SavillsWorldResearchShanghai市场简报住宅销售2014年8月图片：花木绿城兰庭，浦东概述一些开发商推出楼盘促销，整体市场商品住宅成交均价依然坚挺。??第二季度，上海新建商品住宅新增???本季度一手高端公寓成交均价环比供应量共计约270万平方米，环比增长下跌2.0%至人民币每平方米60,500元。1.8%，同比下降13.8%。“因市场销售放缓，开发商拿地???二季度全市宅地市场相对冷清，仅谨慎，使二季度上海宅地市场相???全市一手商品住宅成交面积达210万成交九幅住宅用地，可建面积累计达平方米，同上季度基本持平。54.1万平方米，环比下降77.9%。对冷清。”简可，第一太平戴维斯中国区???本季度一手商品住宅成交均价环比???住宅用地平均成交楼板价环比上涨市场研究部继续上涨3.5%至人民币每平方米26,6008%至人民币每平方米14,500元。元，同比上涨12.2%。??次级及新兴区域的部分新盘预计将???一手高端公寓新增供应环比下降给出一定折扣，然而核心住宅区域房价52%，累计达15.2万平方米；一手高端仍将保持坚挺。公寓成交量环比上涨8.5%，共计约18.1万平方米成交面积。savills.com.cn/research01市场简报|上海住宅销售2014年8月市场概述尽管如此，市场负面情绪增长，买家成交。由于项目的低去化率，开发商适二季度，随着全国住宅销售市场持续看跌未来房价，这使得今年上半年全时推出58套特价四房。得益于较大的放缓，5月，“央五条”出台，要求银市商品住宅成交量自2011年下半年以折扣力度，截至今年二季度，去化率已行及时审批和发放符合条件的个人住来首次下降，累计成交面积约410万接近四成。房贷款，旨在优先满足居民家庭首次平方米，较2013年上半年同期减少购买自住普通商品住房的贷款需求。31.7%。此外，位于徐汇滨江和浦东外高桥的中高端楼盘亦对部分房源给出价格优惠，今年上半年，全市新建商品住宅成交以吸引更多潜在买家。一般而言，由于均价持续上扬，上半年累计涨幅达项目去化情况不理想，或为尽快清理尾图16.1%，主要原因在于上半年（尤其盘，开发商推出特价房源或折扣。一手商品住宅供应量、吸纳量及价格水是今年一季度）有较多的全新中高端平，2006年第一季度–2014年第二季度住宅项目入市、现有高端楼盘大量加由于买家认为非传统高端住宅区域将批准预售量(左轴)登记预售量(左轴)成交均价(右轴)推，以及高端成交占比增加。日益成熟，并且未来房价有上升的可735,000能性，因此这些非核心区域的楼盘折扣630,0001更为普遍。而对于诸如新天地等成熟525,000整体商品住宅市场人民币每平方米高端住宅板块，开发商给出优惠的可能二季度，商品住宅供应量环比平稳增长420,000性不大。1.8%，共计约270万平方米。成交量同315,000百万平方米一季度基本持平，累计约210万平方米210,000因市场持续供过于求，一手住宅待售库成交面积。因信贷紧缩和浓厚的观望情15,000存继续上升且再创新高，截至今年上半况，自用需求放缓。00年，待售库存高达1,100万平方米。消Q1Q2Q3Q4Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q1Q3化期从一季度的9.2个月拉长至二季度200620072008200920102011201220132014尽管市场供求维持平稳，全市新建商品数据来源：上海市房地产交易中心，第一太平戴维斯中国区市场研究部的9.6个月。住宅成交均价继续环比上涨3.5%，达到图2人民币每平方米26,600元，这主要是由一手住宅库存量*和消化期，2008年1月本季度二手住宅成交量环比继续下跌，成交结构所致。–2014年6月跌幅达9.8%，累计约310万平方米成交可售量(左轴)消化期(右轴)面积，其中二手别墅成交面积环比回升1212在市场放缓的背景下，为刺激销售及消18.3%，占比总成交量的6.5%。化库存，部分开发商针对一些楼盘的特1010定户型纷纷给出优惠。其中值得关注的88二手住宅成交均价再创新高，环比上涨是，浦东唐镇板块一住宅楼盘给出的折月4.3%至人民币每平方米21,000元。全66扣力度高达三成，原报价为人民币每平百万平方米市大部分区县均录得价格增长，其中表方米5万元，折扣之后每平方米均价仅44现最为明显的为青浦（+17%）、长宁售3.6万元。2013年10月，该项目推出22（+11%）和静安（+10%）。核心区域113套公寓单元，然而截至2013年底，二手住宅成交均价较一季度环比上涨了00仅售出7套单元，且2014年1-4月未见08年1月09年1月10年1月11年1月12年1月13年1月14年1月6.4%，达到人民币每平方米35,800元。数据来源：上海房地产交易中心，第一太平戴维斯中国区市场研究部1　商品住宅指所有住宅但不包括动迁安置房和经*包括商品房和经济适用房。济适用房。表1一手商品住宅市场各业态表现，2014年第二季度新增供应成交量成交均价价格指数*(2010年12月环比平方米环比(%)平方米环比(%)人民币每平方米环比(%)=100)(%)公寓2,342,500+2.81,810,600-1.825,600+0.9--别墅310,800-5.4259,900+20.833,700+17.3--总体2,653,300+1.82,070,500+0.526,600+3.5125.1-0.7数据来源：上海市房地产交易中心，国家统计局，第一太平戴维斯中国区市场研究部*此价格指数基于国家统计局发布的70个大中城市房价指数。02市场简报|上海住宅销售2014年8月高端住宅销售市场今年4月24日，位于浦东的汤臣一品大项目聚焦第二季度，一手高端公寓成交量环比厦8号楼成交了一套人民币2.3亿元总价花木绿城兰庭增长8.5%，成交面积共计约18.1万平的顶层复式单元，总建筑面积986.5平该项目由绿城开发，为浦东花木板块一方米，相对前两年依然为一较低成交方米，成交均价高达人民币每平方米全新高端住宅楼盘，地处世纪公园自然水平。23.2万元。环境。可方便到达地铁2号线世纪公园站，距离内环高架路约5分钟车程。一手高端住宅成交均价环比下跌2.0%，据媒体报道，该套房源的买家在去年达到人民币每平方米60,500元。核心区就已成为汤臣一品的业主。2013年10项目由八栋13-23层公寓楼组成。2014域、次级区域和新兴区域的成交均价分月，该买家以人民币1.5亿元购得同为年上半年，该项目累计推出587套公寓别为人民币每平方米83,800元、57,7008号楼的一套底层复式单元，此后，由单元，为销售市场新增近8万平方米住元和47,400元。于打算换成一套更大户型单元，因而于宅面积。主力户型自96平方米至195平今年出手。方米（两房至四房）不等。在全国楼市持续性和市场供过于求的局面受到担忧的背景下，上海一手高端公二季度，高端公寓新增供应环比下跌截至2014年第二季度末，半数以上公寓销售市场出现一套高价成交，刷新了52%，累计约15.2万平方米，市场新增寓已售出，成交均价约为人民币每平方成交总价和每平方米均价的新纪录。830套公寓单元。大部分新增供应为现米55,000元。预计项目将于2015年年有项目的新批次，全新项目较少。底精装修交付。图3图4二手住宅销售吸纳量及价格水平#，2007年第一季度–一手高端公寓吸纳量及价格指数^,20052014年第二季度年第一季度–2014年第二季度一级区域成交面积（左轴）二级区域成交面积（左轴）新兴区域成交面积（左轴）核心区成交量(左轴)非核心区成交量(左轴)郊区成交量(左轴)一级区域价格指数（右轴）二级区域价格指数（右轴）新兴区域价格指数（右轴）整体市场均价(右轴)核心区价格(右轴)非核心区价格(右轴)郊区价格(右轴)350,000350840,000300,000300250,000250735,000200,000200630,000平方米人民币每平方米150,000150525,000100,000100420,00050,00050百万平方米315,00000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q1Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q4Q1Q2210,000Q4Q2Q32005200620072008200920102011201220132014数据来源：上海房地产交易中心，第一太平戴维斯中国区市场研究部15,000^核心区域：内环内成熟的豪宅区，如淮海中路、陆家嘴滨江和新华路板块等??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????00二级区域：中环内发展中高端住宅区域，如花木、打浦桥和古北板块等新兴区域：中环外新兴高端住宅区域，如新江湾城、三林和外高桥板块等Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q1Q2Q3Q420072008200920102011201220132014图5数据来源：上海房地产交易中心，第一太平戴维斯中国区市场研究部#核心区：长宁，静安，徐汇和黄浦新区（包括卢湾）二手高端公寓吸纳量及价格指数+，2006非核心区：虹口，普陀，闸北，杨浦，闽行和浦东（包括南汇）年