华强集团芜湖R05-R09地块市场调研报告华强集团芜湖项目R05-R09地块市场调查报告华强集团芜湖R05-R09地块市场调研报告目录目录1调研报告......................................................................................................................................2二、中观环境分析.........................................................................................................................91、芜湖概况.................................................................................................................................104、芜湖地产新政.........................................................................................................................195、芜湖城市规划.........................................................................................................................211调研报告1.1宏观环境分析1.1.1国内经济发展总量状况2007年，我国国内生产总值达到246619亿元，比上年增长11.4%，农村居民人均纯收入4140元，城镇居民人均可支配收入13786元，农村居民家庭恩格尔系数为43.1%，城镇居民家庭恩格尔系数为36.3%，比去年分别增长0.1和0.5个百分点。图1-12003-2007年国内生产总值及其增长速度（数据来源：《2007年国民经济和社会发展统计公报》）?数据评析：上述数字显示，我国国内经济持续高速发展，人民生活水平逐年提高，目前中国社会华强集团芜湖R05-R09地块市场调研报告已全面进入小康社会，国力昌盛，人民富裕。“衣、食、住、行”是人民生活永远不变的主题曲，老百姓在解决温饱问题之后，住房状况的改善将提上日程，老百姓对住房状况的不满呼声日高。如此现象，成为社会问题，却为国内房地产的发展提供了广阔的发展机会。1.1.2CPI及PPI指数上升国内房地产行业的影响11010810610410210098月月月月月月月月月月月月1234567890月1月2月123年年年年年年年年年111年年年777777777年年年888000000000000000000777000000222222222000000222222图1-22007-2008年3月CPI指数2008年国内CPI与PPI指数全面上升，国内面临着前所未有的通胀压力。据经济学家判断，2008年中国GDP增速将保持在9-10%之间，通胀将维持5%。项目总值变化量居民消费价格指数2008年3月份，居民消费价格总水平同比上涨8.3%。工业品出厂价格2008年3月份，工业品出厂价格同比上涨8.0%。表1-12008年居民消费价格指数及工业品出厂价格变化3月份，工业品出厂价格同比上涨8.0%，原材料、燃料、动力购进价格上涨11.0%。在工业品出厂价格中，生产资料出厂价格同比上涨8.7%。其中，采掘工业产品价格上涨29.0%，原料工业上涨10.2%，加工工业上涨5.5%。生活资料出厂价格同比上涨5.5%。其中，食品类价格上涨12.3%，衣着类上涨2.0%，一般日用品类上涨3.8%，耐用消费品类下降0.6%。分品种看：——原油出厂价格同比上涨37.9%。成品油中的汽油、柴油和煤油出厂价格分别上涨9.9%、10.9%和12.1%。——化工产品价格类中，聚苯乙烯价格同比上涨1.3%，顺丁橡胶上涨20.7%，涤纶长丝上涨3.0%。华强集团芜湖R05-R09地块市场调研报告——煤炭开采和洗选业出厂价格同比上涨26.0%。其中，原煤出厂价格上涨27.4%。——黑色金属冶炼及压延加工业出厂价格同比上涨21.2%。其中，普通大型钢材价格上涨24.3%，普通中型钢材上涨35.5%，普通小型钢材上涨33.6%，线材上涨31.5%，中厚钢板上涨22.2%。——有色金属冶炼及压延加工业出厂价格同比上涨10.0%。其中，铜上涨6.9%，铅上涨48.8%，铝上涨1.2%，锌下降21.5%。——此外，在原材料、燃料、动力购进价格中，燃料动力类、黑色金属材料类、有色金属材料类和化工原料类购进价格同比分别上涨19.0%、18.0%和9.0%和4.9%。?数据评析：我国居高不下的国内通胀压力，一方面致使国民生活成本增加的同时，也促使资产迅速贬值。房地产作为资产保值的工具之一，将会受到民众的青睐。另一方面，从上述数值可以看出，国内PPI指数持续走强，这将导致房地产建造成本的增加。但国家控制房地产价格上涨一直是行业调控的首要任务，可以预见，未来房地产开发的利润空间将受到一定的影响。同时，房地产成本的高企，也为未来房地产价格的坚挺提供支撑。1.1.3国内金融环境变化对房地产行业的影响人民币新增贷款(亿元)9000图1-32008年1-3月人民币新增贷款800070006000截止到08年3月末，中国金融机构人民币各项存款余额为41.57万亿元，同比增长5000400017.35%，一季度人民币各项存款增加26,353亿元，同比多增7,606亿元，贷款额度大幅缩30002000减。10000月月月一季度人民月月1月币月各月项存款增加月月月263531月月亿元，同比多增月7606亿元。其中，居民户存款增加13579113579113年年年年年年年年年年年年年年666666077777708080000000000000000000000000222149782亿2元，同比多增2222392722亿元；非金融性公司存款增加2225735亿元，同比多增1476亿元3月份当月人民币各项存款增加10766亿元，同比多增1970亿元。分析人士指出，2007年股市行情向好之时，居民储蓄大量搬家股市。而今年以来A股行情走弱，股市资金回流储蓄的趋势逐渐明显。央行最新公布的数据无疑证明了这一点。此外，金融机构人民币各项贷款余额27.50万亿元，同比增长14.78％，增幅比上年末低1.32个百分点，比上月末低0.95个百分点。一季度人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。信贷增幅出现了明显回落。　　　华强集团芜湖R05-R09地块市场调研报告抑制原材料价格升提高存款准备金率涨发行央行票据货币政特别存款制度固定资产投资流动性策从紧信贷额度窗口指银行信贷收紧增长过快过剩导通货膨胀加息抑制（美联储减息）加大人民币升值压力流动性过剩问题更加突出图1-4国内金融问题关系示意图数据评析从上述数据图表可以看出，国内货币从紧的政策效果开始显现，市场流通货币的开始回笼，意味国家经济软着陆的成功。从紧的货币政策，对国内经济增速有一定的抑制作用，同时也加剧了房地产行业内资金争夺战。一大批资金链薄弱的中小房地产企业将面临着倒闭的可能。有股市融资能力的企业，资金优势将会体现。从上述数据也可以看出，随着国内CPI的高位运行，货币贬值的加速，这些国内游资资本将会转向具有保值的功能投资工具，如房地产、黄金等。上图可以看出，国内金融政策在受到国际金融环境影响下，人民币升值将继续上行，国内CPI在短时间内不会下降，可以预见，央行将进一步提升银行存款准备金，银行信贷将进一步收紧，国内房地产金融政策环境将进一步恶化。1.1.4国内人口结构为国内房地产市场带来长线利好图1-5人口结构数据根据上面联合国人口署统计资料表明，在近10年内，中国人口家庭组合将进入高峰期。年份新增家庭数新增住房套数新增住房/新增家庭数华强集团芜湖R05-R09地块市场调研报告1999681.5万个194.6万套28.56%2003713.6万个302万套42.33%2006890万个380万套43%表1-21999-2006年新增家庭数及新增住房套数数据评析上述数据表明，我国住房市场化率不断提高的同时，城镇新增家庭数也在不断增加，这种迅速增长的家庭分裂速度恰恰与我国现阶段的人口结构和人口红利成正比。而我国现有商品房市场化的供给量却远远跟不上城镇家庭的分裂速度，近几年每年接近上千万的高考生都将是几年后的新增家庭后备军，同时大量的农村人口进城，各个城市的暂住人口、流动人口变为城镇居民，都会产生巨大的住房需求。尽管建设部不得已强制的推行70%建设90平方米小户型住房的政策以试图在同等的土地和同等的竣工面积上生产出更多的住房套数但这种商品房供给始终低于城市家庭增长的现状仍将持续很长时间。可以预见，尽管在土地紧缩、严格控制房地产投资规模的管制之下，商品房的供给很难在未来的十多年中扭转供求之间不平衡的局面。1.1.5国内房地产行业保持上涨趋势图1-62007年1月-2008年3月全国70个大中城市房屋销售价格全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%。全社会建筑业实现增加值14014亿元，比上年增长12.6%。房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%；商品房竣工面