2015年1月刊2009年2月刊2015年杭州楼市分析（1月刊）内容提要目录?国土部发文推进不动产登记尽快设立登记受理窗口第一部分：宏观背景回顾?2015年起住房交易手续费等54项收费取消或免征第二部分：土地市场?三项土改政策文件正制定涉及农地确权第三部分：商品房市场?公积金使用范围拓宽：不限于房贷第四部分：二手房市场?国家直接对个人征税体系将建立为房地产税等铺路?萧山余杭与主城区实现一体化九大公共服务并轨?TOSPUR杭州新一轮城市规划大江东将成杭州副中心杭州同策市场策略中心2015年2月2日-1-2014同晶咨询TOSPURResearch第一部分、宏观背景回顾(一)国内新闻：1、国土部发文推进不动产登记尽快设立登记受理窗口【新闻摘要】国土资源部网站1月4日公布，近日，国土资源部发出《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》，要求各地各有关单位加快完成不动产登记职责整合工作，做好各类不动产登记资料移交整合，尽快设立统一的不动产登记受理窗口，保障《条例》顺利实施。2、2015年起住房交易手续费等54项收费取消或免征【新闻摘要】财政部、国家发展改革委在29日发布消息，为进一步减轻企业特别是小微企业负担，经国务院批准，从2015年1月1日起将取消、停征和免征合计54项行政事业性收费。通知明确，对小微企业(含个体工商户)免征包括土地登记费、住房交易手续费在内的42项中央级设立的行政事业性收费。省级设立的行政事业性收费也要对小微企业免征，具体免征项目由各省(区、市)政府确定。3、三项土改政策文件正制定涉及农地确权【新闻摘要】中央财经领导小组办公室副主任韩俊近日在“第六届中国经济前瞻论坛”上表示，有关部门按照改革的计划部署，现在正在制定三个与土地制度改革有关的政策性文件。——点评：土地制度改革涉及的利益主体多，包含的利益关系十分复杂。只有守住了确保土地公有制的性质不改变、守住耕地红线不突破、坚守农民利益不受损等“三条底线”，土地制度改革才能防止出现一些颠覆性的错误。4、公积金使用范围拓宽：不限于房贷【新闻摘要】《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)的修订工作终于有了阶段性的进展。这份修订草案稿将于近期上报国务院法制办。修订草案稿对原有住房公积金的使用、监管等都有所完善。其中在用途方面，既包括允许住房公积金用于发放保障性安居工程长期建设贷款，也包括个人提取使用住房公积金用途的多元化等相关内容。——点评：在住建部相关司室对《条例》修改稿进行会商的同时，目前已经完成的初稿，还在一定程度和范围内，听取了有关地方政府、地方公积金管理职能部门的意见和建议，已经形成了“相当大程度上的共识”。5、国家直接对个人征税体系将建立为房地产税等铺路【新闻摘要】国务院法制办1月5日就税收征收管理法修订草案向社会公开征求意见。征求意见稿明确要建立针对自然人的纳税识别号，自然人将适用跟企业一样的税收强制措施。-2-——点评：这次征管法修改的核心内容是针对自然人的，既规定义务责任，也规定权利，为个税、房地产税改革铺平了道路，为提高直接税比重的整个税制改革扫清了障碍。6、银行放贷再宽松公积金仍执行认房又认贷标准【新闻摘要】继住房公积金贷款上调额度后，商业银行房贷在2015年开年也出现了难得一见的松动。记者从市场了解到，自1月4日起，农业银行、中国银行和花旗银行针对北京地区的购房人给出了最低88折的房贷利率优惠。7、厦门退出住房限购一线限购城市剩北上广深【新闻摘要】1月15日，厦门市政府宣布,自1月16日起全岛取消住房限购措施,思明区、湖里区144平方米以下商品住房不再限购。截至目前,仍然明确执行限购的只剩下北上广深及三亚,其中三亚不属于一线城市,也是最后可能退出限购的城市。——点评：此前厦门于2014年8月调整住房限购措施,决定岛外四个区不再执行住房限购措施,思明区、湖里区非普通商品住房(144平方米以上)不再执行。近期,厦门房地产市场相比其他城市总体较为健康平稳,但也有所降温。(二)杭州新闻：1、萧山余杭与主城区实现一体化九大公共服务并轨【新闻摘要】1月5日上午，杭州市政府召开新闻发布会，通报了关于进一步加快萧山区、余杭区与主城区公共服务一体化发展的相关问题，涉及户籍、教育、交通、市民卡、就业和社保等9大领域，均与广大市民群众密切相关。两区的户籍管理、住房公积金、公共租赁住房、廉租住房政策等也并轨主城区，实现一体化的公共服务。——点评：萧山和余杭撤市变区已有10多年，但杭州不少政策在发布时会有一个括弧——(不包括萧山区、余杭区)，这也让不少萧山余杭区老百姓觉得并没有真正融入杭州。这次意见的出台，萧山和余杭走出括弧从此不再“被除外”2、国有土地上房屋征收补偿杭州有评估参考标准【新闻摘要】近日，杭州市国有土地上房屋征收房地产价格评估专家委员会公布了《杭州市国有土地上房屋征收评估技术参考意见（试行）》（以下简称《参考意见》，对国有土地上房屋征收评估中涉及的评估目的、技术术语及概念、被征收房屋装修、附属物价值以及被征收房屋机器设备、物资搬迁补偿的评估方法与标准等进行了明确。——点评：作为试行文件，意见也将根据相关政策规定的制定调整情况，结合杭州市房屋征收评估实际，适时不断予以完善。3、杭州新一轮城市规划大江东将成杭州副中心-3-【新闻摘要】2015年，杭州要争创两个区，国家跨境电子商务综合试验区和国家自主创新示范区。作为经济新常态下杭州两个主要经济主阵地之一，杭州赋予大江东更重要的战略使命。——点评：大江东的战略规划，直接决定着杭州今后10到20年的产业发展和城市结构。因此，编制大江东战略规划对杭州来说有着战略意义。4、杭州房价同比下降全国第一【新闻摘要】1月18日，国家统计局发布的数据显示：与2014年11月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个，上涨的城市有1个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最低为下降1.3%；与2013年12月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有两个。12月份，同比价格变动中，杭州领跌全国，下降达到了10.3%。5、主城区土地出让保证金设2000万元上限【新闻摘要】1月21日，杭州市国土资源局发布消息称，市区经营性用地预约申请保证金调整。即日起，杭州市区经营性用地预约申请保证金调整为总起价的5%，上限为2000万元（此前并无上限）。——点评：2000万元的上限意味着，今后大部分出让的土地都只需要最高缴纳2000万元的保证金即可参与。而且这样的调整有利于减轻开发商的资金压力。6、杭州出台全国领先的"人才新政27条"购房最高补贴100万【新闻摘要】1月23日，杭州出台《杭州市高层次人才、创新创业人才及团队引进培养工作的若干意见》(简称“杭州人才新政27条”)，对人才引进培养、创业扶持和生活保证等方面的政策进行创新完善。——点评：杭州人才新政27条”针对不同层次人才制定了不同政策，其中，对人才最关心关注的居留落户、教育医疗、社会保障、创业资助、融资渠道、成果转化等政策进行重点突破。7、杭州市国土局:构建“五全”机制推进依法行政【新闻摘要】近日，杭州市国土资源局下发《关于印发构建和完善权责明确高效科学依法行政新机制的通知》，将着手构建以“五全”为主要内容的管理新机制，确保实现层级管理、分级负责、权责一致的管理目标。所谓“五全”机制，指的是全环节权责清晰机制、全流程优化审批机制、全区域便民服务机制、全业务网上办理机制和全方位绩效监管机制。-4-第二部分、土地市场(一)本月土地挂牌公告?1月杭城土地市场共出让4宗地块，四宗地块均属于住宅用地，位于主城区，总出让15.9万方，总建面39.8万方(二)本月土地成交情况?1月杭州市区共成交土地6宗，总建面57.6万方。其中主城区共成交2宗土地，总建11.5万方，余杭区成交4宗土地，总建面46.1万方，其中两宗商住用地，两宗商业用地；萧山区无土地成交。?重点地块：南星桥地块在一月末成交，多家大鳄相竞争，最终由融创大家拿下，8万方总建面，楼面价25193元/㎡，总溢价29.17%；同天出让的景芳单元三堡地块，3.5万方小体量，由天阳竞的；万科在未来城边上又拿商住用地，楼面价4848元/㎡。-5-第三部分、商品房市场(一)市场综述?十城区成交分析：?商品房总成交7453套，合计81.02万㎡，成交均价15632元/㎡；其中住宅成交5788套，合计68.13万方，成交均价15705元/㎡；商业成交1665套，合计12.89万方，成交均价15248元/㎡。注：新增供应为批准预售套数、限制房解除房源套数，数据来源于同策数据库+杭州房产信息网?成交套数环比上月下降43.49%：2015年1月，十城区商品房共成交7453套环比14年12月（13188套）下降43.49%；同比去年1月（6004套）上升24.13%。2015年开年第一月，楼市在去年年底一波冲刺后急速刹车，1月历来是成交淡季，同时也与去年开发商提前释放了部分购买力有关。?新增供应环比上月下降28.9%：2015年1月，十城区商品房新增供应10475套(合计面积111.06万㎡)环比14年12月（14733套）下降28.9%；本月供应量同比2014年1月（9694套）上升8.06%。?成交均价环比上月下降4.55%：2015年1月，十城区商品房成交均价为15632元/㎡环比14年12月（16377元/㎡）下降4.55%；本月同比2014年1月（16377元/㎡）下降4.83%。-6-数据来源于杭州住房保障网?2015年1月底存量153997套：截止到1月31日晚24时，杭州十城区商品房可售房源为153997套，环比14年12月（1