商业地产推广核心要诀　　核心提示：通过本文，你将能够掌握商业地产推广媒介组合方法;学会媒介投放策略;清楚推广费用估算技巧;了解推广活动策划要点。　　一、商业地产推广媒介组合　　商业地产推广不同的媒介渠道有不同的收益性和效率，也就是说，不同群体关注的媒介渠道是不一样的。因此，要保证宣传推广的有效性，首先要对媒介渠道进行分析。　　例如，通过前期的分析和锁定，得知商户群体一般都看某份报纸，那么项目在针对商户进行宣传推广时就应该在该报纸投放广告;如果商户一般都是通过宣传单获得信息，那么宣传推广的重点就应当转移为宣传单的印制和发放。　　具体来说，媒介组合、渠道主要包括以下几种：　　电媒　　电媒一般包括电视、广播等，在推广中，其运用的方式都需要进行分析。例如，在推广的某个阶段是运用全部电媒还是只采用其中的一种;哪种电媒重点运用、哪种电媒辅助采用、哪些电媒根本不用。对此，针对不同的群体和结点要进行媒介宣传推广的细化分析，包括每个媒介渠道的有效性和覆盖面等。　　当然，其中也存在一些特性。例如，从推广的成本上看，有的媒介在当地比较贵，如果项目的媒介推广成本有限，那么针对较贵的媒介渠道可能就会只做一些适当性的推广或者不做推广，这有一定的灵活性，因此，要进行一个综合的分析和考虑。　　纸媒　　纸媒主要包括报纸、楼书、宣传单、海报等，对此也要进行逐步的分析。比如，在对海报进行分析时，首先要分析海报的印刷成本，即每张海报的价格;如果是报纸广告，就要分析一期正面的全版、半版、通栏的广告投放价格以及封面、封底的广告投放价格。　　另外，对于各阶段纸媒广告的投放安排也应当分析清楚。例如，项目在开盘时是个大结点，需要投放阵势大和影响力深的广告，对此，可以在报纸投放一个封面或者一个整版广告;开盘结束后，通常紧接着要形成一个造势，这时就没有必要再投放封面广告，只需投放封底广告即可;持效期时，投放报纸广告的意义基本已不大，因此可以不进行投放，或者象征性的在报纸内页投放一个通栏广告。　　总之，针对的群体和推广阶段不同，纸媒的选择也会有所区别。　　网络　　从某种意义上说，网络也属于电媒，但是随着现代化信息发达程度的加大，网络便捷的快速性使得网络在整个营销，尤其是在招商层面占的份额越来越大，因此越来越广泛地作为独立媒介渠道运用在项目的推广中。　　例如，第一天发的帖或者成立的项目网站，在第二天借助一定的宣传推广，该项目目前招商销售时的具体模式、原则和信息就有可能让所有人通过网络了解到，进而及时联系。　　一般来说，通过网络进行项目推广的方法包括以下方面：　　第一，建立项目网站。项目网站是项目在网络上进行对外展示的一个脸面，在该网站上要有项目的效果图、所有楼层的定位和平面图以及价格，另外还应当有招商和销售方式，这样可以使在现实生活中没有了解该项目的人，在上网时通过网络能够予以了解。　　第二，在招商销售环节中，针对门户网站、论坛、QQ群、贴吧进行推广。比如，在进行品牌招商时，通过网络搜集所有品牌的商家信息，然后进行沟通、联系和接洽，并约其上门进行关于品牌引进的洽谈;而如果是针对投资人，那么可以在网络上建立一个有关投资人的群，通过在网络上广泛发帖，将有意向购买的投资人添加到该群，然后逐一进行解答。通常这一方式在商业地产项目中应用较普遍。　　第三，项目网站建立后，要尽量与一些行业的平台网站和门户网站进行友情链接，这是最快速、有效将项目网站推出去的方法。例如，如果房地产项目属于商业地产项目的一个范畴，就可以将其和一些房地产门户网站进行友情链接，使更多的人通过这些链接直接进入该网站了解项目的基本信息。　　另外，项目在运用媒介进行推广时，还要了解印刷制作费用的报价和周期，以更好地提前工作量的安排和费用支出预算。具体来说，包括以下工作：首先，根据要根据当地的印刷行情得出最后实际的推广费用;其次，要对周期进行提前了解。例如，在北京印刷一份楼书可能一天就能完成，但是在三线城市则至少需要一个星期，因此，一定要了解好印刷周期，以合理安排印刷时间。　　户外　　项目在进行户外推广时要注意三个方面：　　第一，了解该城市有哪些地方可安装户外广告;　　第二，知道户外广告安装的类型和尺寸;　　第三，清楚安装费用情况，并在对整体的周期和报价进行统一了解和分析后，进一步锁定提前工作量的安排和费用的支出。　　发行频率　　不同的媒介有不同的发行频率，对项目进行广告推广的发行频率一定要依据媒介的实际情况而定。比如，项目在招商强销阶段，准备投放报纸广告，并计划两天投放一期，但实际上，当地的报纸广告一周才出一版，很明显计划和现实不吻合。　　相应的，对于电视广告同样如此。在采用电视媒介时，一定要考虑时间段，不同的时间段有不同的形式要求，甚至有无档期也要考虑在内。　　总之，项目在推广时，一定要根据媒介的发行频率和报价来制定自身的广告排期。　　发行量　　一般来说，不同的媒介，发行量往往不一样，发行的区域和针对的群体也会有所不同，对广告造成的效果也不一样，尤其是报纸广告。所以，项目方一定要对媒介的发行量的真实性进行调研，最好有对发行量进行评估和审核的环节，然后根据真实的发行量评估整个广告所覆盖的群体及其能达成的有效性。　　例如，两份报纸都是一周发行一版，其中一份报纸发行量为20万份，覆盖的区域包括整个城市的所的公寓、写字楼、临街底商和机关单位;另一份报纸只发行2万份，且不在城市发，只在下县发，那么对于这两份报纸，在进行广告投放时，带来的效果必然是不一样的。　　质量　　在选择媒介时，大部分媒介广告公司都会只透露自身媒介好的方面，项目方很难得出媒介的真实情况。对此，项目方还应当向群众了解媒介的质量，即对受众群体进行抽样访谈，通过受众群体的反馈，了解媒介的整体情况，进而对同一媒介渠道的不同媒介进行有效选择。　　比如，某城市共有三份报纸，通过受众对这三份报纸的评价情况，选择其中相较而言锁定最精准、最有效，且性价比最好的一种。　　影响力　　质量决定影响力。通过对受众群体的调研和分析，还可以得出报纸对项目所锁定的人群的影响力。如果群众都关注某一媒介，说明其影响力较大，那么项目在选择推广媒介时，就可以进行侧重的考虑;反之，如果选择的是目标群体都不关注的媒介，广告投放再多，也不会有太大效果。　　二、商业地产推广媒介投放策略　　1、在项目不同阶段，针对人群不同，选择不同的媒介渠道　　在项目预热期，需要进行客户蓄积，因此大部分媒介渠道都要选择，而在开业运营期主要针对的人群是消费者，因此此时只需针对消费者关注的媒介投放广告。　　2、不同的媒介有不同的表示形式，相同媒介在项目不同阶段的表现形式不一样　　在项目强销期和持效期针对投资人都要投放报纸广告，其中，强销期的目的是完成大部分业绩、提升形象档次和形成影响力，所以会采取投放整版封面广告的形式，而持效期由于已经完成一部分的销售和形成一定的影响力，再投放整版的封面广告就没有意义，所以此时就会采取投放半版广告的形式，甚至在强销期效果比较好的情况下，持效期还可以选择通栏的形式。电视广告也是如此，在强销期可能会投放音频和视频都有的广告，在持效期则投放音频广告，而在运营管理期只进行滚动字幕的告知。　　3、细化推广方案，提前预约广告媒介　　对于电视和报纸等比较热的泛媒介，其广告需求往往比较多，所以一般都需要提前预约版面，这样不仅可以减少后期的版面差错，价格也可能会有所降低。　　三、商业地产推广费用估算　　一般来说，在对项目各个阶段的推广情况进行细化罗列之后，就可以得出商业地产的推广费用。　　具体来说，商业地产推广费用估算的步骤是：　　首先，在营销计划中确定整个营销周期的时间以及该周期中蓄水期、强销期、持销期等阶段的时间点;　　其次，确定每个阶段的推广方式，媒介渠道的数量、表现形式以及所需费用等，得出每个阶段的推广费用;　　最后，结合每个阶段的费用，得出整个营销周期中项目推广的总费用。　　例如，某项目整个营销周期是一年，前两个月是蓄水期，第三个月是强销期，第四个月是持销期，第五个月开始进入扫尾期，那么首先确定蓄水期的费用为报纸广告20万、电视广告20万、印刷DM单5万、印刷楼书5万，然后依次确定强销期、持销期和扫尾期的费用情况，最后形成清晰的整年的具体费用汇总表，根据该表可进一步讨论整个花费比例组合模式和阶段组合模式是否合适，然后进行调整改进。　　四、商业地产推广活动策划　　活动策划也是推广宣传中不可缺少的一种媒介方式，相较于其他类型的推广，具有的独特效应在于能在短期内将人气聚拢，并形成互动。　　按照项目正常的运作链条，主要的推广活动类型有九个：奠基仪式、封顶仪式、市场联谊、开盘晚会、开业活动、经济论坛、行业组织研讨会、感恩会和答谢会、巡展。　　1、奠基仪式　　奠基仪式是指在工程刚启动时所进行的活动。　　2、封顶仪式　　相应的，工程结束后，也会有封顶仪式。通过封顶仪式，可以将潜在客户和政府领导聚集起来，形成一种造势和宣传。　　3、市场联谊　　市场联谊是指项目在开盘前，通过和项目相关的大市场举行联谊活动，借助大市场的知名度，加大人们对项目的关注度。　　4、开盘晚会　　开盘晚会是开业时进行的一种造势活动，如请明星举行演唱会等，增强人们对开发商实力的认可感。　　5、开业活动　　开业活动的形式通常为表演、促销、抽奖、刮刮卡，既可以让整个开业显得热闹，还可以刺激消费者在商场购物。　　6、经济论坛　　经济论坛主要是针对投资人进行的广告宣传推广，指对登记的客户进行初步筛选，然后通过发邀请函的方式将其聚在一起，当然，同时参与的还要有压轴的政府领导、开发商、行业的领头羊等，通过大家共同讨论该区域未来的经济商业发展，间接对项目进行宣传。　　7、行业组织研讨会　　行业