page33商业价值区域价值作用????外向型商业建立与城市的联系营造区域人文氛围，提升整体区域形象提升商业价值，促进曲靖餐饮业的发展特色商业街全市特色商业打造集中性的商业街区，增加城市亮点服务性质业态餐厅、酒吧、健身等影院、百货、休闲餐饮等饰品、美发、装饰等商业?专业店电子、通讯产品市场吸引品牌商家，形成新的品牌市场增强项目商业业态，提升全市专业市场形象??大型综合商业全市性商业中心提升全市商业档次，引领全市当前商业发展最高峰带动提升本项目其他商业业态的价值美食街与休闲娱乐街区业态定位————Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page34CBD首个情景体验式购物公园/购物公园形象主题定位————Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page35/主题商城形象主题定位——CBD————Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究首个餐饮、娱乐、文化、购物集中体验街区东方不夜城page36CBD多主题特色商业街区()/商业街住宅底商形象主题定位————Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page37––以知名的中高档时尚百货（含服装、化妆品、电子产品、家居，可以带有精品超市等）为基本组合以精品饰品、个性数码、运动休闲、休闲食品店、电子、通讯产品等品牌及创意店铺为主要组合方向–以中高档服饰旗舰店、美食广场、大型电玩、电子、通讯产品、国际名品、异国风味餐厅等为主要组合方向餐饮娱乐=街铺＋＋零售主力店次主力店业态组合????展示不同商家特征，合理考虑不同业种和品牌的市场契合度多种主题和形象针对不同消费群体的心理特征多元化及多层次业态组合满足各消费群体需求销售和后期经营的角度考虑二者的平衡，规避矛盾————Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page38SHOPPINGMALL6.5-7.51-1.52-30.4-0.52.5-3.15-72.4经营规模为万㎡，其中主力店为大型超市（万㎡）、百货（万㎡）、影院（万㎡），其他商铺面积为万㎡，层为停车场，建筑面积为万㎡。楼层主题/主力店业态/业种-1F超市、潮流前线、餐饮大型超市、时尚服饰、时尚饰品/美容/美发/美甲，集中餐饮1F百货、男装名品馆、名车展示中心大型超市、百货、国际流行服饰、国际精品连锁、珠宝/钟表/眼镜、男皮鞋/皮具、男化妆品、保健品/滋补礼品、名车展示2F百货、女装精品、化妆品、休闲餐饮、百货、国际精品女装、女皮鞋/皮具、女化妆品、饰品、休闲餐饮3F百货、影院、美食广场、电玩城百货、影院、美食广场、儿童早教/反斗乐园、童装/童玩、电玩4F影院、健身/美容、餐饮影院、健身会所、主题餐厅、高档中式酒楼、风味餐厅、纤体美容5F-7F停车停车场购物公园商业业态建议————Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page39整个项目地块主题商城部分分为16大主题。A地块在满足规划设计要点的前提下进行设计布局，以商业价值最大化为原则，不盲目追求容积率。如主题商城体量有剩余，则建议将书籍音像、礼品、当地特产、名品折扣主题布置在B地块内。B地块最终业态及体量视A地块商业销售情况而定，并考虑与A地块商业物业的兼容性和非竞争性。主题名称层数夜总会、KTV、酒吧不夜城4美食餐饮美食广场3证券保险金融金融街3婚庆主题花嫁城3茶文化主题茶都2数码、消费电子数码广场3家居、家饰艺彩世界3当地特产乡土情3酒文化主题世界名酒城3运动健康运动家3礼品礼品城3儿童主题儿童天地3黄金珠宝珠宝城3精品时尚服饰时装城3书籍音像制品书城3名品折扣季后风3主题商业业态建议————Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page40楼层主题/主力店业态/业种1F西餐、中餐西餐厅、中餐厅2FKTV、水疗城KTV、水疗城3FKTV、电玩、桑拿KTV、电玩、桑拿4F迪厅、桑拿迪厅、桑拿——主题商城商业业态建议——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——夜总会、KTV等:商业物业定位定量研究定位研究page41楼层主题/主力店业态/业种1F川湘菜、火锅、自助餐、风味餐饮、西式快餐、茶餐厅、咖啡、酒吧川香楼；川味、西式快餐、清真火锅；巴西烤肉；四川、云南风味美食、日式料理、高档中式酒楼、茶餐厅，咖啡2F川湘菜、火锅、自助餐、风味餐饮、外国菜、茶餐厅、酒吧川香楼；粤式、台湾火锅；啤酒屋、广东风味、韩国料理、高档中式酒楼、茶餐厅3F川湘菜、火锅、自助餐、风味餐饮、外国菜、川香楼；四川火锅、高档自助餐、西南风味、意大利、法国菜、高档中式酒楼、茶艺——主题商城商业业态建议美食餐饮主题：——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page42楼层主题/主力店业态/业种1F银行银行2F保险保险3F证券证券——主题商城商业业态建议证券、保险、金融主题：——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page43楼层主题/主力店业态/业种1F婚庆用品鲜花店、喜糖店、其他婚庆用品2F婚纱、礼服、摄影婚纱摄影、婚纱、饰品租售、礼服租售3F婚庆服务婚介机构、婚庆策划、美容美发美甲——主题商城商业业态建议婚庆主题：——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page44楼层主题/主力店业态/业种1F茶叶销售茶叶销售2F茶楼茶文化展示、茶楼——主题商城商业业态建议——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究茶文化主题：page45楼层主题/主力店业态/业种1F名酒销售名酒销售2F酒展示、酒器具酒文化展示、饮酒器具精品——主题商城商业业态建议——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究酒文化主题：page46楼层主题/主力店业态/业种1F电子元器件、IT体验电子元器件批发零售、IT体验区、大型电子产品经销连锁2F电子产品电脑、手机、数码产品3F电子产品数码相机、MP3、摄像机、GPRS、大型电子产品经销连锁等4F维修、专业交易市场电子产品维修、家电维修、DIY、LED专业交易市场等——主题商城商业业态建议电子、消费电子主题：——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page47楼层主题/主力店业态/业种1F家居饰品、工艺品、茶具家居饰品、工艺品、工艺礼品精品、茶具2F花艺、陶瓷花卉花艺、陶瓷玻璃器皿3F水晶玻璃、家具水晶玻璃制品、精品家具、古典家具——主题商城商业业态建议家居、装饰主题：——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page48楼层主题/主力店业态/业种1F生日、节日礼品鲜花、蛋糕等、包、贺卡2F旅游纪念品、商务礼品工艺品、商务摆设、纪念章、奖杯、笔3F文具、玩具礼品文具、玩具礼品——主题商城商业业态建议礼品主题：——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page49楼层主题/主力店业态/业种1F运动服饰、运动用品运动服装、运动鞋、运动器材2F健身美体场所健身中心、瑜伽中心、美体中心3F运动场所篮球馆、溜冰场、乒乓球馆、桌球馆、电玩等、游泳馆——主题商城商业业态建议——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究运动健康主题：page50楼层主题/主力店业态/业种1F玩具、童装、音像品牌玩具、儿童体验中心、音像制品店、童装名店2F童装、图书、玩具、游乐童装天地、玩具世界、儿童游乐场、少儿图书、休闲餐饮3F亲子乐园、少儿培训英语、钢琴、舞蹈培训、儿童摄影展、亲子乐园、早教中心、残疾儿童康复中心——主题商城商业业态建议儿童主题：——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——商业物业定位定量研究定位研究page51楼层主题/主力店业态/业种1F金、钻石黄金、铂金、钻石2F玉器、珍珠玉器、翡翠、珍珠3F古玩古玩城——主题商城商业业态建议——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——珠宝主题：商业物业定位定量研究定位研究page52楼层主题/主力店业态/业种1F书籍、影像制品书籍、影像店、精品店、餐饮2F书籍、精品书籍、精品店、学生电子产品、餐饮3F乐