深度：2015年“两会”报告中透露的楼市趋势文/同策咨询研究部总监张宏伟中心思想：总理的政府工作报告中有不少关于房地产的内容，本文以“内容摘要+解读”的形式做一个解读性稿件，具体阐述这些政策或高层声音将会对2015年房地产市场的哪些领域产生哪些具体影响。1、总理在代表国务院做政府工作报告称2015年政府工作报告目标GDP增速7%左右，M2增速12%，在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些。加强和改善宏观审慎管理，灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率、再贷款等货币政策工具，保持货币信贷和社会融资规模平稳增长。（具体到对于房地产行业的影响，比如房贷是否会有松动？政策红利会出现吗？房企的资金压力是否会缓解？）同策咨询认为，“宽货币，紧信贷”将是2015年房地产行业货币政策特征。从宽货币的角度来说，在深化经济改革阶段，经济增速降低，通缩压力加大，此时，房地产市场也没有明显好转，大部分城市楼市仍然有去库存的压力，这一定程度上加剧了经济增速下滑的压力。从经济“稳增长”的角度来讲，市场需要降低融资成本、释放流动性刺激经济复苏。因此，尽管当前已经有两次降息一次降准，但是，当前国内仍然具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，仍然具备继续降准或降息的空间。从紧信贷的角度来说，在楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的市场背景下，对于银行等金融机构来讲，继续强化对于楼市的“风险控制”是必要的。笔者认为，2015年，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。而这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。从个人按揭贷款的角度来看，降息会导致房贷利率继续下降，这是毫无疑问的，但是，随着存款利率市场化的推进，银行等金融机构获得资金的成本仍然较高，从市场的角度来看，房贷利率不太可能出现大幅下降的空间，但是，小幅下降是值得期待的，比如房贷利率回归至九折左右的水平。综上所述，货币政策方面的政策红利尽管会出现，但是，并不意味着2015年没有任何市场风险，也并不意味着房企的资金面会得到明显改善，“宽货币，紧信贷”的货币政策特征将继续影响2015年楼市。2、稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。（分类指导会以什么为原则？一二线城市今年房地产行业的发展会往哪个方向，三四线城市的基本面是否会有改善？）同策咨询认为，分类指导会以“去库存”是否较大为原则，库存较大城市可出台刺激性措施，反之则没有必要。笔者认为，在两次降息一次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。如果后续央行继续降准降息，那么，降准降息之后，2015年楼市将呈现出哪些特征？很明显，楼市基本面将进一步好转，预计下半年一线城市“买涨不买跌”的特征将越来越突出；大部分二线城市在加速去库存的过程中市场基本面将表现趋于合理，房价将步入稳步上涨的通道，但不排除仍然有少数城市有去库存的压力；对于三四线城市而言，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。3、加强多层次资本市场体系建设，实施股票发行注册制改革，发展服务中小企业的区域性股权市场，推进信贷资产证券化，扩大企业债券发行规模，发展金融衍生品市场。（这是否是房企融资渠道打开的信号？房企的资金压力在今年是否会缓解？中小型房企是否会迎来机会？）同策咨询认为，对于国内资本市场来讲，2014年房企再融资、发行优先股等已经小幅打开房企融资渠道，但是，融资总规模占整个市场需求的比例微乎其微，对于2015年改革阶段来讲，上述这些措施有可能会进一步开放，将房企的融资渠道归还给市场，让市场解决房企的资金面的问题，但是，在“严信贷”的大环境下，上述这些融资模式的创新还无法解决整个行业普遍性的缺资金的问题，今年房企的资金压力仍然较大，尤其是中小房企，很难在政策红利面前获得先发性优势。4、继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。（政策红利会出现吗？之前部分省市异地公积金互用的做法会在全国推广吗？）同策咨询认为，当前，各地住房公积金利率下降、贷款额度的增加与商贷利率下降可以降低购房者成本，在短期内可以有效刺激这些需求入市。但对于住房公积金来讲，依靠利率下降、贷款额度增加等措施来刺激楼市需求具有不可持续性。主要是因为各地住房公积金贷款额度相对紧张，甚至很多人都抢不到公积金贷款额度，因此，公积金贷款降息、贷款额度增加对于楼市成交的刺激有限。从历史上来看，每当公积金利率下降、额度增加等刺激措施出现之后，楼市成交量逐渐回升，那么，对于各地住房公积金贷款余额来讲就有一定的压力，不少城市的公积金贷款余额就会表现出“囊中羞涩”。比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”，其中，杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，以缓解公积金贷款猛增的压力；合肥推出公积金贷款“轮候制”，根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制。甚至在市场相对低迷期，个别城市也出现公积金贷款余额也表现出“囊中羞涩”，比如当前的广州市，尽管广州公积金贷款利率也降低了，但是由于广州公积金贷款额度紧张，很多人都抢不到公积金贷款额度，因此，降息对于广州楼市成交的刺激有限。笔者认为，住房公积金利率下降、贷款额度增加在短期内可以有效刺激需求入市，为市场带来一波放量的“窗口期”，但是，利率下降后市场成交放量、公积金异地互贷等逐步展开、各地住房公积金缴存增速低于放贷的速度等原因会导致不少城市的住房公积金“余额告急”，利用公积金刺激楼市需求的政策可持续性并不高，因此，住房公积金政策的刺激力度不会有预期那么高。从去年新出台的住房公积金异地互贷的城市或地区来看，已经有部分省份开始在省内展开，比如，据安徽省各市公积金中心消息，目前阜阳、六安、淮南、滁州、淮北5市均已出台了落地细则，明确这些城市与省内其他城市之间公积金贷款异地买房互通互贷，并且从2014年9月1日起，安徽省公积金贷款异地买房制度正式开始执行。此外，最近几年来，部分城市和地区已经开始执行住房公积金异地互贷业务。比如，广东省内公积金互贷的城市增加到了9个。此外，长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛、武汉等城市已经加入到公积金异地互贷的行列。那么，对于公积金的互贷现象，它对于房地产市场有何影响？出现的原因是什么，又起到了什么作用？是否大势所趋？同策咨询认为，一般来讲，公积金的异地互贷主要是在本省内或一定区域内，其主要作用还是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房，在当前市场周期的“低谷期”的阶段，一定程度上也可以刺激市场成交量的稳定和回升；而从盘活存量住房公积金的角度来说，截至2014年8月末，全国缴存住房公积金职工为1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，当前住房公积金还有大量闲置，异地互带业务的展开有利于盘活存量住房公积金，提高住房公积金的使用效率。笔者认为，住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，其中提出：今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。这给各省市住房公积金异地互贷展开提供了政策面的支持，也有利于盘活住房公积金存量资金。从这个角度来说，未来会有更多的省份或地区在住房公积金政策层面会进行“微调”，以“刺激刚需”入市。同时，我们也应该明白，“刺激刚需”入市的方式是灵活多样的，只要政策层面的微调并没有偏向投资性、投机性需求，政策调控的大局仍然是偏向以“自住需求”为主，这些政策也都不为过。而利用住房公积金异地互贷“刺激”刚需入市是一个值得鼓励的具体做法，是为“刚需类”购房者争取更多的购房时机和权利的做法。但是，在住房公积金异地互贷的执行环节还要严格控制非刚需群体钻空子入市（打擦边球套取公积金贷款额度等），也要考虑这样操作是否有相应的市场风险，同时，也要控制好这样操作对于市场平稳健康发展是否有益。5、今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。（这是否会是房企的又一个新突破点和增长点？）同策咨询认为，对于品牌房企而言，随着一线城市、部分二线城市新增建设用地规模减少，如何盘活存量、维持企业所在城市持续增长成为业内外关心的话题，而“棚改”则是盘活存量的非常重要的渠道，一些品牌房企已经开始布局这样的市场。比如华侨城收购佳兆业之后，不仅仅强化了其在珠三角地区旧改领域的领先优势，还可以将这些优势复制到北京、上海其他一线城市，甚至部分二线城市。再比如万科、恒大等知名房企也涉及其中。6、住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。（这是否会是房企消化库存的一个渠道，以此来解决资金压力）同策咨询认为，2015年楼市千方百计“去库存”仍然是市场主旋律。首先，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，