万科金域华庭万科金域华庭整合营销方案整合营销方案佛山经纬房产咨询有限公司佛山经纬房产咨询有限公司1目录第一部分基本概况—————————3第二部分宏观经济—————————11第三部分城市规划—————————26第四部分房产经济—————————36第五部分典型个盘—————————52第六部分项目理解—————————63第七部分客户定位—————————74第八部分项目定位—————————94第九部分销售策略—————————102突破空間創意無限2Part1基本概况突破空間創意無限3基本概况1.1.地理位置地理位置?位于佛山市南海区东部广?东接广州州市狮山镇?南接佛山市禅城区?西接狮山镇佛山禅城区“广佛黄金走廊”突破空間創意無限4基本概况2.2.基本数据基本数据?总面积：125.77平方公里?下辖大沥、盐步、黄岐3个办事处?10个居委会和32个村委会?户籍人口25.2万人，外来人口30万人?综合经济实力排在全区各镇（街道）的第一位。突破空間創意無限5基本概况3.3.区域特色与文化表现区域特色与文化表现?大沥是名符其实的文化名镇。?原产于大沥的沙皮狗是中国仅有的两种世界名犬之一。?大沥是中国民间艺术“醒狮之乡”、广东民族民间艺术“曲艺之乡”和“书画艺术之乡”。突破空間創意無限6基本概况4.4.行政区域划分行政区域划分2005，南海镇级行政区域调整，原大沥、黄岐、盐步合并新大沥镇。黄歧街办大沥街办盐步街办突破空間創意無限7基本概况4.4.行政区域划分行政区域划分--------合并合并优优势势?提升大沥形象，增强广州经济圈辐射效应?工业、住宅和商业分区清晰，改善以往大沥工业和住宅混杂引起的环境质量问题?承接来自广州中心城区的经济辐射和功能转移，向大型会展和现代物流中心等商贸物流业的更高形态发展?加快城市化进程?改变过去业态分布零散、重叠的缺陷,发挥各行业的集群效应.突破空間創意無限8基本概况5.5.交通交通现现状状—华南—华南咽喉要塞咽喉要塞北突破空間創意無限95.5.交通交通现现状状—华南—华南咽喉要塞咽喉要塞?广茂铁路、321、325国首、广佛、广三高速公路、广州西环高速公路、穗盐路及南海区桂和、桂丹路贯穿境内，是云南、广西、海南、粤西进入广州的西陆路门户。?距广州白云（花都）新国际机场15公里?距离国家一级港口南海港仅10公里。?前往香港、澳门的车程约3小时，?形成四通八达、交通便捷的交通网络。突破空間創意無限10Part2宏观经济突破空間創意無限11宏观经济1.1.GDGDPP分分析析南海南海龙头龙头强镇强镇2006年南海区各镇生产总值比较300250200150100500桂城街罗村镇九江镇西樵镇丹灶镇里水镇狮山镇大沥镇道面积（平方公里）84.1644.6494.75176.63143.5148.28256.09125.77常住人口（万人）5514.151614.7725.7336.6355.2生产总值（亿元）152.3847.773.078357.6110.5244.38213?2006年大沥镇GDP达213亿，增长?南海1/10人口,创造南海1/5GDP24.74%?预计2010年大沥GDP可以达到突破300空間亿元創意?無大沥是南海两个限12超百亿城镇之一宏观经济2.2.大沥镇居民大沥镇居民收入收入分分析析藏富藏富于民，于民，购买购买力强力强大沥与南海全区居民储蓄存款余额对比2005年2006年增长率人均储蓄存款余额南海872.7亿元983.44亿元12.69%4.8万元大沥235.2亿元282.6亿元20.13%11.6万元?2006年大沥储蓄存款余额达282.6亿元，占全区总额的28.7%?人均储蓄存款余额达11.6万,远高于全区的平均水平4.8万，居民生活富裕。突破空間創意無限13宏观经济3.3.产业产业结构结构分分析析产业产业结构结构::工业工业占主体占主体,,第三产业第三产业蓬勃蓬勃发展发展大沥产业结构比例23%2%第一产业第二产业第三产业75%?第二产业为主,第三产业蓬勃发展?有色金属加工业、商贸物流业、房地产业、内衣业为支柱产业。突破空間創意無限14宏观经济3.3.产业产业结构结构分分析析--------工业工业占主体占主体?重点工业卫星镇,经济增长迅速大沥是广东省重点工业卫星镇和全国乡镇企业百强镇之一。以有色金属深加工业为主，摩托车生产、机械制造、家用电器、制版印刷、塑料建材、制衣制鞋、食品饮料等20多个优势行业.2007年上半年，大沥工业总产值266.51亿元，同比增长26.02%；?投资潜力显著，发展后劲强大2007年上半年，大沥百万元以上招商引资项目56个.其中，计划总投资超千万元项目24个，计划总投资超亿元项目8个。引入了中国铝业、深圳同心黄金首饰、广东致卓精密轮毂及PCB电子铜等四大项目。突破空間創意無限15宏观经济3.3.产业产业结构结构分分析析--------第三产业第三产业蓬勃蓬勃发展发展?城市百货、连锁商业、连锁服务业为主体的城市商业体系在大沥已初步形成，提升大沥商业竞争力，?有利于该区域城镇化进程加速，广佛黄金走廊正日渐成为以商贸、物流、居住等为核心产业的新兴城区突破空間創意無限16宏观经济4.4.大沥大沥支柱支柱产业分产业分析析1.有色金属产业2.商贸物流业3.房地产业4.内衣业:中国内衣名镇突破空間創意無限17宏观经济4.14.1有色金有色金属属产业产业“中国“中国铝铝业第一强镇”业第一强镇”规模：有色金属生产企业1000多家，年产量超过80万吨，约占现全国的35％，年税收额超过5亿元。状产业链：全国首个“再生金属物流加工基地”,金属流通量每年200多万吨,约占全国总量的1/3。发展瓶颈：粗放型经营的中低端企业无序发展,没有充分发挥规模效应突破空間創意無限18宏观经济4.24.2商贸物流业商贸物流业--------广佛区域广佛区域性专性专业市业市场及场及物流集散地物流集散地大沥“巴黎春天”商业步行街和黄岐商业中心步行街人气鼎盛.,但缺乏规划,管理档次形象不高现状嘉洲广场、雍景商城、时代广场相继开业，都市名汇、新都会广场正加紧建设，商业业态逐渐丰富，城市商业架构初步形成发展瓶颈：旧有商业档次形象不高，需要合理城市规划提升业态档次突破空間創意無限19宏观经济4.24.2商贸物流业商贸物流业--------广佛区域广佛区域性专性专业市业市场及场及物流集散地物流集散地?广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立南国小商品城、中大小商品城隆重开业，中建博美五金装饰材料城、九龙小商品城、大沥桂江农产品市场、广铁三眼桥粮油物流中心和康力医药物流中心全面施工，广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立。发展瓶颈：新建大型专业市场还没成型,需要更完善的规划支持突破空間創意無限20宏观经济4.34.3房地产业房地产业::品牌品牌发展商发展商带动带动大沥地产大沥地产大沥是众多地产大锷进驻佛山的试金石，市场竞争甚为激烈，形成百花齐放之局面。万科、中海、雅居乐、碧桂园和合生创展为争夺市场份额现，不断推出新品，销售十分畅旺。状2007年上半年，房地产投资22.19亿元，同比增长67%；销售面积51万平方米，销售金额27亿元，同比增长12.5%发展瓶颈：旧三镇（黄歧、盐步、大沥）旧有功能分区不清晰，工业居住鱼龙混杂，居住环境制约房地产业的升级突破空間創意無限21宏观经济4.44.4内衣内衣业业::中国中国内衣内衣名镇名镇从业人员逾2万人，内衣年产量达1000多万打，约60％出口世界各地，以欧美地区为主。现状大沥盐步是“中国内衣名镇”，也是广东省专业镇技术创新试点之一。大沥镇现有内衣生产及相关企业共140多家.发展瓶颈：“三来一补”，品牌发展、销售网络受限制，影响企业发展，无自主品牌技术支撑，需要政府引导下大力引入技术人才，发展自主优势。突破空間創意無限22宏观经济5.5.产业发展产业发展战战略：东略：东优优西西拓拓、强三、强三优优二二解解决决瓶颈瓶颈,,大沥提大沥提出出“东“东优优西西拓拓、强三、强三优优二”产业发展二”产业发展战战略略优二：将10％的低端产业或企业向外转移，到2010年完成20％～30％的工业用地置换，用于建立工业园区，开发铝材等主导产业，实现土地的合理利用。强三：以城南中心商贸区的建设带动加强大沥第三产业发展。城南中心商贸区位于大沥城区南部，规划面积0.5平方公里，未来5~10年内重点发展各种类型的商业及房地产。未来五年，还将进一步搞好其他配套建设，务求营造更良好的营商环境。突破空間創意無限23宏观经济5.5.产业发展产业发展战战略：东略：东优优西西拓拓、强三、强三优优二二东优西拓”：大沥东部优化和提升第三产业，尤其是商贸、物流业、房地产为主；大沥西部以长虹岭工业园为中心形成新的工业板块，经过几年时间再创造100亿的工业产值，预计2010年大沥GDP达300亿。突破空間創意無限24宏观经济小结小结大沥二三产业发达，经济实力强大沥作为一个重点卫星工业城市，处于转型期，旧有城市规划功能布局难以满足产业发展产业发展战战略：东略：东优优西西拓拓、强三、强三优优二二需要需要新的城市规划进行合理的功能分区，新的城市规划进行合理的功能分区，实现经济实现经济优优化发展。化发展。突破空間創意無限25Part3城市规划突破空間創意無限26城市规划1.1.大沥城市发展规划大沥城市发展规划城市定位：广佛都市区重要的区域性专业市场及物流集散地，　　　　　　　　　　　　　　　　　佛山具有优良生态环境的新城区，　　　　　南海重要的制造业基地之一。规划范围：城市总用地125平方公里，其中居住用地共26.78平方公里。城市规模