项目:上海浦东金地湾流域沉淀人：张海曼金地湾流域—坐拥生态美景版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.6目录一、项目属性届定二、板块区位属性届定三、项目概况四、产品说明五、案例启示与借鉴本报告是严格保密的。2一、项目属性界定项目所属类型:该项目是位于上海浦东的三林板块、地铁沿线、中环旁的低密度超大别墅级住区。　　湾流域的开发理念，得益于金地对未来域的成功开发，项目以“两湾一园，城市静界”为核心，为现代高端阶层打造了一处享繁城且又回归自然的生活静领地。　　　　本报告是严格保密的。3二、板块区位属性界定板块资源属性?浦东三林、中环线旁　?市区版图范围、纯住宅区、泛城市中?立体交通网——两环三桥三隧四线心化区位属?轨道地铁6、8、11号线?地铁沿线盘性?距离浦东世博会址车程5分钟?世博的后花园?坐拥两湾一园?自然资源支撑本报告是严格保密的。4三、项目概况——位置、配套?　项目区位浦东三林片区、背靠中环线。?项目位置浦东新区尚博路518号(东明路口)?　交通路线轨道交通6号线、8号线、11号线杨高南路上公交有795路、84路、572路、219路、780路、604路、782路。上南路上公交有：惠松线、隧道一线?周边配套超市：家乐福、沃尔玛、易初莲花、世纪联华、易买得、好又多、华联吉买胜、联华超市、家得利、农工商医疗：杨思医院、明珠医院、浦南医院、东明地段医院、仁济医院、儿童医学中心教育：三林小学、明珠小学，三林中学、上南中学本报告是严格保密的。5三、项目概况—相关指标?规模：建筑面积20万方?绿化率：35%?容积率：1.5?车位数：1050?总户数：1700?开发商：金地集团?建筑设计：日清建筑?环境设计：意格景观?广告乙方：世纪瑞博·上海?销售代理：新聚仁机构主打卖点：生态环境周边配套物业类型多本报告是严格保密的。6三、项目概况—物业形态物业形态：?84栋水岸双拼别墅、?2栋7+1电梯大洋房、?5栋14层景观大平层将内外景观与生活无缝链接，成就自然生活的惬意回归。?、?4栋14层景观小高层、?11栋水岸电梯小洋房（5+1）本报告是严格保密的。7四、产品说明—水岸双拼别墅(A户型）户型分析：?赠送大面积阳光地下室，私拥双车位，约110平米的私家花园。?每层12米面宽，9开间朝南，南北通透。?5.4米超大面宽客厅，挑高约3.6米，张显身份与地位。?二层近40平米的次主卧套间，约16平米的家庭室，另送13米露台。?三层独立豪华套房，面积约46平米，赠送17平米南北双露台。本报告是严格保密的。8四、产品说明—电梯大洋房（7+1）层数面积主打卖点：底层别墅式3层地下室60平米，1、2层180-?底层别墅式3层空间设计190平米附带约60平米的阳光地下室和30平标准层3、4、5层170平米的花园，一层会客厅面宽4.8米；二米层主卧套间约50平米，附带空中花园。顶层（复式）200平米（附带50平米的露台）?标准层创新设计超大约16米面宽，主卧套间约50平米，超大面宽南向空中花园。?顶层空中别墅设计客厅面宽6米，挑高5.8米，共附带约层50平米的大露台。层退台本报告是严格保密的。9四、产品说明—电梯大洋房（7+1）电梯洋房设计特征?层层退台，户户带花园或露台?首层设置多功能“情景房”?首层和二层带有地下室?每层各异的户型设计?与传统物业相比的优势1实现个性化空间的突破2具有别墅类物业的生活品质，性价比极高3改变封闭式社区关系，使邻里关系更融洽4退台设计，使立面造型更加丰富5相对别墅类物业，可以消化更多建筑面积而不影响档次本报告是严格保密的。10四、产品说明—14层景观大平层主打卖点：?约15米超大面宽，4个主要功能空间均朝南，客厅面宽约4.8米，在活动中充分享受阳光。?一梯一户全层私密境地。?南北近200米无遮拦，极目三林港、三林公园。?户户带入户花园，实现真正的立体园林景观。本报告是严格保密的。11四、产品说明—14层景观小高层主打卖点：?每户均赠送空中花厅。?精装修设计，采用高档品牌和材料，提升生活品质。?南向约170米无遮拦景观，将湾流域尽收眼底。中套东套西套本报告是严格保密的。12四、产品说明—水岸电梯小洋房（5+1）主打卖点：?两室一厅约90平米，电梯配置，实现2+1的功能布局。?高附加值：1层附带约30平米的地下室和花园；2层附带约30平米的地下室；标准层附带15平米的阳台；顶层附带近60平米的露台。?精装品质，全面提升。一层中套顶层中套外观图本报告是严格保密的。13五、案例总结与启示本案08年再一次成为金地在三林片区市场第一梯队阵营的领跑者，不仅在浦东，在整个上海楼市也掀起不小的波澜。除产品自身的亮点外，项目成功亦在于前期定位时的几个关键举措和后期执行到位：（1）强势形象定位（直接面向片区市场的高端用户）（2）软硬件结合全方位冲击目标客户群（售楼处部分实景打造、样板房）（3）产品特色和板块区位优势相结合，不仅吸引寻求经济实用的市区白领，也吸引众多投资客。本报告是严格保密的。14本报告是严格保密的。15