GemdaleCorporation上塘道小地块定位发展思考GemdaleCorporation上塘道小地块在交通、配套、景观等各项不占优势，但基于项目合理利润目标的考虑，则必须从产品本身出发，从根本上改变产品设计，树立差异核心卖点，提升附加值，以实现项目价值最大化。主要方向：方向一：户型改造，赠送更多实用面积方向二：作为高科技住宅的典范方向三：部分住宅改为商务办公，改变物业类型，带动普通住宅销售方向四：改变商业体量和位置，建立商业中心，以商业带动住宅销售辅助方向：方向五：优化空间，提供人性化产品设计方向六：创造深圳小户生活模式现状分析结论：GemdaleCorporation各方向的论证分析第一部分GemdaleCorporation89平米三房78平米两房方向一：户型改造，赠送更多实用面积7816315纵观目前市场上销售良好的项目，户型赠送面积是其主要卖点，比如深业东城上邸、南光城市花园、金光华溪山、万科金域华府等，通过凸窗、露台、阳台、预留承重挂件等方式赠送面积，直接增加产品的使用价值。其赠送力度之大，在市场上引起客户强烈反响。上塘道大地块部分户型（如两房）也具有赠送面积可改房的优势，但仅套，面积比约％左右。可改房的优势户型不多，仍有提升空间。65平米两房GemdaleCorporationB3户型赠送方式B1:两房两厅两卫86-89平米24-28平米27%-31%露台2个，凸窗3个，承重预留1个B3:两房两厅一卫84-87平米27-38平米32%-43%露台2个，凸窗2个，承重预留1个B4:两房两厅两卫86-89平米30-43平米34%-48%露台2个，凸窗4个，承重预留1个B5:两房两厅两卫88平米平米23-38平米26%-43%露台2个，阳台1个，凸窗3个，承重预留1个赠送率赠送面积建筑面积深业东城上邸（注：户型图中实线全送，虚线送一半）1、B1户型户型项目位置：龙岗区坪山中心区西南侧中山大道物业类型:高层总建筑面积:127041平方米容积率:3价格:6800元/平方米典型案例：GemdaleCorporationB5户型B4户型GemdaleCorporation1房2厅85平米复式上层1房2厅85平米复式下层2、南光城市花园项目位置：南光城市花园位于南山区南山大道以东，海德二道以南，创业路以北物业类型:高层总建筑面积:104550平方米容积率：4.5价格:11000－12000元/平方米典型案例：GemdaleCorporationF户型2房2厅112平米E户型2房2厅108平米GemdaleCorporation赠送方式露台2个，凸窗1个，承重预留2个露台1个，凸窗1个，承重预留1个赠送率12%-18%22%-28%赠送面积10－15平米20－25平米建筑面积84平米88平米3、万科金域华府项目位置：宝安龙华新城金龙路与新区大道交汇处东北角物业类型:高层总建筑面积:18.9万平方米容积率：2.85价格:13000元/平方米户型HA:两房两厅两卫HB:两房两厅一卫典型案例：GemdaleCorporation结论：1、赠送面积是目前市场上比较成熟的做法，只是赠送形式各不相同。溪山、金域华府等项目已经在龙坂片区将这种预留楼板的赠送方式公开化。2、赠送面积能让项目产生高溢价，以金域华府为例，88平米可改4房的户型比84平米的户型溢价约1500－2000元/平米左右。3、搭建楼板的赠送方式能够成为实用空间，很受客户青睐。也是比较容易操作的一个方式。低外窗系统断热铝型材、内外铝合金窗、LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃；●●●●太阳能能源系统●植被绿色屋顶南向大窗户●外墙保温系统复合绝热墙体；●●●新风系统全置换式新风系统；防噪系统墙壁挤塑聚苯材料、门窗内装隔音隔热胶条、陶粒混凝土加厚楼板；采暖系统顶棚柔和辐射冷暖系统、热泵系统；卫生系统中央吸尘、食物垃圾处理、置换式垃圾周转箱；水处理系统中水回收—利用、墙排—直饮水、雨水收集系统；●智能操作系统可视系统、网络智能家电、远程控制终端设备、智能电梯其它●中客户感知价值高GemdaleCorporation具体内容科技因子目前深圳此类住宅不多，仅红树西岸主打此概念，也被客户认同为豪宅标准。我们认为这是被客户认同的溢价基础。同时现代人也更关注科技与环保节能。如果能真正实现，对产品品质及占位是一个很大的提升。方向二：作为高科技住宅的典范在项目初期，我们一直在科技住宅方面进行深入的研究，包括外墙保温、降噪系统、中水处理系统、智能操作系统、太阳能可用能源等，在后续的设计过程中，由于成本及技术的问题，没有形成项目的核心卖点，科技住宅的概念就无法支撑。GemdaleCorporation杭州的朗诗国际。15案例：一、永久恒温，室温常年保持在20-26度左右的人体最佳适应温度。二、常年恒湿，空气湿度始终保持30—70%左右。三、置换新风，经过净化的健康空气，形成新风湖，24小时不断更新，保持室内空气自然、清新。四、隔音低噪，窗、墙、楼板经过全面消音设计，室内始终控制在最佳环境声级。五、节能环保，利用天然的地下能源，清洁、无污染“恒温、恒湿、恒氧”是其科技住宅的核心理念。主要包括个方面GemdaleCorporation万万树MOMA品牌系列：科技主题地产，创造美好人居案例2：北京的当代MOMA“”恒温恒湿技术全面应用，使科技成为当代集团核心竞争力，也促使企业开发模式走向标准化，得以广泛复制zzzzzzzzzzMOMA核心技术系统：恒温天棚辐射系统恒湿型全新风系统外墙优化系统外遮阳及窗优化系统屋面优化系统厨房及地漏优化系统防噪音优化系统中央除尘优化系统智能化电梯系统水处理优化系统GemdaleCorporation对科技住宅，我们进行了专项研究，也去南京实地考察了朗诗国际的科技运用。但最终我们发现：1、科技住宅的建造成本较高：科技住宅的成本投入相当于建安成本的一倍。因此按照成本，需要溢价在2000－3000元/平米，才能有利润。2、科技住宅先期并不能产生较大溢价，需要规模化运用：在杭州等外地市场溢价水平差不多在2000－3000元/平米左右。对照每平米的投入成本，先期基本上都是亏的，或者说不赚钱，需要先培养市场，在后几期的项目中产生效益。3、科技住宅的物业维护要求较高：恒温设备的养护费用是1.7元/平米·月，物业管理人员是经过严格培训的专业人员，每个季度还需要对设备进行温度调试，总体在设备养护方面的投入不低。4、科技住宅的市场认同度不高：先期的市场培育周期很长，成本也很高。直到客户真正住进来有实际感受了，才会带动其他客户的信赖。老年人一般不认同科技住宅产品，年轻人会多一点。科技住宅交流纪要结论：从科技住宅的投入产出比来看，市场风险较大。上塘道小地块商务性研究GemdaleCorporation左右，租金水平与投资回报率均较低，出租率也4-5%最后，不建议小地块建写字楼。。2、事实上，特区内的写字楼市场同样面临供大于求的境况，过去一年，中心区写字楼租金约下滑20%，售价下滑约30%，主要是由于07年价格上升太快所导致急速回落。空置率也从07年的10%上升到08年的25%。因此，关内企业并不会因为降低成本去关外办公。3、政府出台住宅可做办公后，事实上降低了办公的硬件门槛，龙华本地更多企业租用住宅楼来作为办公场所。因此，无论是龙华目前的商务氛围，还是关内外市场情况，以及办公的替代形式，都难以支撑项目改为办公性质.仅50%/平米左右，投资回报率大约在50-70元依托地铁四号线及龙华火车站所带来大量人流的市场前景，将全部或者1－2栋住宅做成商务办公楼（办公设计，设施配备），导入商务办公概念（类似SOHO现代城）创造超出普通住宅的售价。1、综合市场调查事实可见，龙华写字楼档次不高，需求量少。租用企业以电子、科技、贸易、服务等的小型企业为主，企业规模较小，面积需求不大。且租金水平维持方向三：部分住宅改为商务办公，改变物业类型，带动普通住宅销售。结论：GemdaleCorporation风险：1、部分楼栋作为商用办公，会让常规自住客户产生抗拒。难以保证社区居住氛围的纯净，住宅售价也因此受到影响。2、项目所处区位及交通不具有网络商店要求的便利性，客户的办公意愿比较低。3、网络商店的实体店，其实有很多替代形式（普通住宅亦可），因此客户的选择性比较多。最终，我们觉得淘宝公寓的可行性不大。商务办公方向的衍生思路：淘宝公寓???联系了深圳市工商局市场管理科，目前深圳市没有对网络商店进行收税的规定，但是如果网络店转换成实体店，一定会进行收税，税率将由税务部门统一定制。联系了淘宝网客户服务中心，深圳的淘宝商家有12万，他们可以对其进行宣传推广，但是不保证效果，而且要缴纳一定的风险抵押金。客户需求：依据网络商店的性质和本项目所处的地理位置和交通情况，采访了部分网络商店的店主，意向不大。所谓淘宝公寓，是指将某一栋或者多栋住宅的客户定向为，经营网络商店的人群，将公寓设计为宜商宜居的网络店实体形式，即给这些网络商家作为储货、办公兼生活的场所。GemdaleCorporation方向四：改变商业体量和位置，建立商业中心，以商业带动住宅销售1、得到开发部的答复，目前的规划要点很难改变，所以基本没有可行性。2、即使能够形成片区商业中心，需要投入很多，对经营能力要求较高，风险也比较大。3、放眼未来，龙华中高端的商业中心主要集中在镇中心及地铁沿线，本片区并非是商业的首选区域。目前2000平米商业沿地块南侧及西侧排布，临农民房及部分空地，形象差，人气不足。商业面积只能以街铺形式销售，售价将受到很大限制。因此大胆设想：1、可否修改规划要点，增加商业面积？如果可以，适