太阳城西项目分析BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司项目基本情况项目基数：占地、建面等指标？？？？？项目现状：为传统老小区，有社区派出所，具有浓厚的居住氛围BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司类比项目分析项目选择理由：中粮隆玺项目公园地产：沈阳三环内2大主题公园，北陵公园、中山公园客群交集：区域性政府机关群体、教师群体（皇姑区、和平区）项目选择理由：凯悦名都地理位置：同本案临近，享受同等地缘性资源客群交集：投资地产（同本案公寓物业有客源同质化）BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司类比项目/中粮隆玺项目概述土地成交情况中粮隆玺项目概述：中粮集团2011年10月进军沈阳豪宅市场，隆玺一号地理位置优越，与沈阳市内最大主题公园一街相隔。成交楼面价高达4638元/㎡，初步实施方案为高层位置：北陵公园西门板式豪宅，户型区间186-410㎡，入市均价高达18000元/㎡，入市不久即叫停，主要原因建设用地面积：26万归结为纯高层，且面积段大，总价高，不能满足受众人群要求。规划建筑面积：67万因此，在一期仅推出380套房源后，立即叫停，迅速更改方案，于2013年3月推出隆商业比：28%-30%玺世家组团，同时一期项目大规模降价促销，改为清水，价格区间9200-12000元/㎡成交日期：2010年10月成交价：31亿此楼板价：4638元/㎡部期分，更建名总占地：26万，总建面：49万（商业配套18万）了筑为大形二一期案名：中粮隆玺一号调态整做户型：186、251、少部分410户数：380户，9栋高层开盘时间：11年10月装修标准：清水BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司类比项目/中粮隆玺项目概述二期中粮隆玺世家：2013年3月推出隆玺世家组团，5栋高层，及5栋洋房。其中7、8#洋房，推出就基本售罄，6月份主推9、10#洋房。（洋房产品为高端豪宅中稀缺产品）面积段：二期高层主力面积段125、143㎡，均价13000元/㎡；1栋洋房产品（7跃8）中有6套90㎡6套100㎡；其他洋房主力面积段为167-221㎡，均价17000-26000元/㎡隆玺世家，是中粮根据市场研判做的大规模调整，高层面积区间缩小到125㎡，大户型均放在洋房产品中，不在有410㎡的超大户型，最大面积为221㎡511中粮隆玺世家（二期）31029占地：3.6万187建面：11万6容积率：2.27总户数：565户隆玺一号（一期）建筑类型：5栋21层高层、5栋6跃7电梯洋房、1栋7跃8电梯洋房地下车库：2层，保证1:1装修标准：1栋7跃8电梯洋房为精装修，其他为清水BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司类比项目/中粮隆玺世家成交情况从备案数据可见：电梯洋房成交情况良好。成交主力总价段在280-360万高层成交主力总价段在150-200万月均去化量：10套（备案），2013年开年之后，中粮隆玺项目胜利回暖中粮隆玺世家：2013年4、5月备案数据成交套数成交面积成交均价面积段产品均面积套均总价总推出消化成交月均(套)(㎡)(元/㎡)隆玺一号实际成交套数周期占比消化90㎡洋房54509017000153120（含）-140㎡高层336912313000160洋房182153个月8%5套高层12172314314000200140（含）-180㎡高层336153个月4%5套洋房583216717000284180（含）-200㎡洋房119119124000458合计10套200（含）㎡以上洋房480020018000360合计高层1513500洋房1517500BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司类比项目/中粮隆玺一号成交情况中粮隆玺一号：2013年3月随着二期世家组团的推出，继续带动一期隆玺一号的成交。从备案数据可见：隆玺一号，2013年成交的主力总价段在250万左右2013年月均去化量：7套（备案）2013年中粮隆玺项目，月均去化量达到10+7=17套，高层均价1.3-1.4万，洋房均价1.7-2.6万中粮隆玺一号备案数据成交面积成交单价　时间成交套数单套均面积单套均总价(㎡)(元/㎡)5月4797199130002594月1529421961300025520133月3676225140003152月5993199140002791月23881941300025212月2445741901300024711月12226518812000226201210月152904193120002329月406843171110001888月576315210000152合计12523145BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司类比项目/中粮隆玺客户情况成交客户情况：成交客户年龄集中在31-55岁，多为3口之家，子女年龄上没有明显特征，客户现居住区域和工作区域大多在皇姑区或周边地区（北于洪客户表现明显，有许多客户以前在北于洪如万科等品牌项目有住房），地缘性较强，工作性质多为私企和事业单位。BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司类比项目/中粮隆玺客户情况成交客户情况：从成交客户的业余生活及喜好看，他们大多有一定经济实力，喜欢国内外旅行，经常光顾卓展、中兴、久丽等高端场所，习惯通过辽沈及新浪网获得信息，经常乘坐南航和国航出行，对本案的认知主要通过围挡、短信和朋友介绍。BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司类比项目/营销思路1、灵活价格：降价不是主要方法，但要有灵活的价格策略2、精细定位：卖点更精细，跳出区域与万科形成占位比价3、北部客户：强化客户口碑，培养意见领袖，打通客户圈层4、有序推售：先紧后松，做到栋栋精准，给市场每月都有新品加推的感觉5、精准推广：加强圈层，拓展资源，不拘一格，兵团作战，直效营销6、完善展示：做热卖场，人气鼎沸，客户每次来都有新变化7、和竞品的区隔：万科卖品牌，华润卖万象城，中粮卖环境BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司类比项目/凯悦名都土地成交情况凯悦名都概述：位于太原街商圈，地理位置：天津南街建设用地面积：3255㎡位置优越，但受地块条件限制，高容积率下，规划建筑面积：3.8万唯一能做的产品就是塔楼。共37层，1，2容积率：12层为底商。成交日期：2010年6月成交价：0.76亿现在售3-20层产品，共432套房源，全部为楼板价：1983元/㎡精装修小户型，是投资地产。土地属性：住宅项目：凯悦名都户数：807板块：太原街板块车位：167个建筑形态：1栋37层塔楼装修：精装修2000元占地：3255㎡电梯：6梯24户建面：4.3万面积段：32-52㎡容积率：12开盘时间：2012年1月BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司类比项目/凯悦名都成交情况从备案数据可见：从2012年销售至今，已经备案283套，占总推出（432套）的66%。月均去化量：20套（备案），2013年成交热情依旧不减总价段：控制在40-60万成交面积成交单价时间成交套数单套面积单套总价(㎡)(元/㎡)2013年5月2812684510558482013年4月2310244510526472013年3月3012664211322482013年2月93944410990482013年1月62644411042492012年12月218774211251472012年11月73104410985492012年10月2310014411000482012年9月6428014410924482012年8月2912114210710452012年7月62404010846432012年6月104314310101442012年5月145534010280412012年4月124693910358402012年3月152521029654合计28312161　　　BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司类比项目/凯悦名都客户情况及产品卖点成交客户情况：成交客户年龄集中在25-55岁不等，因为产品的因素，90%的客户用于投资，且总价相对较低（在40-60万低总价之内），又是精装修，更易于出租，在太原街的大环境下，本案不缺乏租户，这也是投资客看准本案的原因。BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司类比项目/凯悦名都卖