[信达]溪岸澜山营销推广方案金网络信达项目组BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司目录BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司第一部分：宏观市场综合分析BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司沈沈阳楼阳楼市市BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司成交情况：受房地产调控政策影响，沈阳房地产成交量受到一定的影响沈阳2011年1-10月商品房销售套数25000167.2%23672180%23000138.5%160%21000140%1862718499120%19000179201696917588173791754717534100%2011年，1-3月受限购预期，部分开发商在限1700015518159381548580%1500049.4%140971374115016购令发布之前开盘出货，致使前三个月，整体销售1384460%130001229140%套数高于2010年同期销售套数。11000113570.7%-3.2%2.9%5.9%20%-12.8%-6.1%900073560%6562-24.3%7000-20%5000-40%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月沈阳2011年1-10月商品房销售面积2010年2011年(万㎡)230176.9%220.73190%210141.9%170%190150%以上数据可以看出，1-3月受限购预期，透支了部分164.04175.52130%170163.76159.11156.15110%购买压力，限购令发布后，4、5月销量略有下降，虽150144.54147.15138.88146.49151.0790%136.22145.3128.4570%130123.72然6月开始有所回升但同比2010年仍呈下降趋势。由于38.1%11950%106.57109.66国家房地产调控政策并无松动迹象，传统的“金九”，“银11030%-3.8%-1.9%-0.8%0.2%10%90-14.6%-13.9%十”并没有如约而至，成交量同比有一定降幅。市场观望-27.9%-10%7059.74-30%56.4情绪加重。50-50%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2010年2011年同比增长2011年沈阳商品房市场成交套数、面积同比均呈下降趋势BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司成交价格：沈阳房价并没有因限购政策的影响而出现价格下降迹象1、价格方面，虽然受限购令影响2011年1-10月沈阳商品房销售价格走势，但整体成交均价同比仍然呈(元/㎡）700050%上升趋势。681565056327605845%650060656103591740%600033.9%2、年初受限购令出台预期，成交5764564655065710530656045431551335%550027.8%514730%4970量放量，包括城市高端项目的5000453023.8%25%456119.2%19.4%18.0%450920%450015.0%12.8%11.5%15%开盘，成交均价有较大幅度的400010.8%10%35005%提升。30000%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月3、限购后，沈阳成交量主要发生在二环以外的板块，成交均价2010年2011年同比增长相对平稳，9月销售价格达到全年最高值。成交价格：2011年沈阳商品房成交价格同比有一定幅度的提高，刚性需求是沈阳房地产市场价格提升的重要保障。BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司土地成交：未来市场供大于求的现象会继续加剧，市场竞争更加激烈沈阳土地成交同比分析：?2011年与2010年土地成交面积7500000400%7000000350%6500000322%6000000300%5500000260%219%250%50000004500000200%4000000164%150%123%3500000100%300000073%50%250000039%28%20000006%0%1500000-50%1000000-72%500000-100%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2011年2010年同比增长1.2011年1-10月土地市场成交活跃，成交区域主要集中在铁西区和沈北新区，这两个区域土地储备丰富，且近年较为活跃，属于热点区域，该区域以刚需为主。2.房地产调控政策并未对一级市场产生影响，反而应为土地售价较低而吸引部分开发商趁低吸纳，部分开发商仍看好沈阳市场的发展潜力。BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司区区域市域市场场BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司竞争市场分析－竞争区域锁定本案主要的竞争项目分布在长白南板块、白塔板块以及理工大学板块三个板块。与本案面积段重叠及产品类同的主要竞争对手有君海朗郡、郡原美村、华府丹郡、璟悦香湾、圣罗伦斯、绿色家园等六个竞品项目。主优品天地优品天地··要泰莱泰莱1616区区竞璟悦香湾璟悦香湾争万科明天广场万科明天广场项益华新城益华新城圣罗伦斯圣罗伦斯目理工大学板块的白塔堡板块分绿色家园绿色家园布君海朗郡君海朗郡汇置汇置··公园里公园里：郡源郡源··美村美村本案本案长白南板块奥园奥园··国际城国际城长缇湾长缇湾华府丹郡华府丹郡BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司2011年浑南竞品区域市场存货分析浑南市场主力供应面积为90平米左右小户型和120平米以上大户型。其中100-110平米的销售较好；100平米产品由于市场供应量较大，目前只去化50%左右，市场存量不断增加，约占整个积压市场的42%。2011年上市楼盘各面积段去化情况：100-110平米左右紧凑型三房户型，销售相对较好。100平米左右小户型，主力供需，但库存量相对较大。BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司主要竞争板块产品分析：板块案名产品类别容积率总建筑面积（㎡）均价（元/㎡）信达溪岸澜山低密多层、小高1.560多层6500元汇置公园里低密别墅、洋房1.688万洋房8500元、别墅12000港基双水岸低密别墅、洋房1.540万未开盘百荷湾低密多层、小高1.5727万多层5800元白塔益华新城高容积高层2.312.6万未开盘高层9000元（含1500元精万科明天广场高容积高层360万装）绿城全运村低密别墅、洋房1.28180万未定价（精装）长堤湾低密别墅、洋房、高层345万高层3900元多层4500元郡原美村高容积高层3.575洋房6200、高层4900奥园国际城高容积高层1.98273万高层4800元精装加1500元未来域低密多层、小高1.7518.5万小高5000元长白南高层5200元（含1500元精恒大名都高容积高层3.2112万装）华府丹郡高容积高层3.278.24万小高5300元高层5000元君海朗郡低密多层、小高2.014万多层5800、小高4900元小高7000元（含1500元精博荣水立方低密多层、小高1.07100万装）璟悦香湾低密多层、小高1.6740万多层5600元理工大圣罗伦斯伊甸园低密多层、小高1.618万小高5200元听雨观澜低密多层、小高0.719万小高5300元绿色家园低密多层、小高　50万小高5300元市场研判:　　片区竞争项目仍以低密产品为主，且个案体量均较大，建面超过50万平米项目有8个，随着长白南及理工大版块不断的有新盘推出对本案客户产生严重分流，多层价格区间在4500-6500元、小高3900－5300元。www.fdc01.com房地产智库BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司竞品板块分析竞品项目三大板块成交情况分析：2011年整体去化量相比去年有所下降，其中白塔板块成交量跌幅较大，长白板块竞品价格开始松动，竞品入市价格均较低*数据统计期间为：2011年12月?从三大板块的整体成交量来看，长白南板块是目前最活跃的板块，白塔板块市场较为冷清；?2011年1-12月份的成交量与去年同期相比，均呈下降趋势，其中白塔版块下降趋势最为明显；?从成交价格上看，2011年价格增长基本停滞；长白南板块出现下降趋势；白塔板块市场是目前价格最高，成交价格小幅上涨，但缺少成交量的支撑。www.fdc01.com房地产智库BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司库存多层产品与周边竞品分析——面积段、