Part4房产市场突破空間創意無限1房地产市场1.1.总体印象总体印象大沥镇普通住宅成交面积居南海区之二，成交均价居南海之大沥镇普通住宅成交面积居南海区之二，成交均价居南海之2007年1-11月南海区各镇街普通住宅成交信息统计三三已售建筑面积已成交金额成交均价全市（万㎡）（万元）（元/㎡）桂城街道70.84188195916大沥镇-大沥6.2357215719大沥镇-黄岐19.31125195820大沥镇-盐步10.4559715367大沥镇35.92042115688里水镇7.8737019421狮山镇32.81411064302丹灶镇16.1883895475西樵镇-西樵12.1383903169罗村街道-罗村街道9.7353553637突破空間創意無限2九江镇1.941762131房地产市场2.2.供求关系供求关系大沥街道供应和成交面积最少，但价格增长幅度最高，达大沥街道供应和成交面积最少，但价格增长幅度最高，达15%15%突破空間創意無限3房地产市场2006-2007年大沥街道楼盘普通住宅销售统计表预售预售建筑已售已售建筑剩余剩余建筑　楼盘套数面积(M2)套数面积(M2)套数面积(M2)??金碧华庭16622,45315521,156111,297(金碧轩)碧翠苑16320,58916220,45111382006南海碧桂园889185,286885184,52600小结1,218228,3281,202226,133121,435明汇城市花园55970,65035743,29720227,3532007碧翠苑597,235597,23500小结61877,88541650,53220227,353?统计数据只包括各楼盘的洋房,不包括车位/商铺/别墅?已售单位统计包括已备案单位和已签约单位?统计数据来源于”佛山建设局突破”空,统计时间截至間創意無限2007-12-104房地产市场?大沥街道市场供应最少，06年成交主要为南海碧桂园1128套“翠堤水岸”花园洋房，07年新推出海琴轩和名汇城市花园共800多套单位，到目前为止约销售5成；?黄歧、盐步品牌大盘云集，供应充足，市场较为稳定；?相对其它两区，大沥街道表现出更大的市场承受力，价格自2006年第三季度起快速增长，第三季度均价已超过黄岐、盐步；突破空間創意無限5房地产市场3.3.大沥街道的楼市状况大沥街道的楼市状况楼盘供应结构由低端的单体楼转向中高端的住宅小区，楼盘供应结构由低端的单体楼转向中高端的住宅小区，价格拉升大价格拉升大德明大厦金碧华庭名汇苑南海碧桂园名汇城市花园规模：规模：规模：“翠堤水岸”花园规模：总建面7万㎡；总建面2.8万㎡，总建面4.8万㎡；洋房，共1128套总建面9.6万㎡；产品类型：高层；共437套；共540套产品类型：共561套推售时间：产品类型：产品类型：多层、低层；产品类型：2002年-2005年多层、高层组成；小高层；推售时间：小高层；均价：1682元/㎡推售时间：推售时间：2006年推售时间：2004年-2006年2005年-2006年均价：4200元/㎡2007年3月-现在均价：2524元/㎡均价：4323元/㎡均价：5500元/㎡2222000000004567年年年年突破空間創意無限6房地产市场4.4.产品结构产品结构大面积单位需求增大，产品主力供应面积为大面积单位需求增大，产品主力供应面积为130-160130-160平平米米大沥镇普通住宅套均成交面积信息统计　全市已售建筑面积已售套数套均建筑面积大沥153,7181,1631322006年黄歧274,1212,261121盐步267,6932,490108大沥62,4644081532007年1-11黄歧193,3261,689115月盐步104,280955109突破空間創意無限7房地产市场4.4.产品结构产品结构?大沥街道市场均价低，丰厚的居民消费能力实现了客户群对大面积单位的需求，套均面积需求在130-160平方米之间。06年南海碧桂园“翠堤水岸”户型面积包括70-80㎡二房，133㎡三房和155-250㎡四房以上；07年名汇城市花园和海琴轩成交单位以三房130㎡以上为主。?黄岐、盐步集中了大沥大部分的外来发展商，产品档次高、结构丰富，凭借与广州约一半的价格差距，吸引了约6成广州客源。因此相对充裕的资金与低价位，实现了广州客户100-120㎡的大面积需求。突破空間創意無限8房地产市场5.5.客源客源流流向向大沥大沥本本地地人购人购房外房外流流现象现象严重严重，外来，外来移移民民是是大沥商品房大沥商品房购买购买主体主体突破空間創意無限9房地产市场5.5.客源客源流流向向?大沥街道污染严重的居住环境、杂乱的治自建房安氛围和低档次、高密度的楼盘素质导致客户外流现象严重；?本地高端客户群除通过村镇土地竞拍自建房，普遍在南国桃园、狮山、丹灶或桂城置业。外来高端城镇移民是大沥商品房成交最活跃的群体，大部分都会在大沥城镇置业，占大沥购房群体的6成；突破空間創意無限10房地产市场可开发土可开发土地地资资源少，源少，旧旧城城改造改造”盘”盘活土活土地地6.6.土土地供应地供应大沥镇2007年度经营性用地指标一览表(单位：公顷)单位宗地编号用地位置用地总面积用途401穗盐路“扇面”地段7.7625城镇混合住宅用地402广云路张边桥侧0.4882商业用地404平地村委会泗沥组1.9658商业用地406原大沥三鸟市场地块2.3272商业用地408河东“大三丫”地块4.76城镇混合住宅用地大沥410振兴路编织袋厂地块3.232城镇混合住宅用地411大福摩托车地块11.24城镇混合住宅用地412振兴路“微生物厂”地块1.1817城镇混合住宅用地414振兴路56号0.2036商业用地415工业大道水头高田地段0.192城镇混合住宅用地4.9848商业用地合计11突破空間創意無限28.3682城镇混合住宅用地2007南海区各镇经营性居住用地指标表(单位：公顷)70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00桂城罗村九江西樵丹灶狮山大沥里水用地面积61.1721.495.0020.212.3018.7328.377.00用地宗数731092963突破空間創意無限12房地产市场6.6.土土地供应地供应?土地供应日益紧缺,；特别是大沥街镇，更是“寸土尺金”，稀缺性将极大提升新房地产项目的升值、投资潜力；?大沥城镇旧物业大多建于20年前，建造档次低，现正是合同到期或将近到期的时间。在土地供应紧缺的情况下，全城掀起了大规模的“旧城改造”，置业需求日益膨胀；突破空間創意無限13房地产市场7.7.政策影响政策影响大沥街道在售楼盘少，成交大沥街道在售楼盘少，成交量量、价格受供应、价格受供应影响影响大，大，政策影响政策影响不明不明显显。。?3月，物权法正式公布；?5月，上调个人住房公积金存贷款利率27个基点；?6月，明确房屋买卖的契税计税价格应当包括房屋的装修费用；?7月，第二次上调个人住房公积金存贷款利率27个基点；?8月，住房公积金贷款上限提至20万；?9月，“二套房”贷款首付款比例和利率水平提高；突破空間創意無限14?10月，存款准备金上调至13%；房地产市场8.8.政策政策对盐步、黄岐的对盐步、黄岐的影响影响黄岐价格黄岐价格持续攀持续攀升，受升，受政策影响政策影响不明不明显显2007年1-11月黄歧街道普通住宅成交信息统计3.509,0008,0003.007,0002.506,0002.005,0001.504,0003,0001.002,0000.501,0000.0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月黄岐成交面积2.260.453.143.260.940.911.141.852.021.931.43黄岐成交均价4,8515,1175,1485,3374,5945,3055,9746,0046,7646,6838,423突破空間創意無限15房地产市场8.8.政策政策对盐步、黄岐的对盐步、黄岐的影响影响盐步盐步临近广州临近广州，以，以广州广州为为风风向向标标，受，受政策影响政策影响明明显显2007年1-11月盐步街道普通住宅成交信息统计2.0010,0001.809,0001.608,0001.407,0001.206,0001.005,0000.804,0000.603,0000.402,0000.201,0000.0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月盐步成交面积1.791.411.361.810.580.640.410.420.251.200.56盐步成交均价5,0583,7854,7185,2715,6286,1584,4785,1768,6536,9327,023突破空間創意無限16房地产市场9.9.未未来新来新政政预预测及测及分分析析新政一：2008-2009年可能开征“保有税”目的：针对户型面积偏大的房子收取一定费用，鼓励购买中小套型住宅，促进理性购房。预测：保有税144M2可能是起征面积，税率大概在0.8%左右。影响：对整个房产保有环节进行征税，持续征收的原则将迫使购房投资和消费回归理性空间。新政二：“两税合并”，明年卖楼省税费利好：调低了税率，扩大了开发商利润空间。预测：927放贷新政后，市场成交量下降。购房者和发展商形成角力的状态。对于已完成今年目标，实力雄厚的发展商预计会继续控货，以期待明年更大的利润空间。?大沥街道受大沥街道受土土地供应限地供应限制制，房地产市场供应少，受，房地产市场供应少，受政策影响政策影响不明不明显显。。?相对相对本项本项目，“目，