第六章房地产项目的规划设计第六章房地产项目的规划设计一、项目总体规划二、项目建筑风格三、项目景观设计四、项目户型设计五、中国住宅厨卫发展方向六、项目配套设施第六章房地产项目的规划设计一、项目总体规划最适合人类居住的住区应达到下列目标：?生态环境优美?山水环境优美?功能质量优良?人居文化上乘?物质、精神可持续发展（一）总体构思（二）空间关系处理（三）用地平衡与管网布置（四）规划设计要则（五）住宅设计的崭新模式一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（一）总体构思1、小区设计必须树立“以人文本”的规划设计思想2、住宅小区规划应因地制宜，与周围环境相协调3、小区设计应富有个性、特色突出随着小区规划要求的逐渐提高，住区不但又有特色，进行主题性的诠释，住区内住宅组团也应尽可能有各具特色的住宅群体形态、标志。现代社区大部分都以组团的形式来进行小区域围合，便于特点集中和动静分离。一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（一）总体构思组团在城市居住区规划和居住小区设计中，将若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。一个居住小区通常由若干个住宅组团组成。住宅组团的规模同建筑层数、居民人数、管理体制、分期建设规模以及居住小区用地的形状、大小、自然条件等因素有关。我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（一）总体构思组团在城市居住区规划和居住小区设计中，将若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。一个居住小区通常由若干个住宅组团组成。住宅组团的规模同建筑层数、居民人数、管理体制、分期建设规模以及居住小区用地的形状、大小、自然条件等因素有关。我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。景观组团及住宅组团一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（一）总体构思组团景观组团住宅组团一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（二）空间关系处理1、动与静的关系2、虚与实的关系3、建筑与环境的关系4、高层建筑和低层建筑的关系一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（二）空间关系处理1、动与静的关系住区空间中包含的要素十分繁多，大体上分为动、静两类。?属于静的因素：建筑物、构筑物，尤其是表面呆板、不通透、不装饰、不富有变化的，且竖向尺寸又高于人头的围墙和挡土墙等等。?属于动的因素：流水、喷泉、人工瀑布、湖泊、海面、人流、车流、霓虹灯的闪烁、玻璃幕墙的幻影，还有欣欣向荣的草木花卉。?住区空间由以“静”为主的建筑物和构筑物组成，在以“静”为主的场合下，要善于用“动”的因素调和其呆板的的局面，冲破建筑物的凝聚感，山景、水面是重要的动态景观。在以“动”为主的场合下，要善于用“静”的因素丰富其单调的空间感，如在湖泊的远岸或水中建造一些不致压境的、耐人寻味的建筑小景。一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（二）空间关系处理2、虚与实的关系虚实结合、相间有度，是空间美学的一个重要概念。建筑规划时可以遵循这样一条原则：?商业性空间（如小区内商铺）不宜过虚，就像北京的王府井、上海的南京路、广州的北京路等，都是实多虚少，人潮涌动。?文化性空间（如小区内的广场）不宜过实，就像北京天安门、英国的汉金广场、广州的中山今年堂，使人感到胸怀宽广、豪迈向上、心情舒畅。一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（二）空间关系处理3、建筑与环境的关系根据多数建筑和园林设计师们的经验，要做到建筑与自然景观相和谐，在山上搞建筑，应该遵循“宜小不宜大，宜低不宜高，宜脚不宜顶，宜隐不宜漏”的原则。这样既不会破坏山景，又提高了住区的自然环境质量。和谐，才是美。一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（二）空间关系处理4、高层建筑和低层建筑的关系根据多数建筑和园林设计师们的经验，要做到建筑与自然景观相和谐，在山上搞建筑，应该遵循“宜小不宜大，宜低不宜高，宜脚不宜顶，宜隐不宜漏”的原则。这样既不会破坏山景，又提高了住区的自然环境质量。和谐，才是美。（1）高层建筑优点：?高大宏伟，可以体现一个国家、一个地区的建筑艺术水平，可以丰富一个城市的空间景观，可以节约大量的土地。站在高层顶端，可以一览城市风景，心情舒畅（2）高层建筑缺点：?安全性低，没有经受过强烈的地震考验，在消防问题上还没有什么更好的办法；成本高，高层体量大，荷载强度高，地基处理及建筑成本相关问题多，阳光纠纷和风环境、外景的纠纷问题；年长日久的强度丧失问题；人们长期居住在高楼大厦引发的健康问题等（3）低层建筑：多层建筑成本低，建设周期快，维护费用小，能源消耗少，即使出问题，重建也不是太难的事情。多层建筑不会过高的增加城市容积率，城市病（如交通、环境污染等也不会发展到难以克服的困难。现在，一些发达国家已经认识到这些问题，都在合理控制高层建筑发展，我国也应该合理控制高层建筑的发展，鼓励多层。一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置住宅用地公建用地（1）小区用地的功能性分类道路用地1、居住小区的用地平衡绿化用地（2）规划用地注意（3点）公共空间半公共空间（1）居住空间按功能划分四层次半私用空间2、总体布局与居住环境空间构成私用空间（2）总体布局时应注意(5点)（1）小区内的工程管线应配套齐全。3、工程管线的综合规划各种管线应地下铺设。和道路交通组织网络的设置（2）道路和交通应合理安排人车分流，内外联系形成体系一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置1、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1）小区用地的功能性分类：住宅用地公建用地道路用地绿化用地一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置1、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1）规划用地注意：①不可片面追求高容积率容积率（PlotRatio/VolumeFraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。A.计算公式：容积率=地上总建筑面积÷总用地面积　　容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置1、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1）规划用地注意：①不可片面追求高容积率B.对生活的影响a.人口密度：高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。b.内部规划问题：由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面c.安防问题：由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置1、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1）规划用地注意：①不可片面追求高容积率现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为:　　独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,并根据不同城市的特点有所差别。一、项目总体规划第六章房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置1、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1）规划用地注意：②对住区空间的布置，必须首先考虑生态环境A.以人为本在住宅布置、环境布置、交通系统等环节保证居住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的叶面系数（多种树）和造养功能。不能有裸露泥地，尽量减少尘埃。B.处理“三废”净化空气和水面，落实防