2015“营改增”收官，房地产面临三大税务风险2011年经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点，自此货物劳务税收制度的改革拉开序幕。2013年8月1日，交通运输业和部分现代服务业“营改增”推广到全国试行。2014年1月1日铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业全部纳入“营改增”范围。2014年6月1日电信业纳入营业税改征增值税试点范围，“营改增”范围进一步扩大。目前，仅剩房地产业、建筑业、金融业和生活服务业几个行业未纳入试点。而此前中央已经明确要在十二五期间（2011-2015）完成“营改增”改革任务，因此，2015年将是“营改增”税制改革的收官之年。从目前的改革情况来看，“营改增”后房地产业的税率会在11%和17%之间做出选择，而现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%，因此，如果企业没有足够的进项税抵扣或政府不出台相关过渡政策，那么，这将给房地产企业带来较大的税负压力。1、账税处理难度增加“营改增”后只有账务处理规范的企业才能正确进行纳税申报，这种改变将给房地产企业财务工作带来新的挑战。财务人员面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。由于财务人员业务素质和职业操守参差不齐，可能会对税收政策的理解、相关业务的会计核算、税收的申报缴纳等产生偏差，从而带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。同时，“营改增”对房地产企业的账务处理提出了新要求。由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一个会计科目，核算模式简单易懂。而增值税采用抵扣的核算模式，其应纳税额等于销项税额减进项税额，需增加十个会计科目，核算难度较原来大幅增加。“营改增”不仅改变了企业的会计核算体系，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生风险。2、虚开、代开发票或触犯刑事责任建筑业普遍存在“甲供材”现象，一方面，房地产商利用“甲供材”虚增成本，另一方面，建筑企业无法取得“甲供材”发票，只能想办法“代开”、“虚开”。这种“甲供材”现象在营业税制下普遍存在于上述行业中，但是，“营改增”新形势下，由“甲供材”引发的“虚开”“代开”专用发票行为将被遏制。因为，“虚开”、“代开”增值税发票的违法成本相对较高。首先，与增值税专用发票有关的虚开、代开行为已经入罪，例如，刑法第205条的虚开增值税专用发票罪；刑法第208条的非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票罪；刑法第206条的伪造、出售伪造的增值税专用发票罪等等。而且个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产。例如，2014年3月，中国春平集团董事长林春平因虚开增值税发票等被浙江省高级人民法院终审判处无期徒刑，没收个人全部财产。在实际税负上升，虚开、代开发票“不能”造成企业税收成本加大的现实情况下，设计合理的税务架构，就成为降低房地产企业和建筑安装企业税负成本的一个重要手段。3、可抵扣进项不足，税负恐大幅上升“营改增”的目标是通过改革实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节。从全国“营改增”试行的反馈情况看，大多数的企业实现了税负下降。不过，也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小而无法抵扣费用，或是进项税难以抵扣税票等原因，反而出现了税负增加的情况。由于房地产项目的成本费用构成非常复杂，而可抵扣的开发成本主要是土地成本、建筑安装成本、公共配套成本、房屋装修成本，但这几项成本在收入中所占比重并不高，一、二线城市约占40%~60%，二、三线城市约占60%~70%。加之企业很难取得土地成本和公共配套成本的进项，因此，“营改增”后房地产企业开发成本中可抵扣的进项很可能不足50%。假设可以抵扣的进项为50%，如果税率定为11%，则一、二线城市开发商的实际税负会达到5.5%[（100%销项—50%进项）X11%=5.5%]，增加了0.5%；如果税率定为17%，则实际税负会达到8.5%[（100%销项—50%进项）X17%=8.5%]，增加了3.5%。1、土地开发成本难以认定增值税的原理是销售货物或提供劳务要交增值税，同时采购货物或接受劳务取得的进项税发票可以抵扣。但是，房地产业土地成本的进项税如何抵扣成为一大难题，而土地成本对房地产业而言具有举足轻重的作用。据统计，一线城市土地成本占到开发成本的40%以上，二三线城市在20%~30%之间。由于土地来源的多样性，有的是无偿划转、有的是与村集体合作、有的是通过股权收购而来等，这就导致土地成本很难取得依法允许抵扣的进项税发票。此外，如何认定土地成本一直是房地产业“营改增”的难点。在房地产业转型升级之际，房地产企业往往通过股权收购的方式获取土地，并非传统的招拍挂形式。由于早期取得土地的成本较低，这就造成收购产生较大的股权溢价，而溢价部分均体现在收购公司账面上，被收购公司的账面不会产生任何变化，因此，在计算土地增值税和企业所得税时，溢价部分无法扣除。同理，“营改增”后溢价部分在缴纳增值税前也将无法抵扣。由于土地溢价往往金额巨大，其能否抵扣对企业税负有较大影响。假设被收购公司原有开发项目的土地出让金是2亿元，如果收购时土地价值上涨到7亿元，这就导致有5亿元土地差价无法取得土地成本的增值税发票。这样，在可抵扣进项税不足的情况下，房地产企业的增值税税负必然会增加。2、期初库存和固定资产将不能被抵扣按照“营改增”范围的改革经验，期初库存和固定资产不能抵扣。如交通运输业、电信业等企业在“营改增”前的固定资产和存货未被许可抵扣，特别是交通运输业的期初车辆、轮船等未被许可抵扣，这在改革之初产生了行业性的经营困难。房地产业的存货在企业资产中占比很高，按“营改增”政策的一贯性处理，房地产企业的期初存货和固定资产一样不能抵扣。这将导致房地产企业在“营改增”后销售存货时会产生大量的销项税额，而没有与之相对应的进项税额进行抵扣。实践中，很多房地产企业以项目公司的方式进行开发，如果项目在“营改增”之前基本开发完毕，销售行为大多发生在“营改增”之后，这将造成项目公司只有销项税额，基本没有进项税额可以抵扣。与改革前缴纳的营业税相比，项目公司的增值税税负很可能成倍增长。2014年以来，随着楼市的低迷，房地产业面临不断上行的运营成本，2015年营改增后，房地产企业在财税处理、发票管理、成本项目发票取得等方面都面临巨大挑战，华税律师建议一方面，房地产企业要重视并积极进行事前的税务筹划，如充分利用西部地区税收优惠政策，调整企业运营税务架构，等等。另一方面，企业要提高税务管理水平，加强税务风险管控能力尤其，要加强增值税专用发票的管理，防范触犯刑事责任。