合富辉煌2015年楼市预测合富辉煌（中国）市场研究中心2015年管理层经济工作重心转向维稳，政策窗口期打开，对楼市利好主要集中在流动性的阶段性释放。政策窗口敞开程度视乎防通缩效果。从时点上看，上半年部分政策或有进一步放开空间，下半年政策窗口有可能适度收紧（详见下文分析）。全国楼市成交活跃度明显增加，但高库存仍是2015年市场的重要特征。对于房企而言，应：用好窗口期，努力去库存，提高周转率。012015年调控重心重回稳经济，政策窗口打开，流动性宽松可期2014年管理层实施的宏观调控共分为三个阶段：【第一阶段】为1至6月份，调控重点围绕继续深化及加大改革力度，并通过流动性的定点释放以维持宏观经济热度。【第二阶段】为7至9月份，3季度单季GDP跌至7.3%，国家调控重心逐步由改革转向维稳。【第三阶段】为10月份后，国内通缩风险加剧，“稳房产”思路被重新强调，中央层面实施930新政，自2010年以来延续多年的国家限贷框架终被突破。11月22日，央行进一步加大维稳力度，早于市场预期实施降息操作。2014年调控回顾：通缩风险加剧，“稳房产”思路被重新强调数据来源：合富辉煌（中国）市场研究中心1合富辉煌2015年楼市预测中央经济工作会议（12月9至11日召开）为2015年国家宏观调控定调。其中有4方面内容与明年房地产市场走势及政策取向密切相关，分别是：1）“稳增长”重回首要任务；2）“新常态”之下调控方式转变；3）保持政策的连续性和稳定性；4）提出松紧适度的货币政策。相对于上一年经济工作会议而言，本年会议更将重心放在“稳经济”之上，“努力保持经济稳定增长”重回2015年五个经济任务之首。但同时管理层亦强调中国经济已进入“新常态”，并系统性地提出“新常态”之下的五项特征。在对明年调控政策的取态上，本次会议强调要继续保持“政策的连续性和稳定性”，在货币政策上仍然以“稳健”为主，但相较以往更加强调“松紧适度”。2013至2015年国家经济工作任务重心变化整理：合富辉煌（中国）市场研究中心展望防止经济进一步恶化是明年工作重点，2015年流动性宽松可期，政策窗口打开主要利好流动性的阶段性释放。但管理层对经济下滑的容忍度提高，大规模刺激措施难有。“新常态”之下管理层对房地产的调控模式亦从以往实施行政干预为主转变为依靠市场手段为主（房地产税等），行政干预很难再出现。但对于仍实施限购的一线城市而言，在房地产税等替代政策未出台之前，限购亦难取消。2合富辉煌2015年楼市预测2015年政策窗口期对楼市成交的利好拉动将主要集中在上半年；下半年政策窗口有可02能适度收紧[说明：由于管理层已弱化经济增长目标，单纯从经济增长目标入手已较难精准把握明年的政策取向。而转而从管理层的维稳意图入手分析，则能较好把握每次维稳政策出台的时机、并对每个时点的政策松紧变化作出预判。]从维稳意图看，中央三次救经济均以“防通缩”为大前提，由于“通缩风险”与“经济硬着陆”的关联度极高，因而在通胀水平超预期回落时，管理层倾向于出台更大规模的维稳措施以止住经济下滑势头；但通胀回温则意味着经济活跃度回升，管理层手上的调控筹码增加，调控重心或重新转向加强调控，政策窗口有可能收紧。以2012-2013年调控周期为鉴：2012年下半年实施流动性宽松以制止通缩风险恶化，2013年通胀回温后即实施政策转向，回收流动性，在政策调性上重新强调转型和改革；在楼市调控上进一步强化对各地楼市的监控、加强对地方实施楼市政策的控制。历次维稳/调控与通胀水平的关系数据来源：合富辉煌（中国）市场研究中心虚拟经济与通胀数据之间的相关联系：一般而言流动性宽松先影响虚拟经济枯荣，及后再进一步在通胀数据中反映。从历史数据看，从股指确立升势到确认通胀回升，需时4-5个月左右（反之股指亦一般先于通胀下跌）。最新一轮股指涨幅始于11月底、12月初，如果本轮股指升势能够确立，则预计国内通胀有可能于明年年中，或下半年重新抬头、摆脱通缩风险。3合富辉煌2015年楼市预测国内股指涨跌与实际通胀水平的相互关系整理：合富辉煌（中国）市场研究中心展望本次政策窗口打开的敞开程度视乎后续“防通缩”效果。政策窗口期对楼市成交的利好拉动将主要集中在上半年，刺激措施保持力度、部分“救经济”措施或有进一步放开的空间。下半年政策窗口有可能重新收紧。03新政助推楼市成交活跃度上升，但库存水平仍维持高位据合富辉煌监测，自8月份以来，随着各地争相取消或放松限购政策，全国楼市开始从低谷回升，加之四季度信贷政策放松，18个重点城市周均住宅成交攀升至360万方以上水平，为近年高位。虽然各地成交明显好转，但由于新增供应量大，主要城市商品住宅存量继续处于历史高位，从消化周期看，当前主要城市库存消化周期仍维持在18个月水平，仅较峰值期轻微降低。4合富辉煌2015年楼市预测随着信贷政策放松，全国楼市成交在4季度攀升至近年高位数据来源：合富辉煌（中国）市场研究中心主要城市住宅存量及消化周期（月度）变化数据来源：合富辉煌（中国）市场研究中心展望2015年去库存仍是主基调，应用好本次政策窗口期，进一步提高周转速度。5合富辉煌2015年楼市预测04降息、降准存在机会，一线城市限购政策难松2015各项政策预期合富辉煌（中国）市场研究中心金融政策降息、降准均有可能，但流动性松动空间有限由于2015年经济下行风险仍大，预计政府有进一步降息、降准的空间。但当前贷款基准利率已降至5.6%，与近十年来的利率最低位（5.31%）仅相差0.29个百分点，除非管理层有意突破5.31%的底线，否则未来降息空间有限，或最多再实施1至2次的降息。在降准及流动性宽松方面，2015年中央经济工作会议已定调货币政策基调为“稳健”，且国内货币效率逐年下降，预计难有大幅宽松。针对明年可能出现外汇流出的情况，预计管理层将实施降准以维持流动性平衡，但大规模的流动性释放难有。从时点上分析，由于明年下半年国际流动性可能更为复杂（美国或于明年年中加息），预计以上操作将更多集中在上半年。6合富辉煌2015年楼市预测贷款基准利率走势（2002-2014）整理：合富辉煌（中国）市场研究中心楼市政策一线城市限购政策难松在房地产税等替代政策全无，住房保障体系未最终成型的情况下，一线城市取消限购则意味着政策进入真空状态，因而一线城市基本不可能取消限购。在分类调控体系之下，地方政策调整力度更视乎地方楼市走势，以广州为例，除非广州楼市再异常下跌（正常月份十区成交连续低于50万方），否则广州限购政策（“穗六条”）调整属小概率事件。以广州为例，检验楼市是否疲弱的标准为正常月份十区月均成交在50万方（含）以下数据来源：合富辉煌（中国）市场研究中心房贷执行房贷实际执行利率只会阶段性重回9折以下自11月份央行实施非对称降息后，金融机构利差水平再较以往收窄；存款利率上浮空间被进一下打开之下（由10%加大至20%），未来各大金融机构吸存成本或持续增加。从金融机构自主经营的角度看，除非中央加强督促，7合富辉煌2015年楼市预测否则靠金融机构自发很难出现9折以下优惠房贷。由于预计2015年上半年稳经济重要性较高，中央对金融机构实施优惠房贷的力度亦会相对较高，上半年或会有更多时间使房贷优惠利率保持在较低水平。下半年如果经济回温，则房贷优惠幅度极有可能收窄。2014年11月非对称降息后银行利差收窄整理：合富辉煌（中国）市场研究中心综上所述，对于各大房企，因应2015年宏观大势及政策变化，我们建议：“用好窗口期努力去库存提高周转率”8