2007.7.30贝沙湾三期商业定位北区商业现状重点个案介绍现状篇北区商业现状集中商业零散商业现有商业以售为主，导致业态混乱、管理不佳。还是五金店、装修材料店、麻辣烫、劳务介绍所等，间或有一个便利店、药店、水果店铺等，依然没有摆脱传统九亭商业的影子。设有联华物美超市，已试运营，一楼餐饮、百货区，二、三楼为超市。商品档次不高，有一定人气，但消费群体以附近工地民工为主。还有一个好又多超市，情况类似。知雅汇沿街店铺业态混乱、档次偏低。??场场市市贸贸农农街街业业商商园园奥奥目项本以汽车零配件为主。?铺铺商商汇汇雅雅知知北九亭商业现状北九亭商业现状农贸市场联华超市奥林匹克花园商业街本项目周边商业现状本项目周边商业现状重点个案介绍入口广场与本案相似性大沿街商铺内街商铺奥林匹克花园商业街奥林匹克花园商业街平面布局和人流动线??奥林匹克花园一期二期总建筑面积为70万方商业街估测建筑面积为5000—7000平米休憩区入口广场入口广场沿街商铺内街商铺奥林匹克花园商业街入口广场入口广场————???休憩区生活必需配套类（中国银行、超市等）经营良好商务休闲娱乐类（上岛咖啡等）经营惨淡入口广场内置，景观不活泼，难以吸引客源入口广场沿街商铺沿街商铺内街商铺奥林匹克花园商业街沿街商铺（长约沿街商铺（长约米）米）————200200???整体经营最佳，业态几乎全部为餐饮客源以小区内部业主为主，80%属于家庭型就餐道边的绿化树降低了沿街店铺的可见度，阻碍了路过客导入休憩区入口广场沿街商铺内街商铺内街商铺休憩区内街透视空置的店面便利店倒闭的酒吧奥林匹克花园商业街内街商铺内街商铺————???内街业态以社区配套服务为主，经营普遍较差洗衣店便利店等具有稳定客源业态经营较好酒吧和快餐等缺乏外界客源支撑业态经营差入口广场沿街商铺内街商铺休憩区休憩区休憩广场休憩广场奥林匹克花园商业街————???位置太靠内，造成人流较少缺乏软质景观和硬质景观的搭配协调敞开的空间缺乏私密性奥林匹克花园商业街奥林匹克花园商业街本案要借鉴强化其优点，规避其缺点奥林匹克花园商业街分析总结：奥林匹克花园商业街分析总结：商铺价格：中介定价为元平米，转手频率极低，有价无市状态商铺租金：商铺平均租金元平米天，快餐、休闲娱乐类业态入不敷出商铺出租率：出租率，非餐饮业态二层多为空置或者是超市仓库————????????15000/1.4//80%规划布局：含有内街的商业街形式，商铺全为复式商铺开间进深：开间在7.2米，进深在8—10米，面积范围在60—140平米经营业态：沿街商铺全为餐饮，经营较好，内街社区配套商业经营佳，休闲娱乐类业态经营差经营管理：缺乏统一经营管理，经营较为混乱，部分商家陆续流失消费客源：大部分以小区内部业主为主，家庭聚餐多，路过客较少规划布局：避免商业内街，选择开放性布局和沿街商铺景观绿化：动静结合的活泼景观利于吸引人流，考虑水系引入，绿化不可降低商业可见度业态选择：中高档家庭聚会型餐饮和小区配套型商业为主，避免缺乏稳定客源的业态引入前期招商：统一规划招商业态，品牌连锁先入经营管理：专业的经营管理公司统一经营管理99999奥林匹克花园商业街奥林匹克花园商业街对我们项目的启发：对我们项目的启发：九亭整体规划北区商业规划规划篇九亭整体规划重点片区商业规划中心商业街区规划玖九广场商业商务设施布局北部房产区邻里中心规划交通规划???高优质农业园区九亭新镇区久富经济开发区房产发展区技园区松江高科重点片区九亭是位于上海西面、闵行区与松江区交界处的小镇，年建镇，总面积平方公里。目前共有个重点片区：上海松江高科技园区上海松江高科技园区－－松江唯一的高科技园区；上海久富经济开发区上海久富经济开发区；高优质农业园区高优质农业园区－－已形成万亩蔬菜、百亩市场的农副业发展新格局；九亭新镇区九亭新镇区－－地处全镇中心，总面积约平方公里；九亭房产区九亭房产区－－沪松公路以北万亩房产开发区，现已成为九亭发展第三产业的支柱。??????????1978325“”7商业规划商业规划将结合九亭镇中心改造和市政道路建设，调整提升九亭大街、九新公路为主的中心商业街区，规划建设北部和南部两翼邻里中心。九亭站是中心城区通往松江区第一站，也是面积较大的中心站点，将在这里建设轨道交通商业商务区。规划范围：位于沪松公路以南，九新公路以东、沪亭南路以西，蒲汇塘以北，总用地面积亩，总建筑面积平方米。将以玖九广场为载体，整合站点周边商业资源，组团式开发地下与地面空间，融交通换乘、商务办公、酒店公寓、购物餐饮、文化休闲为一体，各建筑物之间用景观绿化带、步行走道有机联系，绿化率不小于％。建成后，将是上海近郊主要轨道交通商业商务区之一，具备交通集散、人流集散、商业商务集散的综合枢纽功能，服务于九亭、松江北部地区。闵行七宝、青浦徐泾，辐射范围具有超广域性。M911221540035中心商业街区规划九久广场商业商务设施布局北部房产区邻里中心规划zzz中心商业街区规划总体量：总体量：万方万方1919九久广场商业商务设施布局?九久广场工期处于基础阶段本项目21M亭汇花苑９号线站点：松江新城站－大学城站－佘山度假村站－泗泾站－九亭站－七宝站－外环线站－合川路站－虹梅路站－桂林路站－宜山路站：九亭站主体结构已近完工，余下为机电安装、站内装潢等工程。出口出口已确定为：沪松公路以北有一个，在沪亭路和横泾河中间，靠近亭汇花苑；沪松公路以南有两个出口，在蒲汇塘和沪松公路中间，横泾河以东。嘉金高速公路（嘉金高速公路（））：嘉金高速公路具有沟通东西向的（沪宁）、（沪青平）、（沪杭）及（莘奉线）四条高速公路南北向快速联络线的功能，为赛车场提供快速疏散进出通道、减轻城市外环线的交通压力及周边各区之间的交通绕行、增强上海对外交通的整体功能。M9A5A5A11A9A8A4F1交通规划轨道交通轨道交通号线号线99北区商业规划本项目路北亭沪（体量：万平米）6商业中心小区配套商业主要商业轴线北部房产区邻里中心规划北部邻里中心位于北部新兴房产开发区，涞寅路南侧，规划建筑面积约万至万平方米，以大型综合超市为核心块状集聚设置购物、餐饮、休闲娱乐和社区公共服务设施，成为社区生活消费中心、公共活动中心、社区服务中心，服务半径为公里以内区域。343项目区位分析项目场地分析项目整体定位建筑规划布局定位篇项目区位分析本项目路北亭沪）（体量：万平米6商业中心主要商业轴线小区配套商业不适合作大体量商业中心，避免与商业主轴产生冲突不适合作大体量商业中心，避免与商业主轴产生冲突AA不在本地区主要商不在本地区主要商业中心和商业轴线业中心和商业轴线布局范围内，且与布局范围内，且与其有一定距离其有一定距离本项目BB距离北部房产区的各距离北部房产区的各个楼盘距离都较远个楼盘距离都较远位置偏，服务对象有限位置偏，服务对象有限本项目本项目CC区位服务范围小区位服务范围小单向辐射单向辐射高速路沪松公路阻断了本项目高速路沪松公路阻断了本项目与九亭南部地区的互动联系；与九亭南部地区的互动联系；,,项目场地分析在建的地铁出风口工程高压电设施目前为毛地地块北部有高压电设备影响地块南部沿主干道有地铁出风口工程???项目场地分析项目场地分析场地现状场地现状1.1.道路红线图商业体量不需这么多C.人流动线有问题死角阻碍A.碍阻口风出铁地.B用地范围分析用地范围分析2.2.本项目商业用地范围本项目商业用地范围项目场地分析项目场地分析W劣势0威胁T机会周边小区全部入住后，消费人群增多九号线通车后本项目路过人群增多99地块在主干交通上可见度高靠近小区出入口未来规划沪松公路高架会降低本商业的可见度可用商业地块在主干道上的宽度比例小目前沪松公路路况太差、路过人流较少99999立地条件立地条件总结立地条件总结3.3.S优势规划中的九亭重点商业中心，九久广场的竞争99项目场地分析项目场地分析项目整体定位消费主力年龄：25-30：首次置业，60%；35-45：二次置业，40%以在浦西徐汇、虹桥区域、长宁区域工作的新上海人来自龙柏地区的韩国和朝鲜族客户来自江浙区域在上海经商的私营业主????：：贝沙湾业主（主要是三期居民）、少数奥林匹克花园业主、其他路过客。贝沙湾业主（主要是三期居民）、少数奥林匹克花园业主、其他路过客。业种业态业种业态：：服务居民日常生活的便利店、洗衣店、美容美发店、冲印店、银行等，服务居民日常生活的便利店、洗衣店、美容美发店、冲印店、银行等，少量小型餐饮，如鸡公煲。少量小型餐饮，如鸡公煲。B.B.服务人群服务人群A.A.独立式社区配套型商业独立式社区配套型商业：：前期采取免租期优惠策略吸引商家入驻，集聚商业气氛??????先租后售、保证长远利益特色连锁、品牌经营专业经营管理公司统一经营管理先招商、等小区业主入住，商业运转成熟后再发售持续经营，留住品牌商家经营策略经营策略C.C.奥园奥园南地块：约户莱寅路分流约户、中春路站分流约户、绿化、布局阻隔分流约户－－－＝（户）贝沙湾三期贝沙湾三期：约户12002003003001200200300300400800按每户人估算：（＋）×＝（人）到地铁九亭站的人流数量2.54008002.53000M中春路站m0051）南（园奥m0001～008本项目期三期二、一湾沙贝交通动线图，北京为平方米，杭州人均拥有商业网点面积～平方米，而这一数据也渐呈上升趋势。0.70.70.8本项目商业体量：约平方米3000按人均消费面积：×＝平方米300013000先进国家人均商业面积是～平方米，香港达到平方米，上海为平方米1.51.81.451商业体量建筑规划布局???两种布局方案建议开间面积建议装修建议方案一：方案一：一一字型布局