2014年东莞楼市总结商品房：“商热住冷”，商业用房（非住宅）逆市增长25%，创历史最高?商品房成交量减两成，价格微涨4%.2014年东莞商品房总签约面积684.7万平方米，同比减19%，但这个成交量创下历史上除2013年以外最高值。2014年东莞商品房均价约9575元/平方米，同比涨3.5%.?商业用房逆市增长，同比增25%.2014年商业用房（非住宅）签约面积118.4万平方米，同比增27%，与住宅减25%形成鲜明的“商热住冷”反差。商业用房成交逆市增长，缓解了开发商资金紧张局面办公、车库和商铺成交量均创历史最高，其中车库增长最明显达92%?办公类产品供求量创历史最高，供求基本平衡。2014年东莞办公类产品签约面积约42.6万平方米，创历史最高。从近三年总体供求情况来看，呈现供求平衡。?2014年住宅以销售旧盘尾盘为主。2014年东莞车库签约面积17.6万平方米，同比大幅增加92%，创历史最高，接近2012-2013年两年成交总和。?商铺供应明显增多，成交创历史最高。2014年东莞商铺供应面积约85.2万平方米，同比增21.5%，创历史最高。签约面积48.7万平方米，同比增39%，创历史最高。供求不平衡主要原因为部分商业由开发商持有暂时不售。住宅：2014年东莞楼市供求量处历史平均水平，波动较小，价格稳定?房价每年涨500元，理性稳定。2012-2014年，东莞房价分别为8277元、8771元和9162元，年涨500元/平方米，年均涨幅4%，远低于GDP年均涨幅（年均约7.9%），房价长期理性稳定。?东莞楼市供求稳定平衡。2007-2014年8年间，东莞住宅年均供应面积584万平方米，年均成交面积553万平方米。今年566万平方米的成交量虽然同比去年减少近三成，但在历史上不算低，处于历史平均水平上下，成交量波动较小。住宅：“上半年冷，下半年热”，第四季度成交“力挽狂澜”?上半年冷，下半年热。2014年下半年东莞住宅签约面积约356万平方米，占全年63%，创历史最高，比2012年的62%增加1个百分点。?房价走势“稳中微升”。2013年-2014年各半年的均价分别为：8705元，8827元，9132元和9180元，半年房价变化幅度在100元以内。?连续3个季度供求上升。2014年1-4季度东莞住宅供求量连续3个季度上升，显现出东莞楼市在逐步回暖。?第四季度成交“力挽狂澜”。2014年第四季度东莞住宅签约面积达216.3万平方米，创历史最高。环比第三季度大幅增加55%，增幅亦创历史最高。“9.30”后一系列政策利好叠加效应下，第四季度东莞楼市成交得到大幅反弹。鼎峰首次跻身“十强”东莞万科连续6年蝉联房企榜首?鼎峰首次跻身“十强”，2014年奠定高端物业品牌形象。2014年鼎峰地产以14.6亿元成绩，首次跻身东莞房企“十强”，排名第九，较2013年前进4名。从物业均价来看，鼎峰2014年再上新的台阶，整体均价突破1.2万元/平方米，奠定高端物业品牌形象。?万科连续6年蝉联东莞榜首。2014年东莞万科商品房签约金额约89.6亿元，连续6个蝉联东莞榜首。东莞万科开发稳定，2008-2014年年均市场占有率达12.1%，2014年13.7%的占有率达历史最高，并且大幅拉大与第二名差距。?前十房企金额总和占全市比重稳定在45%上下。2008-2014年，东莞前十房企销售金额总和占全市平均比重约45.6%，其中2014年为46.6%区域表现：东莞东部及北部三四线镇街楼市成交量逆市增长?东莞东部及北部三四线镇街楼市成交量逆市增长?东莞西部成交量回落最明显?房价涨幅最大的区域主要分布于传统经济强镇，以市区和临深片区为主?房价跌幅最大的区域主要分布于传统经济弱镇，以东部和西部片区为主楼盘房价表现：29%楼盘下跌，17%楼盘持平，54%上涨，别墅下跌最明显涨跌情况幅度别墅公寓洋房合计占比-15-20%33-10-15%33下跌29%-5%-10%3710-1%-5%43613持平-1%-+1%11151717%1-5%32528上涨5-10%2182054%10-15%156合计20476100100%2014年东莞房价涨跌情况：?29%楼盘不同程度下跌，17%楼盘持平，仍有54%楼盘上涨。?29%下跌楼盘中，别墅和洋房各占54%.?别墅房价回落最明显。筛选的20个别墅楼盘，其中下降的数量17个，占85%；下跌幅度前十楼盘中，别墅楼盘占九个。?下跌楼盘中，以小幅下跌为主，下跌超过10%楼盘占6%.?上涨楼盘中，以小幅上涨为主，上涨超过10%楼盘占6%?最大跌幅20%，最大涨幅14%热点楼盘特征：80-100刚需、品牌房企、市区及临深片区?热销楼盘以首次刚需80-100产品为主。前10名楼盘中，7个楼盘主力户型集中在80-100平方米。?高品质大户型销售出色。前10楼盘中，主主力销售141平方米以上大户型楼盘占3个，且品质较高，拥有优质的地段或自然资源，如鼎峰源著、锦绣山河等。?热销楼盘以品牌房企为主。前10楼盘中，一线房企如万科、万达、保利、碧桂园和恒大等占据半壁江山。?热销楼盘以市区和临深片区为主。前10楼盘中，南城占2个，厚街1个，塘厦凤岗占3个，黄江1个，虎门1个，松山湖1个，樟木头1个。?近两年呈现出热点区域、楼盘增多趋势。凤岗塘厦深圳客的兴盛，泛临深片区范围的扩大，虎门厚街的发力，市区的成熟等等多种因素导致近两年东莞呈现出热点区域、楼盘增多的趋势。从历年金额前十楼盘占全市比重变化可看到，2014年比重连续4年下滑至08年以来最低。东莞楼市成交回升趋势明显，岁末开发商“疯狂抢收”创历史最高?2014年东莞楼市成交回升趋势明显。除6月和8月成交出现短暂回落外，其它月份基本上保持逐月增加趋势，多次出现连续个3月的回升，趋势非常明显。从2月的谷底仅23.1万平方米逐渐上升到12月的91.6万平方米。?岁末开发商“疯狂抢收”。2014年上半年东莞楼市惨淡收尾，下半年开始政策开始放松，尤其“9.30”政策正式点燃熄灭已久的热火，岁末开发商“疯狂抢收”以尽可能地拉平全年业绩。其中12月达到鼎峰，仅凭单月的91.6万平方米成交量，相当于第一季度3个月总和的96.4%.70-100平方米户型供求两旺，销售率最高且最稳定?141平方米以上户型供应比重下降。2014年东莞住宅供应结构的主要变化在于：70平方米以下户型供应比重的增加（增加2个百分点），及141平方米以上户型供应比重的减少（减少3个百分点），其它户型变化不明显，仍然以71-100平方米为主力供应户型，比重达52%。?71-100平方米户型供求两旺，销售率最高且最稳定。从2014年新增供应的销售率来看，仅有43%，比2013年的51%减少8个百分点。从户型来看，70-100平方米户型供求两旺，且销售率最高最稳定，2013-2014年均保持78%的高销售率。其次是100-120平方米户型，销售率为53%。?70平方米以下及140平方米以上户型销售情况较差。此两个面积段销售率均在40%上下，且同比2013年回落更明显。整体概况小结：?商品房：“商热住冷”，商业用房（非住宅）逆市增长25%，创历史最高。?住宅：成交量处于历史平均水平，房价平稳小幅上涨。成交量同比减25%，均价同比略涨4.5%.?市场走势：上半年冷，下半年热，岁末疯狂抢收?房企：东莞本土房企正提升竞争力，鼎峰实至名归跻身东莞房企“十强”，万科强势“六连冠”?区域：东莞传统经济弱镇东部及西部2014年楼市表现抢眼，成交量逆市增长。市区及临深片区成交形势较好。?房价变动：2014年东莞约三成的楼盘房价下降，下降幅度以5%以内为主，别墅房价下跌最明显?户型：70-100平方米户型供求两旺，70平方米以下及140平方米以上户型销售情况不理想。2015年展望：2015年东莞楼市供、求、价将稳中有增，但幅度有限?2015年中国经济存下行风险，尤其年初走势将不容乐观，居民财富增长将受限，房地产上行空间将受限。?在稳增长，调结构，促发展的基调下，政府上半年时间窗口下将通过小幅降息、降准等手段对冲经济下行风险。楼市发展的政策环境将适度宽松，成交将好于2014年。?2015年随着东莞消费升级以及民间投资增多，以及年底地铁R2号线开通，将助推东莞经济向前发展，提升楼市增长预期。?供应充足，竞争加剧，供应量将比2014年增加15%－20%（主要理由：市场形势好转，开发商推货意愿增强、新开工量增多）?成交量将同比2014年小幅增加10%-15%（主要理由：2015年政策宽松、2014年需求受压抑待释放，尤其是大户型）?房价将稳中小涨，预计涨幅在4-10%。（主要理由：楼市整体环境好于2014年、2015年新盘增多、热点区域供应量较大、去库存时间少）?2015年虎门、南城、常平、松山湖、凤岗、寮步和塘厦等镇供应量较大，将支撑东莞房价。?大户型销售将回升明显（主要理由：“9.30”政策将使压抑多年的大户型需求得以释放）?万科、光大、碧桂园、万达和保利2015年供应量较大，将支撑整体均价。