谨呈：金地住宅开发有限公司金地梅陇镇四期商铺价格报告项目目标?梅陇镇住宅整体余量约65套；近阶段住宅销售热度较高，同时商铺尾盘推出受到市场热捧；?深圳市场投资态势活跃，大投资客频频出手，如：丰盛町南区、卓越世纪中心入市售罄，以及金地名座项目实现高速高价高销售率的销售佳绩。建议本项目于6月中下旬趁热入市！开盘周完成商铺85%的销售任务，即：40个铺位，约1500平米。报告框架I.I.市场分析市场分析一、定价基一、定价基础础II.II.客户分析客户分析I.定价策略二、核心均价推导二、核心均价推导I.定价策略II.II.核心均价推导核心均价推导I.I.制定方法及因素权重制定方法及因素权重三、价格表制定及验证三、价格表制定及验证II.II.手动特殊调差手动特殊调差III.III.价格验证价格验证近期开盘商业车公庙丰盛町开盘时间09年1月09年5月开盘均价10万元/平20万元/平开盘产品北区南区成交套数107（售罄）105(基本售罄)单铺面积10-20㎡5-25㎡层高3米3米使用率90%以上90%?项目位于车公庙写字楼群之间，拥有良好的客户基础；?定位为中端消费场所，补缺片区缺乏小型商业的不足；?单铺面积小，控制总价以博取高单价；?租金可达每平米600元以上，7%以上的高回报率受投资者热捧。近期开盘商业卓越世纪中心开盘时间09年6月开盘均价3.1万/平开盘产品4号楼开盘销售率70%成交套数144（售罄）面积整层约1900平?6月5日推出4号楼共144套，开盘即售7成以上，目前已全部售罄。?深圳中心区的优越位置，体现了较高的稀缺性，大大吸引投资客，并出现大客户购买整层的投资行为。近期开盘商业阳光花地苑开盘时间2009年5.1开盘均价24000铺位总数27成交套数12成交率45%单铺面积40-120㎡层高：5.7米使用率95%可做餐饮比例100%?该项目60%的铺位面向前海路，街铺销售较好；?街铺价格30000元左右，与住宅价格比例为3：1；?内街价格在17000左右，与住宅价格比例为1.7：1；?内铺销售一般，客户反响不积极；近期开盘商业金地名座开盘时间09年6.6开盘均价5.4万元/平开盘套数22间街铺成交套数17（82%销售率）单铺面积46-86㎡层高5.8米使用率90%以上?金地名座是新洲商圈两年内唯一集中发售的商业项目，稀缺性较强；?项目处于金地工业区，商业现状较差，租金水平较低；?开盘销售率达8成以上，客户多看中街铺、片区位置及投资前景。投资较活跃，信心回笼从近期整体商业成交情况来看，投资客比较活跃，特征比较明显，热捧高回报率物业，注重投资前景；如：阳光花地及金地名座街铺首先受到投资客的青睐；因此，梅陇镇四期商业趁本轮市场投资小高潮入市，对于实现销售率方面具有较好的市场基础。二手铺放盘价高，近期无成交，业主放盘龙坂市场二手商铺概况诚意度不高，多为试探市场承受价格。2.1-2.5万车行路线2..3-2.8万临街商业2-2.5万2.7-3万（可做餐饮）2.7-3万3.0-3.2万2.5-4万2.5万注：龙坂周边一手铺已基本售罄NO.4锦绣江南梅路胜龙龙公NO.3路物业锦绣江南位置龙华人民南路与布龙公路交汇处东北NO.2形式沿街商铺NO.1人No.1锦绣江南一期小区内商铺，位于整民南个小区大门口，整个小区业主都要路过路，人流量最大，是整个锦绣江南的黄金铺路位。商业沿社区底层排布布龙No.2锦绣江南二期沿布龙路商铺经营状况良好，以五金，建材，汽修店为主，空业态及置铺位不多。经营状No.3锦绣江南三期沿龙胜路商铺经营状况况良好，以餐饮，服饰，发廊等为主。无空置铺位。No.4锦绣江南四期沿梅龙路商铺经营状况惨淡，铺面大部分空置。仅有人人乐，麦当劳，真功夫和极少部分小店存活（儿童百货、家具装饰）；总建面40万平方米，商业总建筑面积近项目概5万平方米，分四期开发，规划有近况4000户住宅，约1.4万人。租金月租金80-120元/平方米消费群消费群体以小区内的居民为主体春华四季园第物业春华四季园一街区位置四季花城旁，民康路与华南路交界处第二街区形式沿街商铺第三第一街区主要为布艺店、饮用水、装街修设计，租金在30-50元/平米/月区业态及经第二街区（主入口）主要为便利店、营状况地铺、装饰、餐饮，租金在120左右第三街区主要为餐饮、休闲、地铺，租金在80-100元消费群体服务于入住客及部分华南路路过车主物业指标潜龙华城潜龙华城龙华镇梅林关民治大道地段，邻近民丰位置路形式沿街商铺A区西侧、C区人流较少，商铺闲置率高，仅有少量服饰店和低档餐饮；A区其它、B区商铺经营状态良好。饮食业态及经、地铺、服饰、休闲美容、家居电器等营状况生活配套齐全；沿民治大道最繁华，且有大型商业引进经营；靠近梅龙路商业最差。较差商业建筑面积15741.47平米；层高5-项目概况6.8米；实用率96-97%经营良好租金均价80～100元/平米本小区业主和周边客户，消费人群层次消费群体杂乱商铺业态以建商铺业态主要以装修、世纪春城材为主，有空四期置铺位电器、布艺、便利店为物业世纪春城主住宅裙楼或小区临街商业街，社区店，均以三期形式单间街铺为主，无主力店带动。二期商铺刚能维持经商业业社区士多店、地产中介、美容美发为主、家营，客户以业主一期及农民房住户为态电维修、音像店、医药店主，消费力有限销售状商铺整体处于滞销状态；之前实现销售的商，没有主力店，况档次较低铺面积主要集中在50平米左右租金租金价格为60-150元/平米左右。世纪春城一二期的商铺的整体定位是社区店，均以单间街铺为主，无主力店带动，所有现经营情有客户是一、二期的业主及周边农民房的住况户。客流量较少，人气不旺，所以整体经营状况较为冷清；经营品种档次较低目前存虽为街铺，但没有考虑如何吸引人气，聚集在的问客流，没有引进主力店，导致商业氛围较差题梅陇镇一期商铺现状建材装潢中介餐饮服饰中介美容美发美容干洗茶叶干洗服装床上用品培训建行华润万家大长今百货便利店海王星辰中介器械专卖银行中介餐饮小型商业KFC?入住率偏低，小区人流难以保证；商铺空置率达32%，主要为餐饮铺位；?品牌商家的进驻拉升了整体商业形象；?商铺主要满足社区居民日常生活；餐饮、中介、小百货生存力较强；梅陇镇一期商铺现状售价（报价，无实区域业态铺数经营个数空置率租金际成交）A区集中商业3166%-25000B区餐饮、银行、小型商业1010080-12030000-35000C区中介、器械专卖10370%120-20030000-40000D区肯德基110--中介、便利店、水果、美E区容、美发、干洗、布艺、423029%70-11025000-35000茶叶、装饰、培训总计664532%均价80-150均价28000-35000?租金以80-150元/平米为主，少量铺位（多为中介铺位）租金可以达到200元/平；?目前无二手铺成交，均以出租或自用为主。市场小结?从整体市场看，投资信心出现了一个小高潮，对于四期商铺的入市具有较好的外部市场环境基础；?从梅陇镇及周边项目的商业情况来看，空置率有较大的改善，但由于消费力不足及多数商业体无主力店等因素的影响，经营状况不佳，租金回报率也较低，多集中在5%左右；报告框架I.I.市场分析市场分析一、定价基一、定价基础础II.II.客户分析客户分析I.定价策略二、核心均价推导二、核心均价推导I.定价策略II.II.核心均价推导核心均价推导I.I.制定方法及因素权重制定方法及因素权重三、价格表制定及验证三、价格表制定及验证II.II.手动特殊调差手动特殊调差III.III.价格验证价格验证近期三期商铺成交客户近期商铺成交客户来源分析近期商铺成交客户职业分析1%2%21%21%48%57%21%29%梅陇镇业主龙华周边福田投资客其他私营业主企业高管政府机关、事业单位其他商铺成交客户一半以上为梅陇镇业成交客户以电子、贸易私营业主最主，其次为龙华镇周边及梅林、华多，占到48%的比例，其次为富士强北片区的投资客，可见挖掘老业康等企业高管及梅林片区公务员；主资源同时加大对龙华周边及福田成交客户购买商铺80%以上为纯投附近片区的推广的效果显著。资，少量客户为自营兼投资。三期商铺客户白描客户一：购买商铺K28，为梅陇镇12栋业主，50多岁，在龙华镇做建材生意，纯投资，看好片区发展前景。客户二：购买商铺K35，为富士康高管，40多岁，台湾人，熟悉龙华片区，看好未来的发展前景，纯投资。客户三：购买商铺H12，为业主老带新客户，30多岁，本地人，住在民治，纯投资。本次购买商铺的客户共性明显，均为了解金地、梅陇镇及片区前景的投资客，其中梅陇镇业主、龙华私企业主、富士康高管及梅林公务员占90%以上。关注四期商铺客户梳理类别数量具体描述典型客户罗晓赛客户：三期H9业主推荐姐姐购买，关注四期街铺，价格2.2-2.6万，面积适中购多为没选到三期合适铺位的客户，期买.A类7批左右待四期街铺发售，表示若四期街铺价张生军客户：福田投资客，没买到K35铺，格同三期街铺差不多即可购买。表示若四期街铺价格同该铺差不多即可购买，需求面积50平米左右。多为梅陇镇业主及龙华投资客，大多赵勇淳客户：四期业主，之前看过三期内铺B类10批左右关注四期40-60平街铺，表示位置及，但更倾向于四期50平左右的街铺，价格合价格合适可考虑购买。适即可购买。目前只有初步意向，看具体情况再定C类8批左右/四期商铺诚意客户意向价格。四期商铺诚意客户意向面积4%9%14%4%14%17%21%18%34%34%31%四期诚意客与三期成交客户共性明显，均以梅陇镇业主及周边投资客为主；主要关2万以下注街铺2.1-2.3万，心理价位多集中在2.