关于旧城改造的思考和实践德思勤置业目录一、旧城改造是城市升级的必要过程二、旧城改造催生都市综合体三、德思勤：旧城改造的实践四、旧城改造项目的资产运营建议一、旧城改造是城市升级的必要过程城市化进程扩大城市规模城市化进程扩大城市规模在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72％，英国87％，联邦德国79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。城市升级要求旧城改造城市升级要求旧城改造深圳经过26年的飞速发展,其经济水准无论从质还是从量上,都已经位居国内城市发展水平的前列。随着国际化城市定位的确立，深港双城的深入演绎，深圳的城市发展开始迈入一个全新的阶段。深圳已经不是一个单纯的窗口城市、试验城市或是创业城市。青岛、深圳、大连、苏州和宁波等城市的综合经济实力已经超过直辖市标准，据闻该五城市正在向中央政府申请升级为直辖市。?深圳目前已经成为1700万人口的特大型城市，城市发展要求对旧城或城中村提出城区更新的要求。旧城改造定义　　随着城市经济的发展，为适应已批准的城随着城市经济的发展，为适应已批准的城市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。文教娱乐场所的改扩增建设等。旧城改造分类中中心心区改造区改造旧城居住区改造旧城居住区改造旧城商业区重建与改造旧城商业区重建与改造城中村改造城中村改造旧城改造旧城改造历史历史文化文化保护保护区改造区改造旅游度假旅游度假区改造区改造旧工业区改造旧工业区改造港口、港口、码头码头改造改造旧城改造研究思路旧城改造要解决的问题旧城改造研究体系为什么要改造改造原因为什么能改造改造条件改造成什么改造目标谁来改造改造主体如何改造改造模式如何判断改造是否成功改造评价改造会造成什么影响改造影响改改造造原原因因旧城改造旧城改造根根本本原因原因土地资源短缺旧城改造优化土地存量土地资源浪费城市更新旧城改造实质：如何合理利用已开发土地城中村存在的主要特征景观特征许许多多学者认学者认为城中村的为城中村的景观景观特特征就征就是”是”脏脏、、乱乱、、差差“。“。具具体体来说就来说就是建是建筑密度高筑密度高、、层层数数低低，建，建筑筑结构结构以以砖混结构砖混结构为为主主，基础设施不，基础设施不完善完善。。社会特征流流动人口集中，人口动人口集中，人口职职业业构构成成复杂；复杂；居民文化程居民文化程度度不不高高，，缺乏缺乏现现代意识；治安混乱代意识；治安混乱，，社会问题严社会问题严重。重。经济特征归纳起来归纳起来有以有以下几点下几点：：（（11））集体经济实力集体经济实力强强大大；；（（22）第）第三产业发达，以房三产业发达，以房屋租凭屋租凭为为主主要经济模要经济模式式。。旧旧城城改改造造目目标标旧城改造目标集约利用城市土地，提高土地利用效益城市结构合理，产业布局得当改造目标完善城市功能，成熟城市配套提升城市形象，完成城市升级城中村改造目标综合发展综合发展改改善善城中村的发展城中村的发展环境环境，，使使城中村成为与城中村成为与整整个城市个城市协调协调、、互互动发展的城市地区。动发展的城市地区。完善城中村的法治和管理体系，使城中村社会社会目标目标完善城中村的法治和管理体系，使城中村人口人口管理管理、经济、经济活活动动及及全全面面的的社会管理纳社会管理纳入城市规范化体系。城中村城中村入城市规范化体系。改造目标改造目标基基于于市场的市场的原则原则，，积极稳妥积极稳妥地地推推进城中村进城中村产业目标产业目标产业升级，产业升级，引导引导城中村经济城中村经济可持续可持续发展发展并并与城市经济与城市经济活活动全动全面面、有、有效效对对接接。。坚持包容坚持包容和求实的和求实的态度态度，，妥善妥善发发掘掘与与保护保护文化目标文化目标城城中村有中村有价值价值的的历史历史与本与本土土文化，文化，使使其成其成为城市文化经营和为城市文化经营和旅游旅游产业的产业的组组成部分成部分。。旧城改造主体旧城改造主体确定改造确定改造主主体体确定改造确定改造主主体体如何参如何参与与政政府府确定改造确定改造主主体的体的责权责权利利责任权利开发商利益股份公司旧旧城城改改造造模模式式旧城改造模式改造主体改造方式补偿方式安置方式综合整治就地安置政府整体拆建货币补偿开发商异地重建产权调换股份公司局部拆建异地安置保护旧城改造模式具体内容改造模式说明改造主体确定改造主体的职责、权利、义务改造方式确定改造的方式及改造周期补偿方式确定拆赔比安置方式解决原住民的安置问题旧城改造模式分类以原住民或股份公司为改造主体的改造模式，原住民自筹资金，按自身意愿进行改造，政府给予一定自发式改造的支持，原住民或股份公司可以结合自身状况来决定是否引入开发商。如：深圳渔民村模式。以政府为改造主体的改造模式，政府统一规划，市场化运作，根据项目自身状况来决定是否引入开发政府式改造商。如：深圳中心区模式。以开发商为改造主体的改造模式，开发商自筹资金，市场式改造按有关规定先对所有被拆迁业主进行补偿安置，所开发的商品房进入市场竞争经营。如：深圳渔农村模式。案例案例上海新天地上海新天地项目名称项目名称上海新天地改造项目上海新天地改造项目地理位置上海市中心卢湾区，毗邻淮海中路、地铁站开发商香港瑞安集团开发时间上海新天地：1999年初——2001年中总占地面积52万平方米总建筑面积160万平方米上海新天地3万平方米占地面积上海新天地6万平方米建筑面积项目本身价售卖值：2500美元/平方米；值目前值：4000-5000美元/平方米开发前：8000-10000元/平方米；周边物业价开发后：20000元/平方米；值翠湖天地售价高达17000-25000元/平方米功能分区：北区—上海新天地以中西合璧、新旧结合为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄和充满现代感的新建筑群融为一体，创建集历史、文化、旅游、餐饮、商业、娱乐、住宅和办公等多功能的小区。南区—以反映时代的新建筑为主，建造一个综合性商业娱乐中心。3点借鉴：品牌商家进驻，招租对象锁定世界品牌；开发模式—管理者与经营者分离；盈利模式—以房地产带动（只租不卖，商铺价格由2500美金上升到4000-5000美金/月）发达国家的旧城改造经验发达国家的旧城改造经验（一）把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容例如,德国在城市(乡镇)规划和城市建设中,十分重视处理好人和自然的关系,注重生态平衡和环境保护。德国城市绿地面积一般占20%-30%,高的达到40%-50%,人均占有量达100平方米左右。（二）把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来,对重要文物、古迹及古建筑物重点保护例如在旧城改造的过程中,法国共有12600处古迹和21300座历史性建筑物均受到法律保护,其中大多数是城堡、庄园、宅第和教堂。法国1962年公布了马尔罗法。该法规定对若干城市地区进行全面性的保护规划。（三）发挥各级政府及私人的积极性,多方筹集旧城改造资金开始于1954年的美国旧城改造就是通过地方有关机构和大量联帮政府的补贴来筹集改造资金的。二、旧城改造催生都市综合体旧城改造与都市综合体的共性特征：地价、租金提升/交通高度发达/城市功能聚集/城市更新经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市特征1土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测地价与租金提升算，实现价值最大化。交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重特征2最高的交通可达性要的交通手段，其次是机场、火车站、高速公路等，路网密度也是一个重要的指标。特征3规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以城市功能聚集中心完善，强调区域的综合功能。特征4根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、城市更新居住环境等问题进行调整，使得规划更合理。都市综合体多应旧城改造而产生都市综合体产生背景a.城市快速发展b.城市规模扩大和城市化程度提高c.相邻建筑综合体集群形态出现d.城市建筑群功能集约化更高，规模更大e.交通网络提升，联系更紧密都市综合体特性国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。都市综合体特征高可达性交通网络发达，城市功能相对集中。1区域环境高密度性建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中。集约性2立面风格整体统一性各个单体建筑相互配合、影响和联系，建筑群体要与周围整体环境统一、协调。功能复合性3功能组合拥有完整的工作生活配套运营体系。商务办公、酒店、公寓、商业、文化娱乐等多样性和复合性。不同种类的土地分布应均衡的分布于不同功能的建4均衡性土土地地使用使用筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用。5空空间间纬纬度度空间连续性平面和立面的连续性，保持协调和统一各功能均通过空中、地下和地面形成多层次联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。内部和外部内部功能有机结合，外界交通立体衔接。联系完整性6城市标城市标志志巨大城市位置和庞大规模，加上从开发到运营模式社会效应将