山西金晖集团太原市亲贤村改造综合开发项目顾问服务方案2013年11月目录1.项目理解2.成功业绩3.工作内容4.工作时间5.资深团队项目理解项目核心问题1.本项目面临什么样的机遇和挑战？2.如何确定最佳的发展方案？3.可以吸引哪些优势品牌资源？可以最大化物业的价值?CBRE|Page4城市发展城市和产业的转型是太原未来市场需求的最大资源太原市与中部六省人均GDP及人口比较城市人均GDP（元）城市人口（万人）太原49,292423.5武汉68,3151002.0郑州56,086885.7合肥48,563752.0长沙79,530709.1南昌53,023508.9?制约太原经济发展的瓶颈：i)缺乏经济产出效率高的高端商务服务业ii)城市规模小，对周边城市辐射不足，消费力未被释放?太原处于通过旧城改造及新区开发，以商业地产为载体，拉动经济增长的发展阶段太原市城市规划图CBRE|Page5区域规划亲贤村板块是太原的新都心，是传统市中心与南部新城的功能枢纽2区域成熟度通达性档次景观性认知度亲贤长风区★★★★★★★★★★★★★迎泽-柳巷★★★★★★★★★★★★万达板块★★★★★★★★☆★☆万达板块长风板块★☆★☆★★☆★★★★★★高新区板块★★★★★★☆★★☆迎泽-柳巷核心区1晋阳湖板块★★★★★★★高铁板块★★★★★★★本项目空港板块★★★★★★亲贤-长风核心区汾南板块☆★★★★★★长风商务区图例：高新区?目前主要商家/酒店管理公司关注的选址区域高铁?商务区1区域范围：北至太钢，南至龙城大街，东至晋阳湖商务区铁路，西邻汾河??成熟区2020年前完工的空港商务区地铁1/2号线汾南?次成熟区2商务区CBRE|Page6?待成熟区区域规划亲贤村聚集了大量全市优质综合项目，并具有良好的市场收益高端商务高端酒店高端商业高端酒店40%38%49%47%51%53%60%62%亲贤板块全市其他商业：?全市营业额最高的大型商业：王府井百货（2012年全年15.4亿元）?全市第一个大型购物中心：北美新天地（为太原引入近40个时尚商业品牌）?全市在建最大规模高端购物中心：茂业天地高端公寓：?包括茂业天地、平阳景苑等，均价1.3万/平米，是目前太原投资热点区域写字楼：?以千禧、君威等项目为代表，是除了迎泽大街沿线以外，重要的商务区酒店：CBRE|Page7?未来将落成凯宾斯基、JW万豪、皇冠假日等多家国际5星酒店，是太原高端酒店最聚集的区域项目条件优势：?区位突出：亲贤板块黄金十字交口?稀缺用地：核心区最大规模待开发用地之一?交通发达：交通便利，靠近地铁2号线规划站点?临街面：地块方正，在主干道沿线有大量临街面，利好商业开发?规模庞大：具备打造大型城市综合体的规模条件劣势：?本项目基本条件：容积率较高，增加规划难度?未来5年，太原商用地产放量发展，竞争激烈占地面积：17.3公顷总建筑面积：104万平方米容积率：约6.0CBRE|Page8市场条件写字楼：未来市场竞争激烈，吸引总部企业进驻是项目成功关键山西国际贸易中心丽华写字楼东方明珠湖滨广场君威财富中心亲贤千禧大厦?截止2013年Q2，现有供应14个项目，68.5万平米市场供应?截止2016年底，已确定的未来供应16个项目，180.2万平米?尚处于规划调整阶段，不能够确定具体落成时点的潜在未来供应约98.0万平米?市场平均售价元平米，平均租金元平米月需求表现19,026/117.4//?大型租户TOP3为：能源类、地产建筑类、金融类?未来年持续供大于求，且新增多个超高层项目，产品硬件水平将达到或接近一线城市发展趋势5-10?突出太原作为山西省会的城市地位，吸引金融、能源等总部企业进驻，可以大幅提升写字CBRE|Page9楼的销售速度，降低开发风险市场条件商业：区域商业发展非常成熟，应谨慎发展大型集中商业天美名店王府井百货北美新天地华宇购物中心天美新天地?截止2013年Q2，现有供应11个项目，38.7万平米?截止2016年底，已确定的未来供应8个项目96.5万平米市场供应?百货类：营业额TOP3：王府井百货，15.4亿；铜锣湾商场，9.9亿；华宇购物中心，9.4亿?购物中心类：唯一代表项目北美新天地，平均营业面积租金10-15元/平米；业态组合注重餐饮及娱乐，降低租金回报吸引人气，获得市场口碑需求表现?销售类：平阳景苑，5万元/平米（层高5.4米，2层挑空）；北美金拇指，3万元/平米（首层高4.2米）；御庭华府底商，2.6万/平米（首层高4.2米）?已确定的重要未来项目包括茂业天地、华润万象城、万达广场等，竞争激烈；发展趋势?应对电商冲击、降低零售比重的主题购物中心将成为未来商业发展趋势CBRE|Page10?本项目区位优势明显，散售商业存在投资机会市场条件酒店：虽然投资大、收益弱，但好的酒店可以提升项目整体档次丽华大酒店国贸大酒店太原万达文华酒店?截止2013年Q2，现有供应10个项目，2,770间客房市场供应?截止2017年底，已确定的未来供应7个项目，2,350间客房?市场平均房价698元/间/晚，房价TOP3依次为：丽华酒店，765；星河湾，650；国贸酒店，625?需求表现酒店主要客户为：省市级政府机关及下属机构50%，商务团体客群40%，个人及旅游10%?90%以上的活跃在中国的酒店品牌将布局太原；未来供应涉及凯宾斯基、洲际、万豪、费尔发展趋势蒙、雅高、喜达屋等多个酒店管理集团；?虽然处于强竞争环境，但大规模综合项目仍多选择酒店物业，包括档次推动、运营简单、融资CBRE|Page11资产等多方面考虑市场条件公寓：市场接受度较好MOMA万国城茂业天地摩天石类别项目名称建筑面积整体规划主力户型水电配套销售均价总价付款方式（平米）（平米）（元/平米）（万元/套）豪宅型摩天石135,0007栋29层314-390民水民电14,000450一次性、按揭（30%）总价450万以上，户型300平米以上居住型平阳景苑25,0001栋23层90-126民水民电15,000150一次性、按揭（50%）万国城55,0001栋32层108-137民水民电22,000250一次性、按揭(50%）MOMA1栋27层总价250万以内，户型为住宅二居/三居面积范围，民水民电投资型万邦国际49,0001栋29层40-79商水商电14,00090仅支持一次性华泰国际45,0003栋26层76/133商水商电22,000150一次性、按揭（50%）盘古一号31,0001栋41层40-81商水商电14,00090仅支持一次性双喜城15,0001栋33层50-90商水商电19,000120一次性、按揭（50%）商水商电，户型开间/一居居多?不受限购影响；市场已出现多元的产品类型?居住型：户型设计与住宅相似，民水民电，但处置灵活，不限购，CBRE|Page12?投资型：包括商住公寓和酒店式公寓，销售速度是区域住宅的20-30%项目核心问题1.本项目面临什么样的机遇和挑战？2.如何确定最佳的发展方案？3.可以吸引哪些优势品牌资源？可以最大化物业的价值?CBRE|Page13项目核心问题北京核心区地标——国贸中心国贸三期国贸商城国贸饭店国贸公寓国贸大厦2座中国大饭店国贸西楼国贸展厅国贸大厦1座CBRE|Page14资料来源：CBRE项目核心问题北京核心区地标——国贸中心写字楼?通过1）优质的硬件品质、2）北京第一高地标影响力、3）核心商务区稀缺办公面积，迅速吸引大量租户?租户多以整层需求为主，集中了金融、能源、先进制造等高付租能力的总部企业购物中心?与早期建成的1、2期商业在地下联通，CBD核心区大量白领经由此商业进入国贸地铁站，为商业增加潜在消费?商业中新增了影院、精品超市、儿童消费业态，提升了餐饮比例，弱化了零售业态。酒店?极大限度发挥300米景观优势，73层的全北京最高空中餐厅是其特色?引入世界顶级酒店管理集团——香格里拉?在条件允许的范围内，尽可能增大自持物业比例，便于整体管理和运营，有利于长期发展?与周边未来规划的高端项目互动，形成区域规模优势发展启示?商业物业应多样化?通过引入国际酒店集团，提升项目档次，吸引高端人群CBRE|Page15项目核心问题北京核心区地标——华贸中心商务公寓住宅（3栋）（6栋）西大望路五星级酒店（2家）集中中央公园商业甲级写字楼（3栋）东长安街地铁站CBRE|Page16资料来源：CBRE项目核心问题北京核心区地标——华贸中心商业?华贸中心的亮点物业，新光天地的开业弥补了北京CBD早期商业体量较少，缺乏活力的不足，引入大量国际品牌首次进入CBD，提升了本区域的高端国际化氛围?开发商首次涉及商用物业，选择与华联合作开发，并引入著名新光天地百货，确保商业成功写字楼?注重吸引大型租户进驻，引入了2家主力租户（分别为1.3万平米和0.8万平米）并给予其楼宇冠名权酒店?项目引入万豪酒店集团旗下2家5星级酒店，酒店的冠名在开发初期即为项目赢得高端口碑?酒店进入稳定运营期后，开发商将其整售给基金公司，完成回款?地处CBD商圈边缘，通过打造标志项目，确立高端地位，引领市场发展?先开发住宅公寓，之后酒店、写字楼，最后开发商业；资金周转率高发展启示?通过引入商业合作方，降低招商风险?进入稳定运营期后，通过商用物业整售交易实现回款，并规避了散售对商用物业的负面影响CBRE|Page17项目核心问题北京新主题商业案例——侨福芳草地中国第一个文化艺术主题购物中心独特的建筑理念?7万平米商业内点缀近百个艺术作品，包括：?商业主体为4栋楼宇的底商，通过玻璃罩将其变为全室内空?西班牙雕塑大师达利的数十个雕塑作品间，并形成了数千平米的内庭广场?中国新锐设计