2015年2月刊2009年2月刊2015年杭州楼市分析（2月刊）内容提要目录?2014年全国房地产用地同比下降25.5%第一部分：宏观背景回顾?地方两会逐渐淡化楼市调控今年微刺激或将持续第二部分：土地市场?全国多地取消90平以下住房占总量70%政策规定第三部分：商品房市场?杭州市国土局:构建“五全”机制推进依法行政第四部分：二手房市场?央行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率并扩大存款利率浮动区间?杭州政协：完善社区养老设施让老人“原宅养老”TOSPUR?完善产业功能定位萧山谋划发展“一心两带”杭州同策市场策略中心2015年3月2日-1-2015同晶咨询TOSPURResearch第一部分、宏观背景回顾(一)国内新闻：1、2014年全国房地产用地同比下降25.5%【新闻摘要】国土资源部近日发布《2014年国土资源主要统计数据》显示，2014年全国国有建设用地供应61万公顷，同比下降16.5%。其中，工矿仓储用地14.7万公顷，同比下降29.9%；房地产用地15.1万公顷，同比下降25.5%；房地产市场低迷和经济增长转型的影响兼而有之。——点评：受工业增速下滑和房地产市场低迷影响，工矿仓储和房地产用地下降较大，这也预示着我国经济结构正从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并存的深度调整。2、我国将取消已实施30年暂住证制度实行居住证【新闻摘要】公安部发布消息，《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》及相关改革方案已经由中央审议通过，即将印发实施。方案明确提出，取消暂住证制度，全面实施居住证制度，建立户口迁移网上流转核验制度和居民身份证异地受理制度，方便异地办理户口和身份证。3、地方两会逐渐淡化楼市调控今年微刺激或将持续【新闻摘要】随着去年我国楼市进入调整期，地方政府纷纷松绑楼市政策，调控也逐渐淡出了政府的决议内容。目前发布的28个省、自治区和直辖市的2015年政府工作报告中，以前被热议和反复提及的调控正逐渐被淡化，政府决策的重点转向保障房和公积金等政策的调整。——点评：政府工作报告淡化楼市调控，反映了我国房地产市场进入“新常态”，政府的心态逐渐理性，将更加注重市场的调节作用，调控或将延续去年的“去行政化”和“分类调控”的思路。4、不动产登记暂行条例下月实施小产权房问题将处理【新闻摘要】《目前住建部从城市规划的角度处理违法违规的小产权房之外,小产权房解决的系列方案亦在不断出炉,其中首推即将在2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》。——点评：根据不动产登记的顶层设计,在未发证的情况下,小产权房无产权保证,未来也很难入市交易。2015年会选择若干试点,进行土地制度改革试验。因而,随着不动产登记和土地制度改革的推进,存量小产权房的问题也将逐步处理。5、全国多地取消90平以下住房占总量70%政策规定【新闻摘要】已执行9年的“90/70”政策正在从全国性楼市调控中逐步退出。继南京（楼盘）、杭州（楼盘）、天津（楼盘）在去年修正或取消该政策后，日前四川（楼盘）也宣布对地方政府住房消费政策进行集中清理，其中便包括“90/70”政策。-2-——点评：这一针对新建住房结构比例的硬性规定，出台后不久便在不少城市中被房地产开发商、地方相关部门合力“规避”。从执行的“名存实亡”到多地“公开取消”，“90/70”政策的退出正折射着近年来楼市结构的调整，以及“去行政化”调控思路的转变。6、房地产今年推“营改增”试点或采取过渡性政策【新闻摘要】2月12日，经济观察网从国家税务总局获悉：2015年将全面启动房地产领域的“营改增”(营业税改增值税)试点工作，增值税税率暂定为11%，鉴于土地购臵费用的特殊性、房地产上下游转嫁难等问题，房地产领域的营改增将采取过渡性政策，即根据项目的开工情况进行营改增试点。7、央行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率并扩大存款利率浮动区间【新闻摘要】中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。——点评：时隔3个月，央行再次降息，在此背景下几乎可以预计，未来一段时间，货币政策无可奈何的宽松、宽松、再宽松。面对岌岌可危的房地产市场，可以预料的政策是，救市、救市、再救市。(二)杭州新闻：1、《不动产登记暂行条例》杭州尚未出细则【新闻摘要】《不动产登记暂行条例》3月1日起施行，徘徊多年的不动产统一登记终于进入实际操作阶段。今后，包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将进行统一登记。杭州市目前暂未明确哪个部门牵头执行，服务窗口也没有接到办理新证的通知，具体实施细则的确定估计还需要一个过程。2、2014杭州近七成房企亏损新房成交均价同比降8.6%【新闻摘要】杭州近日发布的《2014年杭州市房地产市场监测报告》显示，去年杭州房产投资保持较快增长态势，但不少房企面临资金紧张，有近七成房企亏损。——点评：2014年市区新建商品房成交均价为15674元/平米，同比下降8.6%。其中新建商品住宅销售价格15451元/平米，下降7.5%。3、杭州市国土局:构建“五全”机制推进依法行政【新闻摘要】2近日，杭州市国土资源局下发《关于印发构建和完善权责明确高效科学依法行政新机制的通知》，将着手构建以“五全”为主要内容的管理新机制，确保实现层级管理、分级负责、-3-权责一致的管理目标。所谓“五全”机制，指的是全环节权责清晰机制、全流程优化审批机制、全区域便民服务机制、全业务网上办理机制和全方位绩效监管机制。4、富阳撤市设区行政区域界线与原富阳市一致【新闻摘要】《杭州市人民政府关于调整杭州市部分行政区划的通知》2月12日在市政府网站公布。杭州市政府同意撤销县级富阳市，设立杭州市富阳区，以原富阳市的行政区域为富阳区的行政区域，富阳区人民政府驻富春街道桂花路25号。《通知》提出，此次行政区划调整涉及的各类机构要按照“精简、统一、效能”的原则设臵，行政区域界线与原富阳市一致，所需经费和人员编制由富阳区自行解决。5、租房提取公积金条件放宽目前杭州执行细则尚未出炉【新闻摘要】近日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》(以下简称《通知》)，减少使用公积金租房限制，同时简化办理程序，只要连续缴存3个月公积金，名下无房且租房的，就可以提取公积金支付房租。目前该政策在杭州的执行细节尚未出，现在想要支取公积金用于支付房租，仍需要提供租赁合同、地税发票等。——点评：杭州的具体执行细节现在还未明确。6、杭州政协：完善社区养老设施让老人“原宅养老”【新闻摘要】新闻摘要】2月5日，杭州市政协十届四次会议举行大会发言，政协委员们围绕养老、垃圾减量等民生热点畅所欲言，出谋划策。合理布局社区化养老服务设施，满足老人“原宅养老”的渴望；向网络企业征收包装垃圾处臵费，探索构建社区废旧物资回收站；7、完善产业功能定位萧山谋划发展“一心两带”【新闻摘要】在“融入大杭州”战略布局下，萧山将进一步完善新的产业功能定位，构建“一心两带”的空间布局。其中，中心城区重点发展总部楼宇经济。空港经济产业带，重点发展高端制造、生物医药、新材料、电商物流等产业。沿风情大道及浦阳江沿线建设生态经济产业带，重点发展健康娱乐、旅游休闲、文化创意等产业。——点评：“一心两带”也将成为萧山招商引资的战略空间。今年萧山把招商引资作为全区“一把手”工程，将出台招商引资“365”工程，提出3年内招引项目600亿元，新增税收50亿元。-4-第二部分、土地市场(一)本月土地挂牌公告?2月杭城土地市场共出让5宗地块，主城区出让三宗地块，总出让4.8万方，合计11万方总建面，其中一宗为丁桥宅地，7.2万方总建面；余杭区出让两宗商业用地，总出让1.7万方，总建面4.3万方；萧山区无土地挂牌出让。(二)本月土地成交情况?2月杭州市共成交土地4宗宅，总出让15.9万方，总建面39.8万方，总金额49.8亿元。?重点地块：景芳三堡单元地块最终由一直想入驻钱江新城的平安集团以26亿元的总成交价收于囊中，折合楼面价16447元/平方米，溢价率3.72%。-5-第三部分、商品房市场(一)市场综述?十城区成交分析：?商品房总成交3578套，合计41.08万㎡，成交均价15697元/㎡；其中住宅成交2880套，合计33.35万方，成交均价15777元/㎡；商业成交698套，合计7.73万方，成交均价15351元/㎡。注：新增供应为批准预售套数、限制房解除房源套数，数据来源于同策数据库+杭州房产信息网?成交套数环比上月下降51.99%：2015年2月，十城区商品房共成交3578套环比15年1月（7453套）下降51.99%；同比去年2月（2603套）上升37.46%。2015年2月春节期间，向来是行情低谷，但今年成交量远超去年同期；开春，央行再发降息利好，势必将助推楼市新春行情的再度回暖，加之开盘量的显著回升，3月行情可期。?新增供应环比上月下降59.16%：2015年2月，十城区商品房新增供应4278套(合计面积41.97万㎡)环比15年1月（10475套）下降28.9%；本月供应量同比2014年2月（544套）上升686.4%。?成交均价环比上月上升0.42%：2015年2月，十城区商品房成交均价为15697元/㎡环比15年1月（15632元/㎡）上升0.42%；本月同比2014年2月（14610元/㎡）上升7.