德思勤城市广场商业定位和发展战略二、本项目发展战略及整体定位2.1定位模式确定2.2定位思路及发展战略2.3项目定位2.4项目发展方向及价值系统建立2.1、定位模式确立市场层面本地消费习性规划理念主题设定概念城市发展层面地块价值2.2、定位思路-城市发展层面思考?着眼未来长株潭一体化的发展?把握城市新兴商圈的转移方向?分析长株潭的消费特征和趋势?突出休闲娱乐主题?建立大长沙门户生活方式中心2.2、定位思路-市场层面的机会和空白点?会展经济日益发达，红星商圈升级改造势在必行。?目前红星广场已经形成成熟的商业中心，人流量大，商业活动密集，但周围缺乏与会展物业和周边商务人群提供相应配套的高档商务中心，如星级酒店、高档写字楼、公寓楼等。?现有的物业品质不高，档次较低,提升区域形象的物业目前相对缺乏。2.2、定位思路-地块价值本本项项目位居目位居长长沙、株洲、湘潭三市相向沙、株洲、湘潭三市相向发发展的最佳位置，是三市展的最佳位置，是三市经济经济一体化的一体化的结结合合部和部和桥头桥头堡；堡；辐辐射范射范围围广，影广，影响响力大，凝聚力强，力大，凝聚力强，处处于核心地位！于核心地位！具具备发备发展成展成为为本本经济经济圈圈灵灵魂魂与与核心的潜核心的潜质质！！连通长沙市区韶S1湘S3府山路连通湘潭,株S2州的必经之地政府办公区域农路,城市入口博的迁移促成周中边大量高档次心住宅楼盘兴起2.2、定位思路-长沙消费模式对定位的影响长长珠珠谭谭一体化一体化进进程，加速了程，加速了长长沙消沙消费费的的发发展，同展，同时时也拓也拓宽宽了消了消费领费领域。域。从从各各项数项数据据显显示，示，长长沙市民消沙市民消费结构费结构已已从从小康型向享受型小康型向享受型转变转变，，为项为项目在目在这这方面的方面的发发展提供了展提供了广广阔阔的市的市场场空空间间。。●据长沙市统计局城调队发布的数据，2006年，长沙城市居民人均可支配收入达到13924.13元，人均消费支出10679.74元，长沙市民去年的整体收入和消费水平，均已超过同为中部省会城市的武汉。●2006年，反映城市生活水平的重要指标恩格尔系数继续保持下降趋势:由上年同期的33.4％降至32.6％。●统计数据显示，在八大项支出方面，医疗保健、交通通讯、居住三大类消费增幅均达到两位数。其中，居住消费增幅居8大类之首。●2006年长沙市城市居民人均教育消费支出866.86元，同比降低7.3％，是五年以来首次下降。●汽车是近年的城市居民家庭最具代表性的消费热点，2006年仍然保持旺盛的需求。2006年末每百户家庭汽车拥有量为6.25台，较上年同期增长46.5％。●2006年，长沙消费总额，周边地区人口贡献了50%。2.2、定位思路结论1、市场宏观条件未来市场省府板块存在巨大的升值潜力2、城市发展研判长株潭一体化成为城市发展方向，把整个区域纳入项目体系整合3、享受消费建立市场消费结构已经发生变化，要求市场提供更为舒适的服务4、项目自身条件足够大的规模，物业形态丰富，造血功能强，形成资源互补5、国际团队与本土结合红星实业集团，品牌企业，使国际视野更好的融入本土担城市担城市运营运营借融城借融城东风东风搭搭消消费顺风费顺风托托项项目目综综合合规规模模优势优势塑塑区区域形象域形象2.2、项目开发战略利用优越的地理位置和便利的交通，以及SO战略利用机会强化优势都市综合体的强大带动力，为项目带来巨大的增值空间。利用都市综合体中商业、写字楼、公寓等利用机会避免或减轻多种物业的完美组合，以最大程度弱化地OT战略面临的威胁和挑战SWO块分散和噪声所带来的不良影响。T建立与政府的关系，加快拆迁，利用都市弱化劣势以应对综合体的综合开发，形成规模效应，建立WT战略外来的威胁和挑战项目品牌。充分借助政府对城南新都的完善规划，以ST战略发挥优势，转化威胁及本项目作为长沙最大都市综合体的高度突破区域限制。2.2、项目开发总战略站站在城市在城市发发展的展的角度角度，，依靠都依靠都市市综综合体的强大生合体的强大生命命力和力和昭昭示力，示力，利用利用优势优势地地段段品品质质和和完善完善的的规划规划，以，以多多层层面面多渠道多渠道的的产产品、品、营销营销价价值值提升提升为为核心，核心，打打造造长长沙市新沙市新历历史史阶阶段段的的经济经济、、文文化化双双重地重地标标建建筑筑结结合体。合体。2.3、项目整体定位-物业定位长长沙沙首首席席··国际国际化化都都市市综综合体合体2.3、项目整体定位-物业定位释义长沙首席·国际化都市综合体长沙融城计划，使大盘新兴区域需要名片效应，长珠潭都市群的中心地云起，然，视野放在国项目以国际化标准带动带，其壮志也是国际化际标准上却不多区域发展2.3、项目整体定位-总体示意2.3、项目整体定位-项目产品构成（总用地450亩）各地块产品构成及经济指标用地面积地块物业类型容积率备注（平方米）高档住宅——358亩，商业——S1约238428平方4.0米商务公寓——五星级酒店临韶山路12亩，S2商业4.0深圳百安居形象店约7992平方米80亩，商业好百年家居形象店S34.0约53280平方米住宅小户型公寓2.3、项目整体定位-项目产品构成地块地块面积定位建议定位理由名称(㎡)?周边住宅项目缺乏，已开发项目档次不高为周边商务人群提供休闲、居住配套时尚、名流、高档?地处红星商业中心，商务活动频繁358亩，生活街区（含高档?周边休闲娱乐设施缺乏，本项目为红星商S1约238428平住宅、shopping?圈升级发展提供配套支持方米mall、五星级商务会展中心、项目自身为酒店、休闲类业态酒店、商务公寓）?提供客源支持?产业升级，区域形象提升的需要12亩，百安居S2约7992平方?树立商圈企业品牌形象标竿米?满足周边不断聚集的居住人群的消费需要?提升经营档次，与批发市场形成差异?依托现有市场基础，商圈实现产业升级的80亩，好百年家居、宜家需要S3约53280平方家居，小户型公寓米2.3、项目整体定位—项目产品构成S1S3S1时尚、名流、高档生活街区S2百安居S2S3好百年家居、宜家家居，小户型公寓2.3、项目整体定位的意义融城行融城行动动、消、消费费需求空需求空间间革命——都革命——都市市综综合体合体势动势动区域形象提升新兴区域需要建筑作为标识名片,引导城市价值走向,区域形象提升正如深圳80年代的国贸\90年代帝王\21世纪的中心区之于深圳消费推动长沙由小康转入富足,市民消费结构改变,要求有消费推动相匹配的消费场所及一站式服务城市价值提升长珠潭一体要求是国内乃至是国际上城市地位和经城市价值提升济融合,都市综合性有利城市现代化迈进2.3、项目整体定位-物业定位释义及表现全球风行的综合体商业模式集文化、社交、休闲、娱乐、购物于一体。2.4、项目发展方向及价值系统建立-产品融合方式项项目目发发展方向展方向：都：都市市综综合体合体++生活方式中心生活方式中心商务居住商业写字楼酒店住宅时尚主题商城SHOPPINGMALL商务公寓酒店公寓户外演播中心休闲娱乐中心2.4、项目发展方向及价值系统建立-物业功能融合自身丰富的业态空间组合，互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成了一个自成体系的全新价值平台。2.4、项目发展方向及价值系统建立-人流链组织项目都市综合体各个子项在功能上的互补性和实际生活中互动性的存在，最大程度地形成资源共享，对自身的价值链进行全面超越。构建出全新的内部价值让渡系统。资源平台提升品质甲级写字楼商务公寓商务租客商务消费人流高消费人流五星级酒店ShoppingMall旅游租客资源平台提升品质住家消费人流提升品质酒店公寓居住公寓2.4、项目发展方向及价值系统建立-运营核心点写字楼、酒店、公寓、商业四大块须有机联系和融合，才能促使整个项目运作平稳，充满活力，而充当这一衔接效应关键点是商业板块。单单体体22单单体体11酒店单单体体33写字楼公寓商业3.1整体定位与分物业类型定位衔接说明?整体定位指导各物业类型定位?各物业类型定位服务整体定位?整体定位着眼于国际化标准?各物业类型定位对准国际化潮流3.2、商业整体定位3.2.1、商业物业定位湖南湖南湖南湖南一流一流一流一流长长长长沙首沙首沙首沙首席席席席综综综综合体合体合体合体验验验验中心中心中心中心④四大商业板块构成高中低全方位商业空间：①长沙生活方式中心-S1地块SHOPPING②国际主题建材中心-④S2地块建材市场①③③国际主题家居广场-S3地块家居广场④④娱乐绚彩空间-②地下空间及世界风情街3.2.2、商业主题定位湖南湖南商商业业之之都都————国际娱乐国际娱乐休休闲闲星城星城设置原则：①建筑空间互动与交流②主题店的互动与交流③娱乐空间互动与交流④产品设置互动与交流3.2.3、商业形象定位红红星星魅魅力城力城720720度度MixMixHallHall----------------寻寻找找门户门户,,商商业业合成空合成空间间竞竞争争力力主题确定因素：项目规划因素：大商业“闹市”，但较为独立，联系度不够；通过地下商业衔接各裙楼“点式商业”，达到一个和谐裙楼商业“静市”，但较为凌乱，影响度不够。统一的商业合成体。720720度度MixMixHallHall展示三大空展示三大空间结构间结构：：立体立体纬纬度度空空间间//平面平面衔衔接接空空间间//整体合成空整体合成空间间MixMixHallHall释释放放一一种种城市商城市商业业空空间间，，倡倡导导OpenningOpenning,,一一种开种开放放的，互的，互动动的的紧紧密密协协调调空空间间体体统统。。3.2.4、