房地产软了，但降准不是兴奋剂降准对股市的表现已有结论：下跌的概率更大。那么对房地产的影响又该当如何呢？我们通过对2003~2013年期间39次“调准”对应的楼价走势研究，得出的结论是：调节存款准备金率对楼市影响有限。俗话说，一年之计在于春。2015年立春之际，央妈就给中国的金融机构以及小微企业等送上了一大车“肥料”——2月4日晚间，中国人民银行宣布，自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点！同时，央行宣布对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。这是2012年5月18日以来的首次全面降准，存款准备金率下调后，大型金融机构和中小金融机构将分别执行19.5%和16%的存准率。消息出台后，各种解读瞬间充斥网络。小编注意到，其中较为主流的观点是“降准最受益的行业，一是银行，二是房地产；股价将立刻涨起，房价将逐渐涨起。”根据米尔顿·费里德曼的货币理论，货币是推动产量、就业和物价变化的最主要因素。粗略估算，此次央妈降准将将释放近7000亿元资金。降准对股市的表现已有结论：下跌的概率更大。那么对房地产的影响又该当如何呢？我们通过对2003~2013年期间39次“调准”对应的楼价走势研究，得出的结论是：调节存款准备金率对楼市影响不大。降准短期利好地产股通过对2003~2013年期间，历次降准后次日股价的表现统计可以发现，房地产板块和证券板块相对更为敏感，短期利好的概率较大。表一降准短期较利好地产股降准对房价影响不大1984年至今，央行共进行了46次调整存款准备金率。其中，下调仅为11次，上调则为35次，其中，1984年央行按存款种类规定法定存款准备金率，企业存款20%，农村存款25%，储蓄存款40%。1985年央行将法定存款准备金率统一调整为10%。2014年4月22日实行的是定向降准，下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后县域农商行、农合行分别执行16%和14%的准备金率，其中一定比例存款投放当地考核达标的县域农商行、农合行分别执行15%和13%的准备金率。表二1984年~2014年存款准备金调整情况注：图表中“大”指大型金融机构，“小”指中小型金融机构鉴于全国性的土地招拍挂自2002年7月1日起才开始施行，而2003年至2013年是中国房地产市场蓬勃发展，房价井喷的“黄金十年”（如下图一和图二所示）。小编选取这个区间，来分析存款准备金率调整对房地产市场的影响。图一2003年~2013年全国房价走势图1）上调存款准备金率对房价影响不大2007年，存款准备金率从年初的1月15日至年末的12月25日，贯穿全年，共计调整了10次，使得存款准备金率从年初的9%到年末的14.5%。简直能够跟当年宋徽宗连发十二道金牌召回岳飞相媲美。流动性被迅速回收，货币政策趋紧。同时，当年出台了9.27房贷调控政策，政策规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1”。图二2003年~2013年武汉主城区商品房成交均价走势图从图一可以看出，2007年~2008年全国的房价走势只有微弱的下跌，在2008年即开始即大幅掉头向上。而且分城市来看，不少城市即便在2007年，房价依然保持坚挺。以武汉（如如二所示），其主城区商品房成交均价由2006年的3622元/㎡，上涨到2007年的4685元/㎡，而表二显示，2003年~2006年期间，央行共5次上调了存款准备金率，使得存款准备金率由6%上升到9%。同样的，在2010年和2011年，央行均6次上调存款准备金率，而且还相继出台了严厉的新“国十条”和新“国八条”，调控楼市。全国的房价出现了下跌，但是主要大中城市的房价整体依然表现上扬的态势，其中一线城市表现的尤为明显（如下图三）。整体而言，处于黄金十年的楼市，对存款准备金上调的敏感度不高。图三一线城市房价涨幅与M2涨幅对比图2）下调存款准备金率的刺激作用有限既然上调存款准备金率对楼市影响不大，那么降准会对楼市是否有正向推动作用呢？表二显示，在最近30年中，最大规模的两个降准时间段，一个是2008年9月25日起至当年12月25日止的4次降准，期间大型金融机构的存款准备金由17.5%降为15.5%，中小型金融机构由17.5%降为13.5%。一个是2011年的12月5日起至2012年5月18日止的3次降准，大型和中小型金融机构均下调了的存款准备金率均下调了1.5%。图四2008年全年全国房价走势图图五2012年全年全国百城房价走势图图四和图五的数据走势图显示，降准消息公布后，对房价并没有明显的刺激作用。在2011年~2012年的降准期间，全国百城房价甚至一直在下跌。综上所述，在过去10年间，无论是上调还是下调存款准备金率，对楼市走向的影响都不明显。当然，在此期间，这里面还涉及到其他各方面的政策的变化，各种因素相互影响。如降准加强调控，则会相互抵消一部分，然而上调存款准备金率，同时又强调控，则明显是对楼市十分不利的政策，即便如此，全国的房价下跌幅度依然不大，而且很多城市依然保持上涨的态势。这有力地证明了上述观点：在过去10年间，调解存款准备金率对楼市的影响甚微。此次降准对楼市有一定刺激作用对于楼市来说，此次降准相比过去10年有一定的特殊性，即2014年以来中国楼市迎来了一个拐点，尽管各方对是否已经进入白银时代还在争论，但普遍性的高库存是不争的事实。那么，此次降准对楼市的影响有多大呢？2014年4月22日实行的是定向降准，下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。然而，从那时开始到9.30新政之前，楼市一直处于下行通道。交通银行首席经济学家连平认为，此次降准的直接原因是外汇占款增速明显放缓、基础货币投放渠道发生根本性改变。此次，央行在降准的同时，还对相关城市商业银行、非县域农村商业银行及中国农业发展银行定向额外降准。此举意在加大对小微企业、‘三农’、重大水利工程建设等薄弱环节支持力度，调整经济结构。楼市对维持中国经济稳定很重要，但此次降准是顺带救市，而非专门针对楼市。对楼市来说，此次降准的意义在于：1.政策层出不穷，购房者入市的积极性会继续提高，而且降准后，银行的经营成本下行，房贷利率放松的程度有望进一步加大，引导刚需群体入市，一、二线城市的楼市资金面将明显好转；2.存款准备金率下调，可能帮助房企的融资成本降低。不过，需要指出的是，根据公告的措辞，管理层意在将此次降准释放的资金更多地引导到新型产业，而非传统制造业和房地产业。若继整体货币政策续中性偏紧，房地产行业的信贷资金依然紧张。对开发商来说，大型实力企业的融资渠道广，而且融资成本较低，且这些企业的大本营均在核心城市，抗风险能力强，对降准的敏感性相对较小。而中小房企，融资渠道较少，融资成本高，对降准的敏感性较高，但银行房贷给中小企业的意愿较小，经过去年的调整，金融机构对中小开发商贷款的态度更为谨慎。对于商品房待售面积居高不下的三、四线城市，去库存压力依然很大，降准的雨露难以滋润到，以价换量仍将是房企的主要营销策略。对于购房者来说，降准固然会降低银行的运作成本，为降低房贷利率提供更大空间。但这要取决于银行的意愿。去年11月，央行进行了降息，但是截至2015年1月底，北上广深一线城市的各大银行首套房利率折扣降幅并不大——除了仅有一家银行实行88折以外，其余银行均为9~95折利率。总而言之，降准对楼市有一定的正向刺激作用，但不可对此抱有太大的希望，特别是三四线城市的中小房企，依然要加大力度去库存。因为目前管理层对楼市的的希望是平稳发展，而且从需求以及人口结构上来看，房价报复性上涨的机会已经一去不复返。小编认为，迫于全球大放水以及维持国内经济增长速度的压力，今年依然有2~3次降准的机会，对楼市构成利好。能够快速去库存的房企，即使在整个行业进入平稳发展的阶段，依然可以赚取可观的利润。