[[中地行寄语中地行寄语]]○○○○东风东，东风东，55年塑一盘年塑一盘20072007，万科金色家园，万科金色家园万科金色家园锦城东山20072007花园雅筑19972002《金色家园》《金色家园》目录目录?Part1东山豪宅地位会被动摇吗??Part2东山的客户还是情结钉子户吗??Part3如何唤发东风东豪宅新生价值?Part1东山豪宅地位会被动摇吗?区域概况区域概况豪宅资源豪宅资源未来供求未来供求市场研判市场研判[[中地行眼中的东山中地行眼中的东山]]○○○○传统老城区大官云集,环境幽雅,配套资源优厚价格是全市的风标,东风东，广州影响力较大的豪宅区五大房产板块产品锐减,周边如天河北/珠江新城等新兴豪宅区的政新区威胁府大力开发,令到东山的地位受到威胁很多居住过东山的,还是向往东山的人,都对东山的低调东山情结的儒雅/朴实而精致的生活形态具有深深的依恋,连我们做了多年的东山项目,都希望能住在东山，留在东山。[[中地行观点中地行观点]]○○○○东山的房产开发有遗憾之美东山的房产开发有遗憾之美实力品牌开发产品较为稀缺，令到东山区域内出现“一流地段，二流产品”的遗憾。价格范围(元/发展商项目名称地址入市年份建筑规模(万平方米)㎡)富力御龙庭太和岗2004年占地:2.20;建面:8.906800富力地产富力东堤湾中山一路2002年占地:2.30;建面:168200东鸣轩中山四路2006年占地:0.9;建面:2.49000天伦集团嘉诚华苑广州大道北2006年占地:0.3;建面:5.09000保利地产保利麓苑大厦麓苑路2006年占地:0.58;建面:4.6911000中海地产锦城南苑中山一路2006年占地:1.1;建面:3.614000珠江实业好世界公寓建设五马路2006年占地:0.28;建面:1.512000东华实业东山水恋大沙北地段2004年占地:1.50;建面:7.506800华鸿房地产淘金家园先烈中路2006年占地:8.9;建面:2811000嘉达实业东海嘉园东兴北路2005年占地:0.6;建面:3.5111800丽兴房地产东风广场东风东路2005年占地:4.43;建面:22.9513000源华房地产华逸锦轩广州大道中2005年占地:0.40;建面:4.635300诚建房地产华曦大厦中山四路2006年占地:0.21;建面:2.338500方兴房地产竹怡居越秀北路2006年占地:0.15;建面:1.0414800建城房地产德意居德政中路2006年占地:0.295;建面:2.5113000金盛房地产金宝怡庭中山三路2006年占地:0.52;建面:5.5211000君茗投资东山紫园东风东路2005年占地:1.26;建面:413000力迅投资东山雅筑东风东路2002年占地:1.789;建面:11.247500越通房地产大东门华庭越秀北路2005年占地:0.38;建面:4.45612000[[中地行观点中地行观点]]○○○○东山五大板块的号召力有所式微东山五大板块的号召力有所式微东山5大板块特色各异，早期商贸、办公等资源被单一垄断，但随着天河新区的资源分流，除东风东凭借锦城、东风广场的影响力而深入人心外，其他区域已经出现区域老化。板块东风东五羊新城中山四路东湖环市路淘金区域豪宅标杆传统繁华商贸旺区湖区生态都会时尚特色市政东山口商五羊新城与珠北京路步行广州市CBD东湖公园热点业圈江新城商务圈街环市东片区供货洋房洋房洋房洋房洋房类型别墅块东风东板在售锦城南苑璟泰大厦金宝怡庭凯柏轩淘金家园楼盘中山四路板块五环市路淘金板块羊价格区间15000-新9000110001600013000城(元/18000块板㎡)东湖板块锦城花园东堤湾、东海富力御龙庭典型东风广场东鸣轩和大嘉园、华逸锦东湖御苑/淘金家园项目、东山雅东门华庭等轩等筑从多年东山代理经验以及市场变化的趋势，中地行认为：东山固有优势不会改变东山固有优势不会改变东风东豪宅地位不会改变！东风东豪宅地位不会改变！评判标准：1、是否具备稀缺资源；2、是否云集豪门居住；3、产品素质是否领先。[[支持点一支持点一]]○○○○成熟配套，教育资源稀缺成熟配套，教育资源稀缺教育、医疗、商业、办公等强势的资源优势，是新开发的珠江新城豪宅区无法企及。区教工幼儿园、广东省育才第一幼儿园、东山区东方红幼儿园、广州市第二幼儿园、广州军区政治部幼儿园、广州空军机关幼儿园、广东省委机关幼儿园、东山区水均岗幼儿园、广州军区司令部幼幼儿园儿园、广州军区司令部幼儿园、广东公安厅幼儿园、广东省公安厅幼儿园、广州市第一幼儿园、广重点东省育才第二幼儿园……学院小学中星小学、黄花小学、东风东小学、培正小学、育才小学、先烈中路小学、文德路小学……执信中学、第七中学、广州市铁路第一中学、培正中学、育才中学、广东省实验中学、广州大学附中学属中学……广东省人民医院、区人民医、中山大学第一附属医院、广东省中医院、交通医院、广东省第二中医综合院、广州铁路医院……医院中山大学口腔医院、中山大学中山眼科医院、肿瘤医院、广东省血液中心、正骨医院、手外科医院专科、广州市胸科医院……酒店花园酒店、亚洲国际大酒店、白云宾馆、广东国际大酒店、假日酒店、远洋宾馆、华泰宾馆……商业商业街淘金商圈、环市东商圈、农林下路商圈、英雄广场商圈、海印商圈……广东省历史博物馆、广州农民起义讲习所、黄花岗文化广场、英雄广场、烈士陵园、十九路军烈士历史陵园……文化广东省高教厅、广州图书馆、省委党校、省体育场、蓝宝石影院、广东省话剧院、机构文体黄花岗歌剧院、广东电视台、南方电视台、羊城晚报社、广东省地图出版社、广州军区政治烈士话剧团……公园东风公园、动物公园、黄花岗公园、越秀公园、雕塑公园、麓湖公园、云台花园…………[[支持点二支持点二]]○○○○一、二手一、二手价格坚挺价格坚挺近六年，大越秀住宅的供应面积呈下降趋势，近两年更不足30万平方米。住宅市场需求旺盛，每年住宅成交面积均在45万平方米左右。住宅价格大幅上升，整体价格水平已经突破9200元/平方米。2001-2006年“大越秀”住宅市场供求情况万平方米元/平方米801000092197067.0890008000606750687070005048.1648.5265646106601245.75600039.9442.5341.484034.9737.38500029.3940003024.6330002012.182000101000002001年2002年2003年2004年2005年2006年批准预售面积预售成交面积成交均价数据来源：广州市国土资源和房屋管理局中地行·市场部[[支持点二支持点二]]○○○○一、二手一、二手价格坚挺价格坚挺东山区尤其是东风东路段，是多年建设的豪宅区域，是除二沙别墅外唯一能与珠江新城抗衡的高档居住区。2006年广州市中心城区价格走势18000160001600014000120001200095001000080008000650060004000200002003年2004年2005年2006年2007年今东风东中山三—四路五羊新城淘金-环市东湖-大沙头[[支持点二支持点二]]○○○○一、二手一、二手价格坚挺价格坚挺本区域二手物业抗跌性较强，售价处于市场领先位置，近6年较新楼龄的二手住宅成交价格达到12000元/㎡以上，但二手物业优质盘源较少放盘，大部分是朝向以及景观方面有所缺陷的户型。楼盘名称楼龄面积朝向总房价单价4年73㎡西北130万17000-18000/㎡东山雅筑4年181㎡东北（望花园）245万15000/㎡9年160㎡西向（望花园）180万12000-13000/㎡东风广场4年88㎡东北向（朝环市路）110万11000-13000/㎡6年88㎡东北向（望马路）114万12000-13000/㎡锦城花园6年150㎡（望花园）200万13000-14000/㎡3年100㎡东北向130万13000/㎡汉苑3年100㎡以上南向(两房)180-200万18000-20000/㎡6年100㎡北向(小三房)120万12000/㎡颐景轩6年90-110㎡南向(两房)140万14000/㎡[[支持点支持点三三]]○○○○实力实力客户客户云集云集东风东路客户群构成可见，官企豪门/一次性付款客户成为主力。（数据来源：东山紫园成交客户数据）客户职业类型比例付款比例私企高管4%70%62.30%企事业单位60%26%50%高级公务员37.60%44%40%30%20%10%生意人0%9%一次性按揭专业人士17%[[中地行观点中地行观点]]○○○○金色家园金色家园能能否成为新一代豪宅否成为新一代豪宅？？传统东山优势在于地段的成熟度和优质客户的优厚性，万科的品牌号召力以及产品的设计先进性，是区域突围的一大优势。竞争板块东风东珠江新城滨江一线近郊别墅地段价值传统高档老城区新开发CBD一线江景一般市政配套成熟，教育优势明显建设中无无景观环境都市景观建设中CBD江景私家花园产品素质都市高层，一般都市高层，优质都市高层，较好别墅，较好目前公交较少，需自驾车，交通交通便利交通完善需自驾车轨道交通建设中耗时多开发品牌较少知名众多知名众多知名众多知名物业管理国内物管国际/国内均有国内物管国际/国内均有追求生态居住环完善成熟，市民影响除景观外，竞争综合评价潜力较大境，客户需求不力大优势偏少同[2007[2007--20020088年区年区内供货列表内供货列表]]○○○○约约4400万万供应量供应量建筑规模预计推出时项目名称地址发展商小区规模主力户型（㎡）间占地：7579肯辛顿国际公寓东湖西路志联房地产一栋32层高单体楼07年年中以三房、四房为主总建