当前市场环境下房地产企业融资的现状与对策黄洁中惠熙元房地产集团有限公司300143摘要：在当前市场环境下，房地产企业如何尽快建立健全的融资体系，获得足够的资金支持将直接关乎到企业的生存和发展。本文首先探讨了房地产企业的主要融资现状，论述了其存在的问题，然后提出了相关的融资对策：加强企业自身治理、创新各种融资手段、完善融资市场环境和优化融资结构机制。关键词：房地产企业；融资；银行贷款；上市从2011年开始，全国各地的大城市都根据国家的房地产调控指示出台了一些比较严厉的房地产限购与贷款利率上浮政策，使得前几年疯涨的房地产市场逐渐走向平和。而进入2012年，由于各种成本的上升与资本环境的恶化，房地产企业正面临资金不足的风险，为此需要积极加强融资。同时一些城市的房地产企业发生资金链断裂，使企业财务状况陷入危机，就可能造成银行贷款发生呆坏帐，施工单位和材料供应单位的款项拖欠，造成社会资源的极大浪费。本文为此具体探讨了当前市场环境下房地产企业融资的现状与对策，现报告如下。1房地产企业的主要融资现状当前房地产经济已经成为了国民经济发展的基本保证，房地产为社会上的一切产业部门提供了不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。在2010年下半年，国家开始频频出台对于房地产市场的调控措施。比如提高存款准备金率、加大土地供应控制、加强对房地产开发贷款和个人按揭贷款的管理等。经历多轮调控之后，银根越收越紧。这样也使一些房地产企业的融资问题成为影响其生存和发展的首要问题。当前房地产企业的主要融资措施包括以下几个方面：1.1负债融资房地产行业通过负债融资即房地产抵押贷款融资是国际上通用的，最基本与核心的融资方式，其发展历史也最为久远，目前是中国房地产业最主要的融资渠道。在抵押贷款一级市场，房地产金融机构为买房人或建房人提供贷款，并从中收取贷款利息作为回报，一般房地产金融机构主要是指商业银行，在一些发达国家还涉及到一些非银行的贷款机构。1.2上市融资上市融资一般是指公司通过首次公开发行证券筹得资金或上市公司通过增发或配股再次筹资的一种融资方式。对于房地产开发企业而言，这种通过资本市场运作来融资的方式能够有效避免对银行的过度依赖，拓宽资金吸纳的范围，又能督促企业做大做强，树立品牌。目前这种方式在国际上通用，是很多企业最优先选择的途径。近几年中国的房地产商掀起了一轮又一轮上市的高潮，通过这条途径融资的企业逐步增多。从金融角度分析，这一方面源于证券市场的周期性转好，另一方面也来自银行信贷紧缩、加息周期持续的影响。1.3房地产信托房地产信托是指“以房地产作为信托财产而设立的信托”。通常房地产所有人(委托人)将房地产的产权转移给信托公司(受托人)，信托公司按照信托契约的相关规定，对房地产进行保管或管理。房地产信托的种类很多，发挥的作用也各不相同。1.4PE融资目前，国际投资者尤其是私募基金非常的活跃，对于中国的房地产市场产生了强烈的兴趣，特别是对商业地产比如购物中心、写字楼、综合地产等。中国需要商业地产商积极对接专业的运营机构，中国也需要类似象社保基金、慈善基金、保险基金等介入。相比较来说，PE融资是未来可操作运营发展的方向。2当前市场环境下房地产企业的主要融资问题从2011年开始，我国房地产市场泡末开始逐渐被捅破，人民在房地产投资中也逐渐趋向理性，很多“违规”的房地产企业已经走向了衰退之路，市场竞争也日趋激烈。房地产企业是否施行再融资，如何再融资，以及不同融资方式带给企业的影响，是摆在企业管理层面前待解决的重要问题。很多房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。2.1银行信贷（房地产开发贷）日趋严格作为一个典型的资金密集型行业，房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持是分不开的。随着商业银行调整信贷结构，逐步将发展个人住房贷款业务确立为重要发展战略和新利润增长点，金融住房政策有力地推动了房地产业的崛起。但是进入到2008年，随着住房产业和住房金融的发展，市场竞争日趋激烈，一些违规信贷行为屡屡发生。为了防范信贷风险，我国不停要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。日渐严格的企业贷款和个人房贷控制，抬高了房地产行业准入门槛，对“虚火”上升的房地产市场造成不小的影响。2.2资本市场门槛高在货币市场融资日渐艰难之际，地产商们自然而然地将目光转向资本市场。当前我国房地产上市公司总体来说数量相当小，说明证券监管部门对房地产企业IPO的审核是较严格的，政策面并不宽松，上市是有相当难度的。海外上市也是如此，海外资本市场对中国房地产企业上市融资的反应可以用冷淡来形容。。事实上，房地产开发商从来就不是海外股票市场的宠儿。房地产行业的地域性、产品的异质化很强，比较和评估起来难度本来就更大。2.3融资新渠道欠规范伴随着市场的需求，近年来，房地产信托、类基金式的房地产投资公司、房地产私募基金等多种业务应运而生。事实上，在2008年央行给商业银行的房贷戴上“紧箍咒”的时候，信托公司和房产商之间就开始了亲密接触。统计显示，房地产信托成了信托公司的主流产品。今年以来，房地产信托已募资190多亿元，为去年的一倍，其数量在所有信托产品中占了三分之一以上。比如上市公司金地房地产公司、深国商以及由几家大国企联手组成的世纪华夏集团，已建立房地产投资基金和阶段性股权投资业务。房地产金融新业务的涌现无疑给资金短缺的开发企业提供了更多的融资机会，但很名做法不规却给该种融咨方式带来了很大风险。3当前市场环境下房地产企业融资的优化策略3.1加强企业自身治理在当前的市场经济条件下，需要投资者的财务约束及资本市场、经理市场、银行机构等多种约束机制的共同作用，实行职权分离条件下对企业经营者行为的控制，保证投资者的根本利益。我国应针对房地产企业融资结构的扭曲，建立融资结构的优化机制，强化企业的预算约束，强化投资者对企业的监督，建立利润分享计划，使公司形成有效的激励机制和约束机制，促使经营者敢于有意识地负债筹资。同时房地产企业融资结构的决策不但要考虑现实影响因素，还要考虑将来的影响因素，制定长远的、有利于全局的战略决策，这样才能支持公司的平稳发展。3.2创新各种融资手段房地产企业应积极探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展。比如可以采用房地产企业合作模式，房地产企业之间取长补短，利用各自的优势，从战略的高度在具体的项目上采用合作的模式进行开发，可以保证不会因项目过大造成资金周转不灵、项目开发中断，保证项目可以顺利进行。如2004年4月泰达集团正式入主万通地产，全额收购万通地产增发的3.08亿股。从而拥有万通地产增资扩股后27.8%的股权，成了万通地产的第一大股东，万通集团有26%股权，降为第二股东。还比如万科对南都的并购，万科成为上海中桥控股的上海南都、苏州南都第一大股东，同时参股上海中桥参股的浙江南都。此次并购，让万科不仅进一步完善了区域发展布局，在产品开发上更好的深入高端市场。3.3完善融资市场环境市场环境对于约束一个企业公司的融资行为起着重要的作用。在一个充分帮场化的资本市场上，投资者对企业有约束作用，市场化的融资成本对企业也有约束作用，因此，上市企业融资的市场环境改造是约束上市公司融资行为的一个重要方面。改造市场环境必须进一步推迸发行的市场化改革，目前上市公司之所有认为股票融资是一种没有成本的资金，发行市盈率定得太高是一个重要的原因，在发行市盈率定得太高的情况下，上市公司可以筹得大笔资金，发行成本就显得相对较低。因此发行价应是由投资者和融资者充分竞争的结果，这才是正常的资金价格形成机制。3.4优化融资结构机制房地产企业融资结构的决策从属于企业的发展战略决策。因此企业融资结构应与企业发展战略相协调不断适应发展战略对融资结构的要求。对于任何一个企业来说，由于市场的供求关系处于经常性的变化之中，资本的构成情况也在不断发生变化。所以在不同的融资环境下，企业的融资决策也应适时的改变。在实际操作中，房地产开发企业从多种融资方案中选择的方案，不仅选择最佳的融资结构，还应能优化企业的资本结构，这才是最好的融资决策。同时随着融资影响因素发生变化，使得企业融资结构发生变化，从而相应改变企业资本结构导致企业资本结构在动态的改变中。总之，房地产行业已是我国经济的支柱产业，本文力争结合金融政策执行的实际情况和我国房地产企业资本结构和融资现状展开探索，研究房地产企业融资结构优化问题，对于房地产行业的稳定健康的发展和国民经济的稳定增长都有重要的意义。参考文献：[1]任书芳，高树岭.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].时代金融，2006，(4)：143.[2]李大薇.房地产企业财务风险的认识和控制[J].上海轻工业，2009，(5)：48.文章来源：现代商业杂志社www.xiandaishangye.cn