金地景园营销执行报告商业篇金地景园营销执行报告21世纪不动产深圳区域分部深圳北新房地产经纪有限公司2005年9月10日目录第一部分项目商业功能定位.....................................................................................................................................................................................4一、商业策划依据...............................................................................................................................................................4二、商业功能策划...............................................................................................................................................................7三、两种商业模式的关系................................................................................................................................................17四、销售方式.....................................................................................................................................................................202金地景园营销执行报告第二部分价格定位...............................................................................................................................................................................................22第三部分客户定位...............................................................................................................................................................................................24第四部分商业形象定位........................................................................................................................................................................................25第五部分入市时间计划安排.................................................................................................................................................................................33一、商业开发顺序............................................................................................................................................................33二、时间安排.....................................................................................................................................................................33第六部分总体营销思路........................................................................................................................................................................................35第七部分销售策略...............................................................................................................................................................................................41第八部分项目总结...............................................................................................................................................................................................453第一部分项目商业功能定位商场定位原则：根据项目自身特点，发挥项目优势、规避项目劣势，由市场导向而填补商圈空白点，引导市场而激发潜在需求，改变商业格局。一、商业策划依据本项目可以规划一定量的商业面积，如果将全部或部分改为住宅，销售速度可能会较快，但我司看重的不仅仅是销售速度，更重要的是利润，将项目价值最大化。而规划一定量的商业是可行的，也是必要的，其原因在于：1、片区规划人口根据长沙市政府规划，天心生态新城片区规划总人口为20万人；根据现场调研，在项目300--500米的较金地景园营销执行报告舒适的步行范围内---即北至友谊路北侧居民区，南至湘府路北，西至芙蓉南路，东至韶山南路的范围内，规划居住人口约为7万人，有旺盛的商业需求。2、交通组织项目三面临城市及片区主干道，交通方便，人流畅达，具备成为社区型商业中心的交通及人流条件。3、目前商业状况本片区为新规划区域，住宅和商业都不成熟。主要有：井湾子家居广场、红星建材市场：经营方式为主题式商业和零售店，规划和经营方式传统，层次较低；南城工艺品交易市场：以集中的零售店形式经营的专业型市场，因周边整体商业发育不完善，营销方式落后，目前招商只完成30%左右，经营惨淡；友谊路沿街小商铺：主要为汽车零部件销售及汽车修理商行，形象杂乱，档次低。4、现有商业规划?韶洲路上与我司项目同一线上的电力小区六个街铺；5金地景园营销执行报告?奥林匹克花园规划的体育中心有部分商业，沿韶高路一侧规划有沿街商铺；?韶山南路上海城对面橙子498商业广场规划有四星级酒店和商业广场约2.8万平方米，已有肯德基和步步高超市进驻。5、小结：该片区虽然目前商业氛围没有形成，商业配套不完善，但未来随着大量住宅项目的建成，人气渐旺，该区域的商业潜力较大。同时也应该看到未来商业市场将存在激烈的竞争，故商业规划模式、形象、销售方式显得更加重要。根据以上分析，本项目共策划了两种商业模式，建议规划面积约为3万平方米左右,目的是在功能和形式上同业差异、异种业态互补，不形成单一模式的竞争，给商业销售带来更多机会6金地景园营销执行报告二、商业功能策划本项目商业面积为3万平方米左右，其功能规划的主要目的一是增加项目价值，二是商业部分可以成为项目内小环境的配套部分；三是集聚人气。根据我司招商实力及多年商业操作经验，我司建议本项目商业部分按照以下两种模式运作。模式面积主力店模式15000—18000平方米步行商业街15000—18000平方米模式一、主力店商业模式沿友谊路住宅主体下设置3层底商，设计成集中式商业，目标为主力店招商。7金地景园营销执行报告规划主力店模式的原因为:1）片区商业特点项目为典型的前期性商业，前期性商业的特点为：?目前人流不足，但将来有提升的空间。8金地景园营销执行报告?有一定人口，但是有异地购物的习惯。?核心商家的进驻是提升人气的最佳方案。本片区是新兴片区，正处于建设当中，传统的超市、百货行业需要旺盛的人气，本项目商业暂不具备经营条件。片区居民消费以居家为主，因此主力店的业态建议以建材、家居为主要方向，建材家居行业随着片区逐步的施工建设和住户的入住，将有一个较长的兴旺时期，积累的人气，更重要的是同时提升项目住宅、商业的价值。故主力店