SavillsWorldResearchCommercial,Residential&Rural聚焦2015年英国房地产市场关键主旋律savills.co.uk/researchsavills.co.uk/research聚焦|2015年英国房地产市场关键主旋律由于投资者与贷款者均持谨慎心态，2015投机开发活动仍将少见，但其中大胆年英国房地产放手去做的人将能收获颇丰。市场展望我们预期英国房地产市场能在2015年续写辉煌时刻，但从投资者的角度来说，他们需要加倍努力来甄别高回报资本强势增值无疑是2014年英国房地产英国各物业领域将继续以较高回报吸的市场与领域。市场的主旋律，各领域的增值幅度都要引投资者。预期英国房地产市场的投高于我们在年初做出的预测。展望2015资回报将继续优于其他资产类别。商业物业年，预计各核心领域将可实现持续增无论是选择规避风险的投资者还是勇长，但增速较2014年有所减慢。这意味着英国房地产核心市场的资产于冒险的投资者，在2015年都仍然能以及非核心市场的高端资产将面临本够在商业物业市场找到机会，然而如将于2015年5月举行的英国大选势必土及国外买家的旺盛需求；但在20152014年那般高于预期的资本价值反弹会对市场行情带来一定影响，但就农年，投资者不仅会关注收益率变化潜不会重演。业与商业物业领域而言，影响将相对力，还会更加关注市场的供需基本面。微弱。而在住宅市场，由于豪宅年税伦敦写字楼可租存量较为有限，将继（mansiontax）的潜在威胁以及《按我们挑选出存在结构性供应不足或即续支撑租金强势上涨。预期寻求规避揭贷款市场审查》（MortgageMarket将出现供应短缺的市场，作为最佳投风险的国际投资者将继续追捧最优质Review）的实施，资本增值的“空白资推荐。同时，预期会有更多投资者的写字楼资源。伦敦金融城的写字楼期”或将延续更长时间。开始关注经济复苏的后期阶段，关注依旧相对便宜，而伦敦西区核心子市那些将受到伦敦经济增长带动的英国场的边缘地区由于缺少新建物业，也整体来说，预计英国宏观经济环境将继其他市场与地区。颇受投资者青睐。续呈现良性态势。基本利率在2016年初以前都将维持现有水平；此外，油价处追求最高回报的投资者将继续寻找开区域写字楼市场仍处于市场周期的最于低位而居民收入不断回升，共同助力发机会。我们认为2015年的开发机会初阶段，这将促使投资者的兴趣稳步英国消费市场。主要位于外伦敦以及主要区域城市。升温。2014年伦敦以外资产成交占总图1投资回报矩阵投资收益与资本增幅的关系图，按物业类型商业物业住宅物业农业物业10.0收益率偏低但资本增值潜力大9.0优质农业物业8.07.06.0所有农田区域市场住宅5.0资产组合伦敦核心区住宅4.0英国主流住宅收益率较高3.0低质农业物业核心商铺但资本增值潜力小5资本价值评年均增幅（年预测）2.0伦敦住宅资产组合核心写字楼1.0非核心商铺核心工业物业非核心写字楼与工业物业0.00.01.02.03.04.05.06.07.08.09.02015年毛收益率来源：第一太平戴维斯市场研究部成交的比例为2006年以来最高水平，当地市场及物业领域在租赁周期中所预计这一趋势将得以延续。处的位置，才有可能获得最佳回报。零售仓储物业由于与网络购物有着密2014年主流住宅市场价格的上涨势头切联系，预期会有良好表现；此外，遥遥领先于经济复苏，预期涨势将在优质商业街与实力购物中心也将迎来2015年显著消退。尤其是在伦敦，该英国大选的影响优越表现。市房价已连续9年领跑英国其他地区，与此同时购买力或将随着利率的上涨我们继续看好位于英国中部与M25高速而被日渐侵蚀。大选前夕的不确定性或导致商业物公路沿线（即伦敦外环高速公路）的业的投资收益率在四、五月出现微物流枢纽，以及邻近富裕郊区的大型此外，《按揭贷款市场审查》可能会幅上扬，但在大选结束后，收益率综合零售物业。限制购房者的贷款额度，贷款购房者又会在投资者需求的作用下回落买房或改善住房的困难也许会因此增住宅市场展望加。而这样一来，居住需求又将继续收益率变化对投资回报的推动力将在被导入住宅出租领域，进而推动租金2015年有所减弱。投资者需正确认识上涨。有关英国是否脱离欧盟的全民公投图2仍将是商业物业市场最关注的政治2014年英国商业物业的投资回报异常出色问题资本增幅投资回报率302520投资机会可能会受到政治激励手段以及住宅租赁领域规范的影响15201411%年初至月末的增幅（）105豪宅年税问题仍在热议之中，核心0住宅市场在大选前的行情表现或将商铺写字楼工业物业伦敦金融城伦敦西区购物中心零售仓库写字楼写字楼因此受到抑制来源：InvestmentPropertyDatabank、第一太平戴维斯研究部图3英国住宅价格预测，2015-2019201520162017201820196%部分购房者的主要动机是将财产转移给自己的后辈，而财产税改革尚5%无定论，可能降低购房热度4%3%欧盟的补贴是农场收益的一个重要2%来源，故市场人士将会密切关注未2015-2019%年均增幅（）来英国与欧盟的关系以及（如脱离1%欧盟）英国政府会提供哪些替代性0%政策全英国住宅资本价值全英国住宅租金伦敦住宅资本价值伦敦住宅租金来源：第一太平戴维斯研究部2015豪宅年税是否推行仍在热议之中，或利润与现金流，还可能造成局部供应将备受关注，而英国大选也将使得全意味着大选之前核心市场的气氛将较增加。国市场的不确定性再度升级。为清淡。英国2014年秋季财政报告对印花税进行了调整，可能会为主流市不确定性将是2015年市场的关键尽管如此，助推英国农田增值的基本场带来一次性提振，但同时也增加了词。2014年的苏格兰独立公投与土地因素依然存在。整体存量有限、供应核心市场的税收负担，而后者还需应改革提案对苏格兰市场产生了显著影量处于历史低位、投资竞争激烈且投对有可能推行的豪宅年税，不过中期响，不仅市场活动减少，价值增长也资目的多种多样，这些都将确保农田来看核心市场依然呈现积极走势。近乎停滞。毫无疑问，苏格兰政局仍价格的积极走势。?图4农业物业英国农业物业增长预测，2015-2019预期英国农田价值会在2015年实现进20152016201720182019一步增长，但市场的多样化特征将继9%续存在。无论是买方还是卖方，正确8%认识当地的市场形势对于形成合理期7%望值至关重要。农业物业的增幅会受6%到一系列因素的抑制。5%农业收益与经济增长之间呈逆相关关4%系。经济气候的持续改善将对农场收3%2015-2019%年均增幅益带来压力，继而抑制各领域资本价（）2%值及租金的上涨。1%0%大宗商品价格已明显承压，这一局面低质农田所有农田优质农田低质农田所有农田优质农田资本价值增幅租金增幅可能会在2015年延续，进而影响农场来源：第一太平戴维斯研究部PleasecontactusforfurtherinformationCommercialResidentialAgriculturalJustinHead020jmarking@savills.com7016ofMarkingResidential3810PhilipHead01202pgready@savills.comofGready856Rural821MatHeadResearch020moakley@savills.com7409OakleyofCommercial8781MarkRidleyLucianHeadResearch020lcook@savills.com7016ofCookResidential3837IanHeadResearch01797Baileyof230Rural156ChiefExecutiveOffcerSavillsUK&Europe02074098727mridley@savills.comibailey@savills.comSavillsResearchDeptTheSavillsresearchteamisuniqueinprovidingadviceandanalysistoclientsacrossallcommercial,residentialandagriculturalsectorsofthepropertymarket.Theestablishedteamhasastrongreputationforproducingaccurate,well-informedand,aboveallelse,independentanalysisandcommentary.Externalclientsincludedevelopers,landlords,investorsandoccupiers.SavillsplcSavillsisaleadingglobalrealestateserviceproviderlistedontheLondonStockExchange.Thecompany,establishedin1855,hasarichheritagewithunrivalledgrowth.Itisacompanythatleadsratherthanfollows,andnowhasover600offcesandassociatesthroughouttheAmericas,Europe,AsiaPacifc,AfricaandtheMiddleEast.Thisreportisforgeneralinformativepurposesonly.Whileeveryefforthasbeenmadetoens