱的味道前三季度国内生产总值（ＧＤＰ）同比增长７.７％年初——四万亿让空中都飘着钱的味道2010，ＧＤＰ预期１０％？2010，ＧＤＰ预期１０％？中国展开自救！经济强劲复苏！百年难遇的金融危机让中国经济冰冷……09年保八成功，中国展开自救！经济强劲复苏！百年难遇的金融危机让中国经济冰冷……09年保八成功，中国宏观经济回顾不同凡响的2009年——中央经济工作会议提出”要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度”。推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，是09年中央经济工作会议最大亮点。中央经济工作会议提出”要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度”。减少和规范行政审批，将减少行政收费；深化资源价格改革，将限制一些地方政府的”卖矿”收益。减少和规范行政审批，将减少行政收费；深化资源价格改革，将限制一些地方政府的”卖矿”收益。国务院总理温家宝接受新华社专访表示：“要在税收、贷款以及其他方面给予中小企业政策支持。”国务院总理温家宝接受新华社专访表示：“要在税收、贷款以及其他方面给予中小企业政策支持。”2010年中国在市场化改革方面会有新的突破，教育、医疗、卫生、基建、公用事业等垄断领域会吸引更多民营资本进入。2010年中国在市场化改革方面会有新的突破，教育、医疗、卫生、基建、公用事业等垄断领域会吸引更多民营资本进入。改革一：转变政府职能改革四：稳步推进城镇化改革五：加大“民生”支出改革一：转变政府职能改革二：促进中小企业服务业发展改革二：促进中小企业服务业发展改革三：推进垄断性行业体制改革改革三：推进垄断性行业体制改革改革四：稳步推进城镇化推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，是09年中央经济工作会议最大亮点。改革五：加大“民生”支出2010展望改革收入分配格局——???适度宽松的货币政策积极的财政政策扩内需，保民生发展战略性新兴产业推进产业结构调整2010展望保增长，促转变——关键词“破十”年中国将继续保持企稳回升的态势，并有望进入改革开放周年以来的第四轮上升周期。增速有望达到。??201030GDP10%2010展望GDP有望破十——新增贷款：万亿加息压力明显??7.5-8.5告别“极度”宽松的2009年，将迎来“适度”宽松的2010年。2010展望适度宽松的货币政策——提高二套首付抑制投机购房政策：加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。防范境外热钱冲击国内市场政策：加强房地产信贷风险管理。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。严查囤地炒地保证有效供给政策：国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。完善招标方式剑指“地王”频出政策：进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。房价过高城市要多建限价房政策：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。越权救市政策地方严禁出台政策：进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。国十一条再次重申07年政策内容，对房地产行业并无实质性打压。2010展望国十一条解读——谨慎乐观07乐观：适度宽松的财政政策不变；谨慎：国十一条重申调控措施。2010年宏观经济总体基调090909090909年宏观经济回顾及年宏观经济回顾及20102010年展望年展望年东莞经济环境概况年东莞经济环境概况年东莞房地产市场概况年东莞房地产市场概况大岭山经济及房地产发展概况大岭山经济及房地产发展概况周边区域干扰型竞争对手情况周边区域干扰型竞争对手情况报告总纲报告总纲扭转经济衰退，实现缓步增长09年东莞经济环境概况（数据来源：东莞市统计局）受全球金融危机和产业经济转型双重影响，2009年，全市完成生产总值3760亿元，比上年增长仅5.3%，涨幅明显收窄。09年东莞经济环境概况GDP——（数据来源：东莞市统计局）固定资产投资稳定增长，但由于07、08年房地产投资增长迅猛，供应量过大，导致09年房地产开发投资明显下滑。09年东莞经济环境概况固定资产投资09年东莞经济环境概况进出口情况————（数据来源：东莞市统计局）受全球金融危机影响，09年东莞出现罕见的进出口同比双降，制造业经受较大的生存压力。09年东莞经济环境概况进出口情况——（数据来源：东莞市统计局）-3.1%数值（%）社会消费指标东莞市居民消费价格总水平累积上涨幅度（1-11月CPI）经过持续近一年的通货紧缩，12月起，各主要原材料和生活用品开始涨价。受09年银行过于宽松的货币政策影响，明年通货膨胀压力不小。09年东莞经济环境概况居民消费水平——确保经济增长?调整产业结构?引进大项目推进加工贸易升级，加大自主创新的力度加大双转移和腾笼换鸟力度加大对结构调整先进典型的学习借鉴力度充分利用好松山湖、虎门港、生态园等平台，有针对性地登门招商、主动出击，重点引进高科技产业，通过大企业、大项目、大投资优化增量结构。推动加工贸易企业开展技术改造、提升产品层次，培育自主品牌，促进加工贸易从生产环节向研发设计品品牌营销等产业链高端段转移。加快产业升级，打造总部经济。从东莞迈向东莞或东莞。认真组织镇村干部赴产业调整先进的国内外典型参观学习，让基层干部成为结构调整的推动者。强力推进重点工程和优质项目；确保工业率先复苏