探寻中国物流园区的盈利模式1、中国物流园模式　中国物流园区的开发方式主要划分为政府规划、工业地产商主导模式；政府规划、企业主导模式以及政府政策支持、主体企业引导模式等三种形式。调查数据显示，民营及民营控股企业参与投资建设的物流园区数量最多，其次是国有及国有控股企业参与出资建设的物流园区。另外，部分物流园区有外资参与投资建设。在上述三种模式中，前两种模式是一种自上而下的模式，政府在园区建设中始终起着关键作用，往往由政府牵头成立专门的园区经营管理公司或委托专业公司进行运作，在一些园区的股东结构上国有资产往往占有很大比例。第三种模式是一种自下而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立。但是，无论哪种模式，政府的各种政策支持都是非常重要的。无论哪种开发方式，物流园区都要成立经营管理公司来进行运营和日常管理。2、物流园区的客户开发物流企业的入驻是衡量一个园区运营状态好坏的重要指标。因此，在中国物流园区的建设规划过程中，如何做好客户开发工作、吸引企业入驻、保持园区活力一直是物流园区建设开发和运营的重中之重。为了更好地吸引和留住企业客户，物流园区会综合运用政府提供的各种相关优惠政策，切实考虑入驻企业在市场需求、资金、员工等多方面的实际问题，制定相关便利政策。常见的具体措施如下：（1）积极协助入驻企业做好市场需求分析，为企业提供强大的信息系统平台挖掘潜在客户信息；（2）对国家扶持和鼓励发展的物流企业给予减征或免征所得税；（3）对新入驻的企业给予首年免收所得税；（4）对公益性物流信息项目，经信息办审批，给予补贴；（5）改善通关环境，对在物流园区内设置的物流企业实行“一次报关、一次验单、一次查验”，简化手续，加快办理速度；（6）对园区内需要工商、税务、海关检查注册、审批的企业，简化手续，提高办事效率；（7）为入驻企业提供方便的交通设施，方便企业职工出行；（8）为入驻企业提供配套的生活、娱乐、教育、培训等设施和服务，解除企业职工的后顾之忧。从目前中国物流园区实际运营情况看，物流园区的服务能力、服务意识对园区吸引企业入驻起着非常重要的作用。交通便利、配套设施齐全、服务质量高、园区品牌好、交易条件好以及租金便宜的物流园区对企业入驻具有很强的吸引力。相反，一些不具规模、交通不便、配套设施太差、租金太贵以及管理水平落后的物流园区往往出现高闲置率的问题。3、物流园区的赢利模式赢利模式主要指收入来源及利润形成途径，是物流园区生存发展的基础。根据国外物流园区的发展经验，物流园区投资回收期大约在15年左右，其主要原因是物流园区项目投资大、社会公益性特征明显、投资回报慢。日本“物流团地”的赢利模式主要来自于：地价升值和低廉的仓库租金。德国“货运村”的赢利模式主要来自于出租收入和服务费。中国物流园区的效益体现在：政府主要通过经济总量增加、税收增加、就业扩大等来取得经济与社会效益；开发商通过园区土地增值、物业增值、土地与物业转让或出租收入、配套服务等来取得经济效益；入驻企业通过规模化的交易收入、仓储收入、配送收入、信息中介收入、加工收入或者较低的运营成本等来取得经济效益。从赢利方式来看，作为物流园区的所有者与经营者，其赢利模式主要包括三个方面，（1）土地增值收入。对于园区所有者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。所有者（即投资者）从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。对于经营者（即物流运营商）来说，土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租收入。（2）出租、租赁收入。园区所有者与经营者按一定比例获得出租/租赁收入，主要包括仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用、停车场收费等；（3）服务收入。主要包括信息服务、培训服务、中介服务、物业管理、咨询服务等。目前，中国物流园区的赢利模式中主要收入来源首先是库房、货场租金；其次是办公楼租金、配套设施租金、管理费和物业管理费；然后是所属物流企业、增值服务费、设备租金、等土地升值后出租或出售、税收优惠以及国家拨款获得的收益等。由此不难看出，传统的基于出租/租赁的园区赢利模式在中国还占主导地位。根据国内外运营良好的物流园区经验来看，传统的出租/租赁赢利模式已经逐渐被服务收入，特别是基于信息、咨询的增值服务所替代。就国际发展趋势来看，基于信息、咨询的增值服务最具增长潜力，在园区赢利收入总量中将占有越来越大的比重，这给中国的物流园区运营者以很好的启示。